小阳春里迎来新变局，苏州楼市还能热多久？
2021年的第一季度已然收官，回首此前三个月的苏州楼市，政策稳定，房贷利率下调，城市建设各种利好频出。这一切作用到楼市上，则体现的是苏州住宅市场强势回暖，土地市场如火如荼。
本文我们从政策、土地、新房和二手房多个维度来分析2021年第一季度的苏州楼市。
01
需求端的限制政策仍旧严字当头
目前苏州市区仍旧严格执行限购、限贷、限售、限价政策，四限俱全，作为调控第一梯队城市，苏州的调控政策在长三角堪称最严。
同时释放诸多利好：调低土拍限制、放宽落户门槛——大专缴纳社保6个月，本科及以上直接落户，租房落户。
在房住不炒的背景下，苏州“收”的力度很直接，“放” 的方式则曲线化主要通过落户门槛降低实现。
2020年1月22日，园区规建委发布5号公告，公告内明确指出：今后，园区质量不过关的商品房不发预售证！并对商品房装修标准提出明确要求！
这也是对去年10月苏州楼市装修新政的补充。
02
土地市场持续高热
15宗宅地中有分布在主流核心板块，有分布在城市外围板块，有分布在新兴热门板块，条件较为优越的地块，受到房企的热烈追捧。
从拿地过程来看，其中11宗地块冲破中止价进入一次性报价区间，且速度很快，有的正式开拍前就加价多轮，开拍后一分钟破中止价。14号公告中新区通安82号地给共吸引了130个马甲参与一次性报价，2号公告中，吴中甪直8号地块遭249个马甲热抢，相城太平地块共有126个房企马甲参与报价。
从拿地房企来看，拿地的都是扎根苏州的老面孔房企，如南山、弘阳、保利、中海、招商、碧桂园、旭辉、建发，老牌房企对苏州市场仍旧深度看好，并积极补仓苏州主城区。
从拿地结果来看，底价成交的有园区湖西苏州中心旁的中海地块，和湖东恒力的商住地块，其他宅地溢价率普遍在13%左右。
虽然土拍整体热度较高，热门地段的优质地块遭到房企的热抢，但是成交地价整体维稳，溢价率普遍控制在一定范围内，未出现区域“地王”。
3月31日，苏州市自然资源和规划局公布了苏州市区2021年度住宅用地供应计划，这也意味着传言已久的苏州土地新政落地，苏州六大区共116宗地块，将分别于4月、7月和10月推出。
2号公告3宗刚需地块遭到房企的热抢也是因为苏州土地新政在路上，一年三次集中供地增加了房企的紧迫感。
03
新房市场维持高供应 房价结构性下跌
2021年第一季度，苏州市区商品住宅供应面积为156.62万㎡，同比增长205.65%。同比增长这么多，主要是因为去年受新冠疫情的影响，2月份几乎是0供应。成交面积为234.07万㎡，同比增长58.71%。
如果说去年是苏州楼市失去的一季度，那么今年则是收获的一季度。
2021年第一季度苏州市区商品住宅的成交均价为27122元/㎡，该价格和去年一季度几乎是持平的，去年一季度以后，苏州房价在二季度和三季度有所下跌，后在四季度开始反弹，值得一提的是，小幅度的上涨或下跌，均是结构性的——高价项目去化量大带来整体均价结构性上涨，刚需性价比盘网签量带来整体结构性下跌。
2021年第一季度苏州市场热度高的楼盘，多是优质地段限价盘和刚需高性价比楼盘，比如说新区狮山的铂湾澜庭，优越地段、限价倒挂、学区优质等因素，促成了项目的持续热销，销售金额问鼎苏州。
集中供地、集中拿地，后续一定影响房企的新盘供应节奏。新房会形成一波集中开盘、集中销售的状态，房企面临的竞争压力更大，要想征服市场、征服客户，房企就必须花心思在产品精研上，包括户型设计、装修风格、物业服务、社区公共空间的打造，同时给到购房者一定的价格优势，进而促进苏州人居水平的提升以及房价稳定。
04
二季度供应成交稳步上升，市场竞争加剧
苏州在融入长三角一体化及自身城市发展增加动能方面，将释放更多人口、城建利好。人才落户门槛的放松将吸引更多人落户苏州，所以楼市的需求量仍旧大量存在。
总的来说，苏州市场在第二季度，供应和成交量都会有不同程度地上涨，市场竞争将加剧。
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