苏州近期新开楼盘性价比测评榜出炉，你买对了吗？

Original 克而瑞苏州克而瑞苏州房产测评 2022-07-02

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4月，苏州市区商品住宅成交量升价跌，市区商品住宅成交约96.32万方，环比2021年3月增加4.73%，整体市场来看，苏州市场热度高的楼盘，主要以优质地段限价盘和刚需高性价比楼盘为主。在改善引领苏州市场的当下，拥有绝佳地段的楼盘和真正高品质、高性价比的楼盘更能得到市场的青睐。

苏州2021年4月商品住宅成交均价整体呈下跌态势，环比3月微跌2.63%，从热销楼盘分析来看，4月由于刚需性价比盘网签量增加，高价项目去化量减少，从而产生市场整体均价的结构性下跌。

纵观4月苏州楼市，各大楼盘动作频繁，苏州楼市在金三有了回暖迹象，银四依旧热度继续。科技城、吴江太湖新城、浒墅关、平江新城、太湖科学城、吴中城南、西山等板块众多楼盘或首开或加推，市场热度高。这其中如科技城金茂府、琥珀半岛、浅悦静庭等项目由于限价、产品价值高等原因受到众多购房者青睐。

克而瑞苏州房产测评对目前市场在售楼盘进行了房价、销量、产品等方面的综合测评，评选出综合排名前10的优先推荐楼盘，供意向购房者置业参考。

科技城金茂府

综合评分：4.80

开盘详情：最新一期整体均价32777元/㎡（备案价），开盘现场无优惠。本次开盘推出11幢8F全装修洋房，为本案除人才公寓外剩余的全部房源，共计176套房源，去化超九成，主力户型138㎡、143㎡。

克而瑞分析师点评：科技城金茂府位于苏州市高新区嘉陵江路与武夷山路交汇处(苏州科技城彭山实验幼儿园西侧)，属于科技城的核心位置。项目自带2.6万方商业，学区确定为彭山实验幼儿园，科技城实验小学彭山校区，高新区实验初级中学集团本部校区。

项目主打恒温恒湿科技住宅，定位纯改善，入门门槛较高，但周边靠近高新产业园，客群购买力强，且相较期房，本案为准现房销售（预计于年底交付），对购房者更有吸引力，客户对板块价值与项目配套的认可度较高。

琥珀半岛

综合评分4.73

开盘详情：最新一期整体均价25792元/㎡（备案价），开盘现场无优惠。本次开盘推出毛坯多层5、9、23、24、28、33、34、35#，毛坯叠加别墅10、17#，毛坯多层面积107-183㎡，共125套，毛坯叠加别墅面积159-164㎡，共12套，共计推出137套，去化超九成。

克而瑞分析师点评：琥珀半岛位于吴江太新中央居住区，交通方便，地铁4号线顾家荡站就在不远处。目前板块内的叠墅和洋房产品较为稀缺，不错的小区品质加上天生的地理优势，获得一众购房者的青睐，也在情理之中。

商业上，1.5公里之内，拥有苏州湾水秀天地、华润万象汇、爱琴海购物公园、吾悦广场等大型商业体。教育资源上，除了一路之隔的苏州湾实验初级中学和吴江中学，苏州湾实验小学距离项目约800米。私立学校北外苏州湾外国语学校(含幼儿园、小学、初中、高中)距离项目约3.5公里。

绿地江南映月

综合评分：4.68

开盘详情：最新一期整体均价23868元/㎡（备案价），开盘现场无优惠。本次开盘推出5#、8#两幢毛坯高层。主力户型103㎡、110㎡、130㎡、143㎡。总计227套房源，去化近九成。

克而瑞分析师点评：本案位于吴江区太湖新城板块，也是吴江区重点发展的板块，在教育配套上，尽管吴江的教育体系是相对独立的，不能参与“三区通考”，但吴江优质的教育资源都主要集中在苏州湾，有苏州湾实验幼儿园、苏州湾实验小学和吴江中学等。

