供求两跌！频现打折！苏州房产还值不值得买入？
#01
2021年下半年，尤其是三季度末以来，中国房地产市场可以说进入了至暗时期。
全国楼市大环境并不乐观，苏州亦难独善其身，开发商面临的现金流难题，在苏州市场亦是同样存在！
进入下半年后，三季度苏州市区商品住宅供求两跌，市场热度相较上半年的二季度大幅降低，楼市难言乐观。
看一下今年9、10月这两个月苏州市场的数据表现。
9月份苏州市区商品住宅供应量为121.82万㎡，成交面积为65.62万㎡，成交量同环比均下降；而到了10月，苏州市区商品住宅供应量断崖式下降至39.2万㎡，成交量亦是减少为54.64万㎡，同环比均减少。
面对市场的各项压力，开发商为了尽快回笼资金，都纷纷采取了优惠折扣来促销，比如苏州大市9、10月来就有超多楼盘推出特价房，包括首付分期、特价房、车位优惠等。
其中有些力度还不低，比如10月28日，浅棠水岸50套特价房开抢刷爆朋友圈，备案价7折开卖，狂降5000元/㎡，单价低至1.3万/㎡，101平130万、105平140万，共50套房源出售，5万定金即可锁定房源！
现在的苏州，房企在回款压力之下，那些价值不突出的板块必然将继续采取以价换量。此外，待入市的新盘也会加紧进度在接下来的两个月相继入市。
#02
即便市场大环境并不乐观，但是我们依旧要客观看待苏州市场分化不均的事实。
苏州新房市场随着2016年以来价格的提升，以及楼市自身需求周期的发展，苏州新房购房人群的住房需求，从以刚需为主滑向以改善为主。
这一点从新房和二手房成交上就可以看出来，目前苏州热门板块的热门楼盘不受市场影响，依旧深受市场追捧，高居热销榜单，比如一房难求的园区核心区域、新区狮山等板块。
还有此前分析师去实地市调的科技城板块，价格现在也是很坚挺。
二手房市场上像别墅、大平层等高端房产依旧好卖，这类优质资产对于城市的财富人群来说，是不受市场冷热影响。
从市场整体落点板块，我们不难发现核心区域的核心板块房产，无论在经历怎样的市场变革，其板块均价始终都在维持一定的跃升，这点在热门板块中尤甚。
放眼全国楼市，这样的金科玉律从未更改过。
在此前过去的十一假期，北京、深圳、杭州新房成交较去年十一假期，同比分别增长263%、178%、360%。还有广州，国庆推货量超8000套，同比大涨74%，创2017年来新高。
仔细研究这些城市这波国庆置业“小高潮”，可以发现其中心城区核心区域的楼盘成交占据主力。
以上这些都释放了一个信号，头部价值板块表现十分突出，位于优质板块的核心房产，即使面对市场低迷时期，也依旧被购房者所认可，这些楼盘不仅价格坚挺，更是卖一套少一套。
这一点，于苏州亦是相同。
#03
普涨时代，买房可以“闭眼入”。
但在市场下行期，买房逻辑变了，“能不能抗跌”才是现在购房时最重要的关注点。抗得住跌，有时是另外一种“涨”，换句话说就是【稳健】。下面从三个角度来和大家说说：
①地段价值
李嘉诚的“地段论”之所以被奉为房地产地界的金科玉律，并非没有道理。
判断核心地段，可以从两个维度，新和旧。
这里重点讲一讲新，就是新区，但一定得是新兴中产地段。
比如苏州现在的四大新城，吴中太湖新城、吴江太湖新城、科技城、高铁新城，依然是苏州楼市成交的中流砥柱。
作为苏州楼市的高光板块，需求一直不少，压力不是很大，毕竟有学区，有界面，有预期，这样的板块无论市场处于何种状态，都是有卖点的。
②居住属性
房子抗不抗跌，居住属性同样重要。
房子的根本属性是居住，居住属性高的房子是一定享有特定核心资源的，比如景观、商业配套、学校等，此外产品一定是经得起推敲的。
高品质的房子带来的居住感往往能够受到大众一致认可，毕竟群众的眼睛是雪亮的，不会轻易下跌。
③房企产品兑现力
房企产品兑现力，也就是说，房企的信用度更是重中之重。毕竟现在接二连三的房企暴雷，信誉是能稳定人心的良药。有时候买房，担心的就是减配，货不对板问题。
买房人最关心的，无非三件事：怕赔钱、怕减配、怕烂尾。这时候，品牌厮杀的时刻到了。最优解当然是央企＞国企＞民企。
如今出行都要有绿码，而买房也要看绿档房企，依旧稳健运营的房企所打造的楼盘值得认真关注。
总结下来真正抗跌的板块具体具有以下几个特征：
政府重点发展对象，有明确规划发展蓝图，能够在3-5年内看到承诺兑现；
板块内目前发展相对成熟，交通、商业、学区等要素相对齐全；
品牌房企集中，楼盘品质普遍高于其他板块，价值明显；
板块内占据特有的城市景观资源；
当下的苏州价值板块，除了一房难求的园区核心区域及狮山板块，肯定要属吴中太湖新城、吴江太湖新城、科技城、高铁新城、太湖科学城、高贸新城这几大新城值得重点关注。
Ø 吴中太湖新城：高大上的规划+华中师范附属学校
Ø 吴江太湖新城=有规划+名校
Ø 科技城=有规划+名校
Ø 高铁新城=有规划+名校
Ø 太湖科学城：规划+南大附属学校
Ø 高贸新城：自贸区+星海教育集团
#04
在如今市场颇为低迷的大环境下，很多人都心存疑虑：苏州房产，到底还能不能入手？
分析师要告诉你：当然能！
我们看到不管市场怎样的风云变幻，2021年苏州的房价基本保持平稳状态，保持在均价26000元/㎡左右，全年房价都体现一个“稳”。
房价不涨了，也就失去了投资属性。如果你有住房，买房仅作为投资增值那你就要慎重，地段价值、居住属性、兑现力这几点要斟酌再三。
如果还没有房，买房就是解决住房、上学的刚性需求。趁着目前有购房资格，也有经济能力，就无需等待！
接下来一段时间有些非核心区域的房子打折促销将会成为常态，这也给购房者提出了新的考验，要慧眼识好房，充分考察好项目，不要被某些置业顾问的一面之词蒙蔽了眼睛。
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