太湖科学城和科技城新房价格为何这么坚挺？

上周开始呼啸而来的冷空气，让苏州城一下子跳过秋天直接进入了冬季。

而苏州楼市仿佛也正在逐渐入冬，下半年以来，苏州市区商品住宅的成交量逐月减少，供应量却呈现有增无减的态势。

二手房市场也是惨淡无比，从4月开始成交量就逐月下跌，目前苏州二手房挂牌总量超10万套。

就连传统楼市旺季金九成色也十分不足，银十已经过了一半，我们来看下市场的供求量价。

截止到本月17日，苏州市区商品住宅成交面积为21.23万㎡，同比减少37.52%，供应面积为4.76万㎡，同比减少56.6%，呈现供求两跌的态势。

国庆黄金周，苏州市区有超40个楼盘推出优惠，包括直接打折、送车位、首付款折扣、特价房等，并且这些优惠还在延续。

据分析师调研，优惠多集中在木渎、浒墅关等楼盘密集、库存量大的板块，还有一些外围板块。

前几天，分析师去科技城和太湖科学城市调，发现这两个板块的新房价格仍旧坚挺，没有其它板块楼盘明显降价或者大幅优惠的情况。

我们具体来看两个板块的新房布局。

科技城板块目前板块共集结了6个在售楼盘，分别为熙境云庭、前山澜庭、中海阅狮山、浅悦静庭、大悦澜庭、保利和光山语。

除了在售老盘熙境云庭，新盘浅悦静庭、大悦澜庭备案均价皆为28500元/㎡，今年9月刚开盘的保利和光山语备案均价28317元/㎡，价格比浅悦静庭和大悦澜庭要低一些。

浅悦静庭、大悦澜庭直线距离约500米，资源配套几乎可以共享，两个项目主要的区别是教育资源，新房没有交付情况下，学区划分暂不明确，但是我们从地理位置上就可以看出两个楼盘的教育资源还是有差别的。

浅悦静庭位于科技城天佑路与科霞路交汇处，距离浅悦静庭最近的是科技城实验小学天佑校区。

大悦澜庭位于科技城锦峰路东、科业路南，项目正北侧是科技城锦峰实验幼儿园、一条科业路之隔是科技城实验小学，南侧是新区实验初中锦峰路校区，大悦澜庭周边200米范围内有三所学校，覆盖从幼儿园到初中，是真正意义上的家门口的一站式教育资源。

大悦澜庭的置业顾问告诉分析师，客户大多数是冲着苏州科技城实验小学而来。

大悦澜庭直面的教育配套更加受到购房者的认可，浅悦静庭主要的产品优势是项目自带建面约4.7万方的星悦里商业，由苏州恒泰负责开发和运营。

△星悦里商业效果图

保利和光山语位于科技城天佑路和科正路交汇处，在价格稍有优势，和浅悦静庭的商业和教育配套共享。

项目打造了17栋11-18F小高层住宅，约38.3%社区绿地率，跌落式布局，保证了通风采光效果，zui大约91m的楼间距，守护生活的静谧与隐私。

项目打造了九重园境的社区景观，中央会客厅、儿童乐园、活力健身等活动空间，观赏性和功能性兼具。

项目于9月25日首次开盘，去化表现可圈可点。

据调研，这三个项目的客群以高新产业园30-40岁的白领、公司高管自住为主，狮山、园区升学客群和上海常熟等外溢投资客为辅。

再来看太湖科学城。

太湖科学城板块内在售项目为金地翡翠星辰、碧桂园大境悦府、首开棠前如苑，距离较近，泊印澜庭为待售状态，这几个项目的距离都比较近。

金地翡翠星辰的备案均价为23617元/㎡，碧桂园大境悦府的备案均价为24800元/㎡，首开棠前如苑的备案均价为25049元/㎡，首开棠前如苑的价格是三个项目中最高的，因为其距离南大苏州校区近，且自带约2.6万㎡的商业。