商业方面，沿着该楼盘北侧的开平路向西走1.5km就有华润万象汇、爱琴海购物公园、新城吾悦广场，但项目距离地铁4号线苏州湾东站大约2公里，步行较为不便。

目前项目周边3km内有五个主力在售项目和两个待售项目，市场竞争激烈。本次首开面积段约103.21-143.01㎡，毛坯交付，能满足客户的不同置业需求，开盘去化情况优秀，可见客群对板块价值的认可和对开发商品牌的信赖。

浅悦静庭

综合评分：4.62

开盘详情：最新一期整体均价28500元/㎡（备案价），开盘现场无优惠。本次开盘推出32#、33#、38#、40#四幢全装修小高层。主力户型102㎡、122㎡、129㎡、142㎡，其余非标户型为17套。总计247套房源，去化近八成。

克而瑞分析师点评：浅悦静庭位于新区科技城天佑路与科霞路交汇处，属于科技城的核心位置。项目自带星悦里商业，总建面约4.7万方，包括品质超市、生活方式集合店、特色生活市集、时尚零售、儿童游乐/培训、品牌餐饮、影院等业态。

项目周边遍布优质的教育资源：科技城天佑实验幼儿园、科技城实验小学天佑校区、科技城实验小学、科技城彭山实验小学、新区实验初级中学锦峰路校区、江苏省苏州实验中学科技城校区（高中）等10所优质学校皆在项目2公里范围内。

浅悦静庭是期房，但未来楼下就是商业，生活便利，产品得房率高，装修标准也不错，因此深得市场认可。

泊岸时光印

综合评分：4.58

开盘详情：最新一期整体均价24515元/㎡（备案价），开盘现场无优惠。本次开盘推出全装修小高层（9-11层）11#、15#、19#、1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#。主力户型73㎡、90㎡、101㎡。总计322套房源，去化超五成。

克而瑞分析师点评：项目位于浒关老城，全装修带三大件，低密洋房得房率高，均价2.4w+价格对比周边性价比非常高。

本次项目开盘的户型较小，以刚需客户为主，总价较低。本案为低密洋房社区，整体品质较高，在板块竞品中优势明显。

其次，周边配套完善，商业配套充足，有永旺梦乐城及宜家等大型商城，周边苏州大学附属第二医院，医院配套成熟。

本次开盘89m²去化率较高，主要原因是89m²和101m²的户型相差不大，总价相差29万多。综合来看，本次去化成绩尚可。

璀璨平江如苑

综合评分：4.56

开盘详情：最新一期整体均价31960元/㎡（备案价），开盘现场无优惠。本次开盘推出全装修高层7#、14#、全装修小高层8#、9#。主力户型102㎡、115㎡、137㎡、179㎡，其余户型129-157㎡。共计推出311套，去化近五成。

克而瑞分析师点评：项目位于姑苏区平江新城板块，板块为政府重点发展区域，未来发展价值高。

项目周边有轨交2、4号以及在建的8号线，商业方面繁花中心、平江万达等，教育配套草桥中学、平江中学、平江实验小学，总体配套设施齐全。

璀璨平江的户型覆盖了全生命周期，没有洋房，产品都是小高层和高层。规划面积超24万方，板块内少见，南北楼间距超40米，且东西横向，保证采光和视野。打造了板块最大户型——178m²四室两厅三卫，适合终改客群。

云起平江

综合评分：4.50

开盘详情：最新一期整体均价33736元/㎡（备案价），开盘现场无优惠。本次开盘推出全装修小高层1#、4#、5#、7#，主力户型127㎡（128套），其余户型165㎡（16套）。共计推出144套，去化超五成。

