地铁9/11号线加速落地！苏州这个板块升值空间几何？

No.3

写在前面

转眼，苏州楼市已经进入了金三，开发商在这样一个传统销售旺季时，往往会加快营销动作，抢占先机，以期赢在小阳春的“起跑线”上。

苏州2021年2月市区商品住宅成交约37.15万方，成交量在连续四年同期减少的情况下，在2021年的2月迎来了上升。这也算是为楼市回暖打下了一个好的基础。

2021年的苏州市场将是持续去库存的状态，这也意味着购房者有很多楼盘可以选择。

之前我们盘点了2021年园区将入市的新盘，

延伸阅读：全苏州人都在期待！2021年园区即将入市的楼盘有哪些？

今天我们主要讲讲新区2021年重要板块的纯新盘。说到新区的主流核心板块，科技城一定是首当其冲的。

近两年，科技城在苏州楼市中热度也是首屈一指，2020年的12号公告土拍，苏地2020-WG-73号地块因为房企争抢激烈，曾三度中止竞价，最终被大悦城控股拿下。

据克而瑞统计，2020年苏州科技城板块的房价涨幅相较2015年已经上涨186%，远超园区104%的房价涨幅，同时超过苏州市区整体118%的房价涨幅，成为苏州房价涨幅前三的板块之一。

土拍热度居高不下，房价逐年上涨，这背后的助推因素当然是政府强有力的规划及兑现能力，我们看到，科技城的各项城市功能配套正以肉眼可见的速度落地。

No.2

交通利好

去年9月8日，南京大学苏州校区在科技城正式开工建设，依托这一优质高等教育资源，苏州高新区提出以南大苏州校区为核心，规划建设面积约10平方公里的太湖科学城。

3月1日高新区政府工作会议中明确指出，要高水平完成太湖科学城国际方案竞赛，三周内完成南京大学苏州校区（东校区）征地报批，可见政府对南大苏州校区建设的重视程度。

同时，全力争取9号线、11号线加快启动建设。

去年10月9日，苏州高新区管委会就正式官宣，科技城要通地铁，轨交9、11、13、18、21号线覆盖至科技城，如今9号线和11线应该是最先规划建设。

9号线从绣品街站到昆山南，经过生态城、科技城、古城、湖东CWD、胜浦等多个区域。

11号线，同样东起南大苏州校区，将串联新区生态城、科技城、枫桥片区、狮山片区、古城区、吴中城市副中心、吴江松陵片区、吴江南部新城等城市功能片区。

高精尖产业集聚，高端人才不断涌入，优质一流的教育资源，宜居的生态环境......起点高、兑现快，科技城在苏州的首位度也不断提升。加上轨交和高铁的规划落地，让科技城再一次进阶。

No.3

板块楼市热度居高不下

科技城板块目前板块共集结了4个在售楼盘，分别为科技城金茂府、熙境云庭、前山澜庭、浅悦静庭，保利地块、大悦城控股地块、中海35号地块这三个项目或将于今年入市。

从目前在售项目的成交均价来看，科技城金茂府站位板块最高成交楼面价，之前的备案均价为32777元/㎡，预计3月加推建面约142m²洋房房源。

项目的学区为高新区实验初级中学集团本部校区+科技城实验小学彭山校区+彭山实验幼儿园，家门口即可享受一站式的优质教育。与项目一路之隔就是科技城医院。配套优质加上金茂十二大科技系统保证了居住品质，所以科技城金茂府一直是科技城卖得最好的项目。

整个科技城西北角便是政府规划的太湖科学城。

太湖科学城是今年1月8日，苏州市“十四五”规划和2035年远景目标的建议中提出的，说明政府将会在这几个板块将投入更多，换句话来说就是2021年这几个板块或将迎来价值风口。

目前，太湖科学城板块内有两个在售楼盘金地翡翠星辰和首开棠前如苑，还有一个待售楼盘——碧桂园大境悦府。

作为一个新兴板块，太湖科学城三个楼盘的产品定位为刚需及刚改。

金地翡翠星辰最小户型面积为93㎡，整体备案均价约23617元/㎡，带装修交付。

距离南大仅仅1.4公里的首开棠前如苑，备案均价25049元/㎡，自带2.6万㎡的商业——棠前商业中心。装修交付，最小户型为建面约99㎡三房两厅两卫。

纯新盘碧桂园大境悦府即将开盘，共有三种主力户型，分别为：建面约125㎡4室2厅2卫、约 110㎡3+1房2厅2卫、约100㎡3房2厅2卫，偏向改善客群。

根据高新区第二批地块控规批后公布，太湖科学城将新增两宗住宅地，其中一宗还自带幼儿园，这两宗宅地距离南大很近。 

从政府对太湖科学城的重视和投入来看，这两宗地块挂牌后或将引起房企的激烈争抢。

No.4

写在最后

★ 2021年2月5日，苏州与东南大学签约，东南大学苏州校区落户苏州。计划到2025年，东南大学苏州校区在校学生总规模达到4500人左右。

★ 2021年2月27日，苏州与山东大学、南京医科大学签约，南京医科大学姑苏创新研究院揭牌。

★ 2021年2月28日，苏州与河海大学签约，在相城区共建河海大学苏州研究院、苏州研究生院。

... ...

1个月内，苏州政府与多所高校签约，以引进人才。这些本科生、硕士生甚至是博士生在苏州完成学业、科研，将给苏州带来了丰富的知识和丰厚的产值。

为了留住人才，苏州政府也将会大力发展板块的城市功能配套。我们知道，长三角几个重要城市皆放宽了落户门槛，目的就是“抢人才”。

人才除了给城市带来资金、生产力外，还将促进城市消费水平的提升、人均素质的提升。

我们常常拿太湖科学城和独墅湖科创区做对标。

独墅湖科创区聚焦了人工智能、生物医药、纳米技术和高端制造等新兴产业，同时，世界一流名校的研究院所、国内知名学府资源汇聚，是苏州的高知高薪群体聚集区之一。

而太湖科学城完成是按照独墅湖科创区的模板来发展。

南大苏州小区未来将打造1000人的高水平教师队伍，2万莘莘学子的办学规模，还有一流大院大所，以及汇聚了众多科学家、科技人才、工程师的先导产业。

这些高校教师、科研所的员工不都是城市的高精尖人才吗，他们在这里成家立业、安居乐业，参与城市建设、享受城市建设的红利，让板块的人气旺盛起来，也带动了板块的购房需求。

而太湖科学城目前2.3万元/㎡的均价相较科技城来说还算个洼地，笔大胆预测，太湖科学城房价是有一定的升值空间的。

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