据分析师调研，三个项目案场均没有优惠。

据案场置业顾问表示，三个项目均以周边地缘自住客户为主，园区及新区狮山投资客户为辅。

为什么科技城和太湖科学城这两个新兴板块的价格如此坚挺呢？

我们认为原因如下：

01

两个板块的规划利好和价值优势明显

科技城和太湖科学城是苏州楼市中典型的起点高、规划强、兑现快的板块。

科技城是新区行政中心所在地，战略上的高起点使其具备成为苏州新区中心的条件。

板块内新兴产业齐聚、高精尖人才汇集，各类大院大所，人文氛围浓厚，轨交的规划落地，让科技城再一次进阶。

可以说，科技城板块在产业布局、配套建设方面均超出一般城市扩张的速度和品质。

产业上，150余家科研院所和193家科研机构接连入驻，大院大所齐聚；

生态上，在三湖、四园、五山等自然资源的涵养之下，科技城生态涵养属性不言而喻。

板块呈现出的价值成长性对购房者非常有吸引力。

何谓价值成长性，我们概括为以下四点：客户需求量大、规划及配套利好、产业赋能及土拍助推。

科技城在苏州楼市中的地位自不用说，无论是土地市场还是新房住宅市场，热度都是居高不下。

之前我们统计过，2020年科技城板块的房价涨幅相较2015年已经上涨186%，远超园区104%的房价涨幅，同时超过苏州市区整体118%的房价涨幅，成为苏州房价涨幅前三的板块之一。

土拍热度居高不下，房价逐年上涨，这背后的助推因素当然是政府强有力的规划及兑现能力，我们看到，科技城的各项城市功能配套正以肉眼可见的速度落地。

除此之外，科技城的优质学区也是吸引众多购房者的原因之一，江苏省苏州实验中学科技城校区、苏州高新区实验初中青城山路校区、苏州科技城彭山实验小学等重点学校，备受购房者青睐。

而太湖科学城是政府将要举苏州全市之力打造的板块，随着南大苏州大学的落地，板块建设如火如荼。

今年3月，高新区发布《关于构建“三大特色园区”发展新格局的实施方案》 ，明确指出了将把太湖科学城将打造成新区科技生态园区。

据官方宣布，南大附属第一小学、南大附属初中、南大附属第二小学、科技城第五实验幼儿园（暂命名）、科技城第四实验小学（暂命名）陆续开始规划建设。

未来的太湖科学城将是一个成熟的集合产、学、研的居住区。

随着南大校区的投入使用，大量高精尖人才引入，太湖科学城目前就已经实现了“规划+产业+人才”三者并驾齐驱。

可见这两个板块在价值兑现方面的速度及能力，这也是板块房价坚挺的一个主要原因。

02

供求关系相对健康 板块楼盘去化表现好

同时两个板块商品住宅的供求关系也相对健康，之前这两个板块楼盘去化也一直很不错。

据克而瑞苏州房产测评统计，今年1-9月，太湖科学城商品住宅的供应面积为23.35万㎡，成交面积为19.68㎡，供求比为1.17。

科技城的商品住宅的供应面积为33.24万㎡，成交面积为42.30㎡，供求比为0.79。

供求比相对健康，没有出现很大幅度的供大于求或者供不应求。

板块内的在售楼盘去化表现皆可圈可点，以大悦澜庭为例，项目从今年6月份首开到8月份加推二期，一期全部售罄二期剩余少量房源，目前仍旧无优惠。

03

操盘房企大都是国企央企，资金面较为稳健

两个板块内在售楼盘的操盘房企除了碧桂园外，大都是国企或者央企，资金面比较稳健。

首开、招商蛇口、大悦城、保利发展皆是财务稳健的央企、国企，其安全系数、品质更高，受到购房者的认可。

降价如山倒，涨价似爬坡。

无论市场好坏，买涨不买跌是客户的正常心理，降价反而让购房者的观望情绪加重，因为他们不知道价格一跌再跌，什么时候是底，所以情愿花时间等待。

高起点的规划下，板块配套渐趋完善，宜人的太湖自然资源，可以说，太湖科学城的未来自然是有价值预期的，但是预期价值有多高，那只能说看各项规划配套能落地多少。

而科技城发展已经成熟，板块房价也逼近3万元/㎡，太湖科学城去年概念刚提出，配套兑现还需要时间。

预算充足的条件下，可以买科技城；预算不够充足的话，太湖科学城也可以考虑，毕竟上车门槛更低。

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