克而瑞分析师点评：项目位于姑苏区平江新城板块，附近总体配套设施齐全。交通方面主要依托自驾出行的京沪高速和距项目1.5公里以内的轨道交通4号线（平泷路西/孙武纪念园）。虎丘湿地公园、苏大附属第一医院、平江万达、平江新城实验小学等均在项目方圆2公里以内。

年初至今板块内新房供应频繁，项目周边竞品较多造成一定分流，且均价对比竞品项目不占据优势，此次加推去化相较一般。

无论是洋房还是小高层，云起平江的面积段都是区域内最低门槛，云起平江的总价门槛要低。

而且在区域的几个楼盘中的小户型面积段里，云起平江北向的次卧和卫生间都带飘窗，为赠送面积，这一点很有吸引力。不过，项目前排靠近沪宁高速，可能会有噪音影响。

金地翡翠星辰

综合评分：4.42

开盘详情：最新一期整体均价23617元/㎡（备案价），开盘现场无优惠。本次开盘推出精装高层14#、15#、24#。主力户型面积90-91㎡，104㎡，124㎡，非标78㎡。共计推出216套，去化约四成。

克而瑞分析师点评：金地翡翠星辰位于苏州当下大热的太湖科学城板块，自去年亮相就光环叠加、积蓄宏大能量，等待迸发。
高端定位下的太湖科学城，配套蓝图也是前所未有的清晰！大量涉宅地供应，学校+商业+地铁+产业，全面开花。随着板块的强势崛起，太湖科学城也吸引了不少房企抢驻，目前板块核心区域内有碧桂园大境悦府、金地翡翠星辰、首开棠前如苑。
与其他两个项目相比，金地翡翠星辰的位置偏一些，且距离主路更远，但有价格优势。项目分为2个地块开发，为东西地块，中间隔了一条河。整体拟建23栋小高层、高层住宅。但金地翡翠星辰南面即为南大附属第一小学、南大附属初中。

中交春映东吴

综合评分：4.35

开盘详情：最新一期整体均价28428元/㎡（备案价），开盘现场优惠1万；本次开盘推出3#、7#、9#三幢15-17F全装修小高层，8#为20F全装修高层。主力户型103㎡、111㎡、121㎡、125㎡、139㎡，其余非标户型（200㎡以上）。共计推出242套，去化近四成。

克而瑞分析师点评：中交春映东吴，位于吴中经济技术开发区宝丰路东侧、东吴南路北侧，即如今老城新热的吴中城南板块，从周边界面来看，项目周边的居住氛围还是比较浓的。

项目北面是合景竞得的宅地，为朗月滨河，再北面也是住宅项目明月滨河，东面目前是弹性用地，西面是中建竞得的宅地。未来这几个小区交付之后，居住氛围还是比较浓的。

项目为全装修交付，装标包含四大件：中央空调，新风系统，地暖，摩恩厨余垃圾粉碎机。商业配套成熟，吴中万达已投入使用，在建的东吴天街预计今年9月开业。

但项目周边优质教育资源相对欠缺，距离新规划的苏州外国语学校吴中校区较远。同时，项目周边待拆迁工厂，道路修建情况居多，城市界面较为混乱，部分改善户望而却步。

另外，轨交7号线的澄湖东路站，就在项目的北面不远处，未来公共交通出行还是较为便利的，2站可换乘2号线、4号线、4站换乘3号线、7站换乘5号线、8站换乘6号线、9站换乘1号线。

四季和风雅苑

综合评分：4.13

开盘详情：最新一期整体均价15300元/㎡（备案价），开盘当天1㎡优惠200元。本次开盘推出毛坯多层1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#，主力户型92㎡、101㎡、121㎡，其余户型99㎡、109㎡、137㎡。共计推出190套，去化近七成。

克而瑞分析师点评：四季和风雅苑，即苏地2020-WG-39号地块，位于吴中区金庭镇东园公路东侧，是去年6月1日，吴中地产以总价11845.18万元竞得，成交楼面价5652元/㎡。