甪直、郭巷房价要涨？独墅湖开放创新协同发展示范区公布！

今天，苏州市委办公室、市政府办公室重磅官宣！
在原来独墅湖科教创新区的基础上，加上吴中区甪直、郭巷，共同设立苏州市独墅湖开放创新协同发展示范区。

继园区相城联动之后，这次吴中区和园区开始了联动。

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此前被盛传甪直要并入园区，今天揭晓了答案，甪直连带郭巷，在独墅湖科教创新区基础上协同设立独墅湖开放创新协同发展示范区，该示范区核心区26平方公里！总投资70亿元！

几个重点拎出来给大家看一下。

核心发展区域吴淞江以南，澄湖以北

吴中、园区进行区域协同发展，推动苏州市独墅湖开放创新协同发展示范区。范围包括：吴中区和苏州工业园区相邻的甪直镇、郭巷街道和独墅湖科教创新区！

但是在吴淞江以南、澄湖以北区域划定26平方公里左右区域， 设立“协同发展核心区”，核心区由高端创新产业集聚区、高端创新产业协同区、田园生态区三部分组成。

协同发展核心区定位以及开发管理都安排好了，高端创新产业协同区由吴中区进行开发，高端创新产业集聚区由工业园区进行开发，田园生态区由吴中区、园区共同开发，打造产城与水乡共融的城乡空间格局。

苏州工业园区要给予全方位的政策和资源支持，尤其注重落实推动高端创新产业集聚区改革发展，为示范区规划建设提供强有力的智力支撑和高端要素保障。

吴中区要支持集聚区建设，着重推进协同区建设，统筹资源、加强融合，推动高标准高质量发展。

管理模式开发建设管理由吴中、园区各自负责

示范区以吴中区、苏州工业园区两区属地管理，协同推进为主体架构，开发建设管理由两区各自负责。

由吴中区和园区合作设立理事会和执委会，理事会下设办公室，办公室设在市发改委。

吴中区负责地块界面更新，园区负责产业的开发投资建设，市区给予财政政策支持！

运作模式联动开发与自主建设相结合

园区为主，吴中区协同：高端创新产业集聚区在保持行政区划不变的前提下，以苏州工业园区为主进行开发建设，吴中区协同推进，经济社会发展总体纳入苏州工业园区管理体系。

集聚区内新增企业原则上注册在苏州工业园区，相关统计指标对外发布时全部计入苏州工业园区，内部考核时全部计入吴中区，同时，苏州工业园区计入增量的50%。

高端创新产业协同区按照“同一标准”以吴中区为主进行开发建设，苏州工业园区予以积极支持；田园生态区由吴中区、苏州工业园区共同打造，协同推进规划建设。

财政支持吴中每年新增3亿，园区前三年累计不低于 6 亿，市级十年内每年2亿

吴中区在现有财力分配机制基础上每年新增安排 3 亿元，用于对甪直、郭巷区域基础设施、更新改造、公共服务投资。

苏州工业园区十年内投资在甪直、郭巷区域的教育、卫生、创新平台等项目资金不低于 20 亿元，前三年累计不低于 6 亿元。

市级财政十年内每年安排 2 亿元资金，遴选投资计划中部分重大项目予以配套支持。

高端创新产业集聚区新增开发、投资、建设成本由苏州工业园区承担，市级财政给予政策支持，十年内对集聚区财力不集中；
十年后集聚区一般公共预算收入形成的地方财力按 2∶4∶4 分配（即市级 20%，吴中区 40%，苏州工业园区 40%）。具体办法由市财政局另行制定。

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无疑，协同设立独墅湖开放创新协同发展示范区是市级牵头，对吴中区发展的绝对利好，对园区则主要是财政收入。说白了，借壳园区的IP，为吴中区集聚产业（新增企业还是注册在园区下面）。

