事关苏州每个买房人，3月1日起，你一定要这样选！

站在2020年2月的最后一天，有一件事事关每一位计划买房、已经买过房的、正在还房贷的所有人！
那就是3月1日起，存量房贷定价基准转换为贷款市场报价利率（LPR），也就是我们所讲的“房贷换锚”，其如常推进，3月起正式落地。

换言之，3月1日起，所有人的房贷利率可以重新选择！

首先需要确定的是，自己的房贷合同是否需要调整重签？

根据中国人民银行2019年12月28日发出的公告：3月1日起需要进行转换的是：以前签订的按照4.9%基准利率“上浮”，或是“打折”计算的“老”房款。根据时间分为两种：
2019年10月8日前签订的房贷，全部需要转换（已经还到最后一年的不需要）
2019年10月8日至2020年1月1日之间签的合同，并且合同上约定，利率定价方式为“基准利率上浮XX%”的房贷。
所以，除了公积金贷款、包含组合贷中的公积金部分，不需要转换。房贷在一年内就还完了，也就是2020年12月31日之前到期的，不需要转换。
其他人都必须转换！

既然与自己有关，那就得重新选择，这次央行给了两个选择项，但是只有一次转换机会，一旦选择就不能再变。
央行提供的两个选择项如下：

一是选择固定利率：一旦选择，在未来20或30年的还款周期里，房贷利率都保持不变。举个例子，去年买了房，房贷利率是5.88%，如果选择了固定利率，意味着未来30年都是5.88%。
二是一年一变的浮动利率：房贷利率每年都可以调整一次，未来所有房贷，都将以LPR利率作为参考基准。房贷是涨是跌、是增是减，都要视LPR利率而定。

那到底是选固定利率还是LPR+基点？

LPR利率是由多家商业银行进行综合报价，代表市场利率，每月20日由央行发布，一直都在变化之中。

根据５年期LPR连续７次公布情况，2019年8-10月为4.85%，2019年11-2020年1月为4.80%。短短７个月，从4.85%降到4.75％，下调了10个基点。

从金融角度长期来看，房贷利率下调这是国内大趋势，长期来看，LPR继续下调的趋势依然会保持，那么相应的，如果你选择了“LPR+基点”的利率机制，那么你未来的房贷利率、月供是要逐渐减少的。

这次的转换时间为：2020年3月1日至2020年8月31日。
今天一早已经陆续有工商银行、建社银行、招商银行、中国银行等陆续发布了办理方法，具体详情大家可以关注各自贷款银行的通知。

建设银行

2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人住房贷款（包括公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款，不包括公积金个人住房贷款）。2020年12月31日前到期的贷款可不转换。

工商银行

2020年1月1日前，我行已发放的和已签订贷款合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率普惠贷款，包括：小企业周转贷款、微型客户小额担保贷款、银政通、经营型物业贷款、固定资产购建贷款、小微企业小额信用贷款、小微企业纳税信用贷款、个人经营贷款、个人商用车贷款、网贷通（含e抵快贷）、经营快贷、线上供应链融资、网上金融资产池质押融资、网上质押融资等，详询贷款经办行。

以下普惠贷款可不转换：1、剩余贷款期限不足一个重定价周期的贷款，即原合同约定的贷款到期日早于下一次重定价日的贷款；2、循环期限已到期且剩余贷款期限不足一个重定价周期的循环贷款；3、固定利率贷款。

农业银行

本次存量贷款定价基准转换范围为：2020年1月1日前已发放的和已签订合同尚未发放的，参考央行基准利率定价的存量浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。以央行基准利率定价的固定利率贷款不在本次转换范围。贷款到期日在2020年8月31日之前的可不转换；已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

中国银行

2020年1月1日前我行已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人贷款（除公积金个人住房贷款外），均需进行转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可选择不转换。

招商银行

转换范围为以人行基准利率定价的存量浮动利率个人贷款。
固定利率贷款、公积金委托贷款(以公积金利率定价)、不良贷款不纳入转换范围。

交通银行

对于满足人行公告要求的个人贷款，其中剩余期限在1年以上的，客户可登录手机银行贷款栏目自助转换；其余贷款或已生效授信额度，建议在疫情结束后咨询贷款经办网点办理。
光大银行

本公告所称存量浮动利率贷款，是指2020年1月1日前我行已发放的或已签订合同但尚未发放的参考中国人民银行基准利率定价的人民币个人浮动利率住房贷款。

其中：

1.2020年3月1日起已处于最后一个重定价周期或合同约定不重定价的贷款不转换。

2.逾期贷款（整笔逾期）不转换。

3.固定利率贷款不转换。

4.公积金委托贷款(以公积金利率定价)不转换。

平安银行

2020年1月1日前已发放或已签订合同但未发放的，参考贷款基准利率定价的浮动利率公司贷款； 

兴业银行

2020年1月1日前我行已发放的和已签订合同但未发放的参考中国人民银行公布的贷款基准利率定价的人民币浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）

浦发银行

我行已发放和已签订合同未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款），处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款、不良贷款、外国政府转贷款、政策性贷款、专项贷款等特殊类别贷款暂不转换。

最后，给大家归纳几个集中性问题。

1、已经还贷好多年和刚买没多久的房，都可以改利率吗？

都可以改。

不管你是还贷多年的，还是刚开始还贷的，只要名下有正在进行中的房贷，统统可以重新选择房贷利率机制，3月1日－8月31日，所有人都有机会，但只有一次机会。

2、现在LPR下调了，选择浮动利率后，月供会马上降吗？

不会马上降。

不管今年５年期LPR如何变化，2020年你的月供都不会发生变化，因为具体执行时间是2021年1月，到那时候你才会看到月供的变化。

3、如果之前的房贷利率有打折，还有必要改成LPR么？

值得注意的一点是，折扣依旧存在，因为加点可以为负值。

• 如果当年银行给购房者的利率打了85折，购房者原本的还贷利率为4.9%×0.85=4.165%
• 转换后购房者的还贷基点=4.165%-4.8%= -0.635%（-63.5个基点）。购房者的还贷利率=LPR基础利率 -0.635%（-63.5个基点）。

如果利率下行，假设利率变成了4%：
按之前打折利率来计算，房贷利率会变成4%×0.85=3.4%转换成LPR后，房贷利率会变成4%-0.635%=3.365%
所以，还是要改。在降息的趋势下，打折的利率比之前更划算，而上浮的利率更不划算。

４、如果买房时利率是上浮的，选择LPR方式还划算吗？

按照上面的计算方法来算一遍，答案依然是肯定的！

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