【热销楼盘测评】主城潜力板块内低总价湖景社区
上周（11.22-28）大光谷再次集中开盘，当周武汉共开盘加推14次，总供应3897套，开盘首日整体去化率42%。除两盘近日光外，其余项目整体开盘去化率在3成左右。其中一日光项目为光谷中心城的持续在榜红盘——中建星光城，较优的区位与颇具性价比的价格让项目入市以来基本推出即售罄；另一个，为武昌南黄家湖板块的新盘，和雅东方，项目本月首次面市，月度开盘加推两次，市场反馈均较好。
△武汉市新开盘项目当日去化月度走势
今年以来，武昌南板块市场热度持续。在武汉房地产市场2021年中发布会上，克而瑞总经理吴洋就曾指出，大武昌未来购房率将提升。
△图源武汉克而瑞2021年中市场分享报告
从市场表现来看，武昌中心、武昌南市场热度凸显。其中武昌中心的滨江板块及丁字桥板块高端改善类项目今年以来表现亮眼，滨江的武汉长江中心、龙湖清能天奕在整体市场表现平淡情况下几度实现豪宅开盘热销。武昌南的白沙洲板块一直为武汉热点居住组团，红盘频现，三环外的黄家湖板块、大桥新区板块作为产业延伸带的新兴新城板块，因其日渐完善的配套及较高的性价比，市场认可度不断上升。
根据克而瑞监测的全市今年有成交的25个组团，其中武昌南组团整体开盘供应与成交量均较旺盛，由于供应较大，首日整体去化率略高于全市平均水平，去化套数仅次于光谷中心城。分板块来看，武昌南的黄家湖板块前10月整体成交量居全市前列。
本月入市即热销的和雅东方经市场验证，接受度良好。
项目位于黄家湖西岸，大学城范围内，周边自然及人文环境较好，周边近年新交房社区较多，居住氛围浓厚，出社区不远即是在建的5号线黄家湖三街站。
便捷的公共交通，城市快速路连接主城、低于全市平均水平的市场价格——从这个角度考虑，武昌南的黄家湖板块、大桥新区板块为当前的优选板块，其中以黄家湖两岸成熟度更优。
过去五年，主城二三环间的居住组团是城市刚需居住选择的主力，如汉阳四新，汉口后湖，武昌的南湖、白沙洲等。随着城市扩张，产城融合的新兴新城成为新的热点，就这个角度而言，武昌南的黄家湖、大桥新区等板块市场价值看好。两大产业链接廊道叠加城市南向通道，板块价值增长动力足。
△武汉未来城市功能格局（图源武汉克而瑞城市研究资料）
产业聚集区之间，链接发展：当前武汉城市最为成熟的两大产业板块，大光谷和大车都，通过城市发展廊道连接，在发展廊道上，分布有车都的延伸产业，通用汽车、南车集团等，光谷高新产业的延伸产业，腾讯、百度等互联网产业，以及南部的大健康产业。
▲黄家湖及周边板块规划（图源城市规划整理）
整个黄家湖板块沿黄家湖与青菱湖分布，外接长江，生态资源优良。
根据政府规划，青菱湖沿岸被定位为集商业、旅游、生态、教育和亲水于一体的千亿级世界滨水产业新城，着力打造城市中轴文明景观带，产业组团加速形成，向西与千亿大车都隔江而望，东面链接千亿大光谷，向北为武昌核心政务区。黄家湖沿岸以大学城、军运村等闻名，人文氛围良好。
△图源洪山区融媒体
黄家湖板块（青菱板块）在行政区划上隶属洪山区，属武汉主城范围。和雅东方位于板块内居住组团，周边为已交付小区，居住成熟度较高，东西两侧分别为青菱湖与黄家湖，一路之隔为大学城，可享大学周边配套，同时，东澜岸广场的社区商业为当前板块内已形成的区域型商圈配套。
在建的地铁5号线延长线沿白沙洲大道延伸，出三环后设站四座，其中黄家湖三街站距项目最短直线距离200米左右。
△和雅东方项目周边配套情况
项目紧邻主干道白沙洲大道，可从白沙洲大道直达三环线，周边规划有三条地铁，5号线一期今年底通车，5号线延长线（预计交房前通车）黄家湖三街站，距离项目在步行范围内。此外，项目周边远期有15、17号线规划中，且小区东北侧有一个公交首末站，整体出行便捷。
项目为总建面约58万方的大型社区，整体分两个地块开发，北侧为纯住宅社区，包括叠拼别墅与高层住宅，南侧包含约6.4万方的社区综合体、学校用地及军安房、公租房。两地块分开开发可较好做到兼顾居住的纯粹和生活配套的便利。其中商业用地部分规划有商业街等配套。
△和雅东方规划示意图
社区内部分布有多形式活动空间及主题景观园林，结合外部青菱湖景，整体宜居性好。
△和雅东方社区空间规划效果示意
项目11月7月首开入市，当天推售7号楼95㎡/115㎡三房产品全部售罄，27日加推8号楼高层产品，目前剩余少量房源在售。项目开盘毛坯单价13500元/㎡左右，95平三房一卫总价130万左右，115平三房两卫产品150万左右。
高层产品以方正的三开间朝南的户型为主，部分户型考虑瞰湖景观，设置西向临湖阳台。项目毛坯交付，除可控制总价外，内部非承重墙部分交付后业主可根据自身装修需求灵活打造。
户型展示：
△高层95㎡三房一卫（点击查看大图）
△高层115㎡三房两卫（点击查看大图）
△高层115㎡三房两卫（点击查看大图）
项目后期将有140平左右叠拼产品入市 ，同时高层产品也将持续供应，追求低总价性价比与改善居住提升居住品质需求均可满足。
和雅东方由金科集团、泰华集团和华夏军安三家企业联合打造。后期物业服务为金科服务。
金科物业是中国物业服务实力企业，为西南区域物业在管面积最大的物企。金科服务（物业服务）于2020年挂牌上市，目前已进入北京、重庆、天津、武汉、南京、成都、沈阳、郑州、长沙等133座城市，服务843个项目，在管项目487个，在管面积1.29亿平方米，已跻身上市物企前列。
△金科服务项目分布-图源克而瑞物管
地铁直达、一江两湖大学环绕、城市发展潜力新城、毛坯低总价、配套齐全生活便利，在主城，有这几个理由，就够了。当前市场，能够实现月度两次开盘热销，也在情理之中。
风险提示：以上内容为武汉克而瑞基于市场研究的观点输出，仅代表武汉克而瑞观点，欢迎交流探讨。克而瑞不对依据以上内容进行投资产生的风险承担责任。
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