通读整篇文件，首要利好就是甪直。甪直作为园区的外溢，可以说一直深受关注。

2018年，甪直镇推出了自己的整体规划，分“一核、一带、两轴、五区、多点”布局结构。

甪直的产业以桑田岛为源头，建成以协鑫、华为等大企业为重点，配套生物医药园、科创园、纳米城等园区的高科产业集群。

华为研发中心·苏州

甪直政府这几年也在大力推进退二进三，城市建面不断革新。

近年来，以华为为代表的众多高科技企业入驻桑田岛，随之而来的还有大量高端人才。然而在桑田岛板块内居住用地稀缺、园区价格高和房源供不应求的情况下，甪直板块成为园区外溢刚需的热捧。

但是板块配套的缺失滞后，让甪直的发展也迎来了一定的挑战。

目前板块内有南山维乐城、中翔广场等商业，占大部分的还是一些小型商业，如长虹广场等，满足居民基本生活需求。至于大型商业，那就得到达园区欧尚、永旺等。

至于地铁规划，从目前曝光的苏州地铁第三期延伸线和第四期规划来看，或许甪直今后会有6号线延伸线从板块内经过。

但目前尚未官宣，寒山闻钟上也没有相关答复，不过依据此次独墅湖开放创新协同发展示范区的设立，甪直通入地铁相信不会太遥远。

早在甪直初露之际，阳光城、南山、旭辉、保利、碧桂园、路劲等多家房企就在此早早拿地，目前旭辉和风、印江南花园、甪澄时光花园、旭辉和庭等盘已经售罄，目前板块新房在售项目仅有碧桂园大境花园、卓越湖东未来、望湖玫瑰园，均价约2.2万元/㎡左右。

一条吴淞江相隔的却是近一半的房价，这对于工作在桑田岛或者奥体想要置业苏州的人们来讲，经济条件不是很允许购买园区的情况下，毋庸置疑，甪直是不错的选择。

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说起郭巷，可能不少人要楞一下，好吧，独墅湖西，尹山湖有没有概念？今天的政策更多的细则在甪直，郭巷似乎就一笔带过。

郭巷南接吴江、北连园区，东临独墅湖、西衔京杭大运河，号称“姑苏南大门”。

整体来说，郭巷目前周边界面一般，板块内住宅项目少，居住氛围不是很浓厚。值得关注的一个点是郭巷大桥目前在建设施工中，预计2023年5月完成。

2020年吴中经济技术开发区总体规划（2018-2035）公示，规划范围中的五个街道就有郭巷街道。郭巷片区定位为生态宜居滨湖城、创新智造标杆地。

尹山湖还没开发的时候郭巷以农业生产为主，2006年下半年开始，尹山湖实施退田还湖。2008年还湖改造工程结束，建成了3195亩湖泊面积的新尹山湖。

尹山湖与园区仅独墅湖一湖之隔，地理位置优越，因此成为园区外溢首选地，也被称为“园区后花园”。在楼市当中我们往往提到尹山湖要多于郭巷。

整个郭巷街道（含尹山湖）在售新盘有华润悦景湾（在售均价29345元/㎡）、观澜逸品（在售均价29430元/㎡）、云栖隐山（在售均价29335元/㎡）、湖西星辰（在售均价29051元/㎡）、湖西映月（在售均价28436元/㎡）。

其实对于每一次政策公布，大家最关注的莫过于是否带动区域房价？

先来看看郭巷、甪直、独墅湖目前的二手房情况，郭巷、尹山湖的二手房挂牌均价均站位3万元/㎡，二手房挂牌量总计3500套+，甪直目前二手房挂牌均价2.3万元/㎡，近一千套挂牌量。

此次协同设立独墅湖开放创新协同发展示范区，具有一定的示范作用，先以甪直为核心，重点发展，而且甪直目前房价仍处于洼地，后期产业带动、人才进驻，对于板块的溢价自然是有一定影响的。

但是郭巷的房价溢价空间已经很小，对于未来区域的发展，还是要重点看尹山湖，但是如今的尹山湖困局，破局也是需要一定的挑战。

从政策原文中我们也看到，市级、园区、吴中区以十年为一个节点，着力打造独墅湖开放创新协同发展示范区，未来示范区发展究竟如何，笔者认为对吴中区都将是最大利好。

独墅湖开放创新协同发展示范区的设立，对于甪直和郭巷的影响，你又有什么看法和见解？欢迎留言讨论！


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