3月LPR新鲜发布！苏州房贷利率降了？！

最近一个月，国际、国内形势出现很多变化，世界各国陷于疫情，美股4次熔断，美联储大幅降息，央行宣布定向降准......

3月20日，是新一期LPR发布的时间，大家都在关注本月的LPR是否会出现下调，一定程度上，可以看出中央对于市场的信心和调控政策的方向！

LPR

上个月的LPR，1年期利率下降了10个基点，5年期以上的利率下降了5个基点。

3月20日，央行公布了最新一期LPR，和上月相比，本月LPR没有变化。1年期利率仍为4.05%，5年期以上的为4.75%。

去年8月，央行宣布实行房贷利率的新政策，10月8日起新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。每个月的LPR都会有个报价，有可能调整，这就会直接影响到房贷的利率。

以前房贷都是按照基准利率来上浮或打折。比如首套按照基准利率上浮20%，二套按照基准利率上浮25%等。实行新政后，房贷利率的机制就变了，新发放的商贷利率，是以最近一个月相应期限的LPR为定价基准，然后加点形成。

据中国外汇交易中心 （1Y-1年期  5Y-5年期以上）

人民银行按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内商业性个人住房贷款利率加点下限。

简单来说，LPR是一个基数，各省市要根据自身情况，确定在这个基数上加多少个基点，最终形成该地的实际房贷利率。

苏州LPR

从去年上半年开始，苏州限贷环境异常严格，利率也一路高扬，峰值最高的时候

上浮高达25%，年利率6.13%，堪称全国最高。

随着央行不断出手降息，LPR报价从最初的4.85%到4.8%再到现在的4.75%，时隔1年，苏州利率终于大幅下降了。这一次，11家银行下调了利率，基点最高下降43BP，年利率最低5.8%！

首套首贷方面，各大银行普遍在6.13%，二套未结清，一般在6.37%左右。

邮政储蓄银行最低为5.79%，较之1月份的6.13%有所下降；

工商银行1月利率6.18，3月份为6.13%，也有小幅下降；

招商银行，首套房贷利率下降，目前为6.03%，1月份为6.13%；

苏州银行首套首贷为6.02%，1月初为5.88%，是唯一一家利率上涨的银行。

中信银行首套6.1%，与1月初相比没有变化。

中国银行，农业银行，工商银行，建设银行首套皆为6.13%。

更换LPR

长期以来，央行的货币政策红利未能有效传导至中小企业，社会融资成本仍然太高。LPR的推出就是要坚定地推进利率市场化，降低中小企业融资成本：

一方面要打破贷款利率的隐形下限，让利率可以真实地反映市场融资成本；另一方面也要防止给企业降融资成本的同时，反而把流动性引到了房地产市场。

这次房贷利率定价方式的转变有两种选择：

1，转为固定利率

固定利率即办理贷款时当地银行根据购房者购房资质，如首套二套，工作性质，单身已婚，收入水平等确定的利率，按此计算贷款金额和还款利息。

2，转为以 LPR 加点的浮动利率

银行把以前固定比例的折扣，改为了固定的加减点，先算出每个人的房贷利率的加减点，之后固定加减点不变，未来房贷利率 = LPR 利率 + 加减点。

固定利率不变，但是LPR可变，从这几个月来看，LPR稳中有降。

如当初贷款时利率为1.1倍，即5.39%，LPR为4.8%，下个月LPR可能降为4.75%，则房贷利率变为4.75%+0.59%=5.34%。即如LPR长期处于下降趋势，则更换成LPR计算方式后对于大额房贷利息计算更为有利。

回顾LPR推出的初衷，就是为了降低社会融资成本，大概率上未来 LPR 会继续走低。同时参考发达国家目前普遍的低利率甚至负利率，全球央行几乎都在放水，我国的利率也会向其靠拢。

我国的经济已经进入稳步提升阶段，增速放缓，更加重视市场的健康，在此基础上，LPR更可能持续走低，即便长远看来出现波动，也是出于宏观调控的结果，影响不大，因此建议更换成LPR计率方式。

2月29日，工商银行、中国银行、建设银行、招商银行等商业银行发布定价基准转换通告：办理时间从3月1日开始至8月31日。

庞大的存量房贷，将首次完成“锚”的切换，切换方式的选择权，交由个人。选择机会只有一次。

影响

随着国内新冠疫情逐步得到控制，全国各企业复工复产正在加速，但经济整体下行压力仍较大，中央多次强调要保持资金流动性的合理充裕。

3月16日，央行年度第二次降准，虽为普惠金融定向降准，仍释放5500亿的长期流动性。3月20日，LPR保持不变，体现出中央在兼顾内外平衡下，稳健货币政策的灵活性和适度性，对稳定市场预期起到积极作用。

对于楼市来说，中央继续坚持“房住不炒”定位不变，“稳地价、稳房价、稳预期”的目标不变。

3月以来，部分城市出台的涉及限购、限贷放松的政策均被撤回，充分表明了政府的调控定力。另外，从市场交易情况来看，2月下旬以来，在企业积极营销、各地灵活的因城施策以及线下售楼处逐步开放的带动下，市场情绪略有恢复，商品住宅交易量同比降幅持续收窄，整体看，市场仍面临较大压力，但相比于2月初，交易量已出现回升。

5年期以上LPR保持不变，将进一步稳定市场预期，同时亦为后续利率的下调提供一定空间。

苏州目前的政策趋于宽松，结合最近释放的落户政策，可以预见政府的主要期许是保证房价稳定的同时，促进交易市场的繁荣。在银行层面，央行降准释放的信号也表明对于贷款的放松，提高市场活性或成为今年银行的主基调。

在此基础上，苏州的LPR可以预见仍将会持续走低。待5月1号落户政策实行结合房贷利率的下调，将造就一个市场火热的下半年，有意购房者建议提前准备，尽早落实。

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