12月6日下午，央行宣布将在本月15日降准0.5个百分点，预计将释放长期资金约1.2万亿元。
其实，在上周五（12月3日）晚，李克强总理视频会见国际货币基金组织总裁时，就透露了一点适时降准的信号。
同天，银保监会发文，现阶段要重点满足首套房、改善型住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款。
没想到，大家刚把预期放进日程表，仅仅两天后，它就变成了现实。这一次迅速而果断的降准，虽然在意料之外，却也在情理之中。
毕竟，2021年，各行各业都太难了。
就拿房地产行业来说吧。供应端方面，在“三线四档”融资管理规则背景下，房企融资陷入困境，部分中小型房企风险暴露；
需求端方面，在限购限价、房贷政策收紧、房地产税将试点等政策下，部分城市房价下跌，老百姓购房观望情绪浓厚。
苏州的楼市也不曾幸免，二批次集中土拍热度急转直下，三批次持续走冷，新房市场也是低迷下行，一些高库存的板块纷纷推出打折促销来以价换量。
尽管从9月底开始，中央层面陆续释放了一些金融政策利好，但是也很难快速挽救当前艰难的楼市。
今年7月15日，央行降准了0.5个百分点。12月6日，又再降了0.5个百分点。货币宽松的信号越来越明显。
央行降准对于大多数房企来说，能够有效降低融资成本，对于当前资金链压力较大的房企来说是重大利好。
接下来房企整体融资环境有望明显改善，信贷政策松绑更利好国企、央企及优质民企。那些“问题”房企仍需去杠杆，并将杠杆率、负债率降到相对安全的水平，预计融资环境较难实质性改善。
对购房者来说，降准之后信贷放松的可能性应该会进一步增加，帮助购房者获得更好的资金支持。
在12月6日当天，行业内还有一则重磅消息。中共中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作。房地产方面，明确要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
此次针对房地产行业“良性循环”的表述，释放出很强的信号意义。实际上，从2019年以来，“房住不炒”一直是房地产政策层面的主基调，促进房地产市场平稳健康发展，此次在健康发展的基础上提出“良性循环”，可以说，政策面上重建了房地产行业的信心。
结合银保监会定调，未来按揭贷款有望继续松绑，主要体现于提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期、下调房贷利率等，尤其是首套及改善性住房按揭贷款。
从市场层面来看，政策基本面改善将带动年底房地产市场，市场成交量有望回升，但市场较难出现反转行情。
抛开近期的各种信号，回到苏州楼市来看，市场早已有了各种微妙变化。
1.部分银行信贷利率下调，放款周期缩短
分析师电话调研了苏州主流银行，发现多家银行的首套首贷利率相较11月再次下调！目前，大部分银行首套首贷利率在5.6-5.7%左右。
相较11月，四大行的首套首贷利率、二套房首贷已还清利率再次全线下调，重回5字头！工商银行、农业银行、中国银行、建设银行的首套首贷利率为5.7%，相较11月的6.0%下调了30BP，二套房贷款已还清的利率也是5.7%。二套房未还清的条件下，工商银行、农业银行达到6.0%，相较11月6.3%下调了30BP，中国银行和建设银行为6.1%，相较11月分别下调了30BP和50BP。招商银行首套首贷利率为5.6%，二套房贷款已还清的利率也是5.6%，二套房未还清的条件下，利率为6.0%，相较11月均下调了30BP。邮政银行首套首贷利率为5.7%，二套房贷款已还清的利率也是5.7%，二套房未还清的条件下，利率为6.0%，与11月持平。苏州银行在11月份停贷，12月又恢复了额度，首套首贷利率为5.6%，二套房贷款已还清的利率也是5.6%，二套房未还清的条件下，利率为5.9%，交通银行首套首贷利率为5.7%，二套房贷款已还清的利率也是5.7%，较11月均下调了30BP。二套房未还清的条件下，利率为6.1%，相较11月均下调了20BP。民生银行首套首贷利率为5.75%，二套房贷款已还清的利率也是5.75%，二套房未还清的条件下，利率为6.1%，与11月持平。江苏银行首套首贷利率为6.0%，二套房贷款已还清的利率也是6.0%，二套房未还清的条件下，利率为6.3%，与11月持平。浦发银行首套首贷利率为5.6%，二套房贷款已还清的利率也是5.6%，二套房未还清的条件下，利率为5.9%，相较11月均下调了60BP。渤海银行首套首贷利率为6.2%，二套房贷款已还清的利率也是6.2%，二套房未还清的条件下，利率为6.4%，与11月持平。华夏银行首套首贷利率为5.8%，二套房贷款已还清的利率也是5.8%，相较11月均下调了20BP。二套房未还清的条件下，利率为6.2%，与11月持平。南京银行首套首贷利率为5.9%，二套房贷款已还清的利率也是5.9%，较11月均下调了30BP。二套房未还清的条件下，利率为6.0%，与11月持平。中信银行首套首贷利率为6.0%，二套房贷款已还清的利率也是6.0%，二套房未还清的条件下，利率为6.3%，与11月持平。上海银行首套首贷利率为5.6%，二套房贷款已还清的利率也是5.6%，较11月均下调了10BP。二套房未还清的条件下，利率为6.3%，相较11月下调了30BP。平安银行首套首贷利率为5.8%，二套房贷款已还清的利率也是5.8%，较11月均下调了20BP。二套房未还清的条件下，利率为6.2%，较11月均下调了10BP。光大银行首套首贷利率为6.0%，二套房贷款已还清的利率也是6.0%，二套房未还清的条件下，利率为6.3%，与11月持平。也就是说，在分析师调研的18家银行中，有11 家银行的首套首贷利率相较11月再次下调！▷从放款时间来看：
大部分银行的放款周期都开始缩短，最快的招商银行、民生银行、光大银行表示1-2周即可放款；
兴业银行表示半个月即可放款，农业银行、渤海银行、南京银行、上海银行表示1个月可以放款；
还有一部分银行则表示在明年年初、春节后放款，总的来说，苏州各大银行整体放款时间大提速！
2.11月苏州市区新房和二手房的成交量首次出现了环比增加
进入下半年以来，苏州市区的新房市场每月成交量都在环比下行，"金九银十"更是十分惨淡。11月，苏州市区商品住宅成交面积61.81万方，环比增加13.29%，这也是苏州新房市场在下半年首次出现了成交量环比增加。二手房市场在11月也发生了逆转，11月苏州市区二手住房成交套数为5038套，环比增加48.88%，和6月份差不多持平。
新房和二手房市场在11月成交量环涨的原因，离不开政策端的暖风，提振了行业信心，再加之金融端的利好，房贷利率的下降，放款速度加快。
3.苏州楼市什么时候会回暖？
我们考量新房市场，二手房市场则是先行指标。
如果12月份苏州市区二手房市场表现继续上行，能保持在五六千套，和六七月份时候的量持平，将会利好新房的成交。因为很多置换新房的客户二手房出手后，就有足够的资金进行新房的改善置换，从而促进新房成交量的上涨。如果二手房的成交量保持在五六千且一直持续到明年一二月份，明年春节后苏州市区新房市场大概率会回暖。在二手房市场没有彻底回暖之前，苏州市区的新房市场仍旧很冷，至少在年底之前，新房的成交量很难增长。仅代表克而瑞苏州机构观点，供参考
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