买房 | 看了几百套大型屋苑后，我还是买了香港老破小......
开篇先说一下本人情况：毕业3年左右，香港永居，女。
香港楼房面积换算：香港1尺 = 0.0929平方米左右，我看的房实用大概300尺左右，300尺= 27.87091m²。
买房时汇率换算：100港币 = 91人民币（2023年12月）
最早提出买房的是我妈妈，差不多在21年11月左右的时间，那时候我们算了算可负担的房价大概是400-500万港元，我上网搜索了符合这个价位的房子，先去看了沙田第一城。
沙田第一城
图：明报
01
因为18万失之交臂
沙田第一城是香港比较出名的蓝筹屋苑（大型屋苑），也是比较著名的上车盘，基础单位实用面积由284呎至327呎，可以以较低的总价买到房。
我和妈妈大概看了小10个单位，实用面积由284呎至327呎，这个面积可以做到两房，以及户型比较方正，实用性还挺高的。
那时候成交总价大概在470万港元左右，取决于装修楼层朝向等不同因素总价会上下波动。
沙田第一城
图：美联物业
沙田第一城给人的感觉还是挺好的，整个屋苑自成一个小社区的感觉，屋苑内有菜市场，有一个小商场，小商场里面也有很多商户，基本上不用出屋苑也可以生活得很好。
虽然沙田第一城有40年楼龄，但是整体不会给人很旧的感觉，每栋楼下的大堂也不算小，比较新净。当初我跟妈妈也是看上了其中一套房子，304呎，两房间隔，中高层，装修还算新净，是可以拎包入住的程度，当时我们坚持叫价460万，但房子最后以478万港元的价格成交了，所以失之交臂了。
沙田第一城布局
图：House730
21年11月的看房之旅到此暂停一段落，之后我就去了深圳，在深圳待了一年，因为疫情关系，不能回香港，所以买房计划就搁在一边了。
02
看房子看得太累了...
时间来到2023年10月，我又重拾了买房之路！
23年10月比我们一开始看房的时候（21年11月）房价又降了点，23年10月沙田第一城的成交价已经在400万港元这区间上下波动，我们觉得沙田第一城的房子40年楼龄实在有点大，以及虽然在第一城地铁旁但始终比较偏远，和新界区的租售比还是一般，这次看房之旅已经把沙田第一城排除了。
我跟我妈先去了港湾豪庭看了5套房子。
港湾豪庭外观
图：美联物业
港湾豪庭环境
图：网络
港湾豪庭位于大角咀，不是住在香港的人可能对这个地方不熟悉，它的地理位置大概处于深水埗、太子、南昌这三个地铁站围起来的三角地带的中心，所以港湾豪庭地理位置说方便也方便说不方便也不方便，虽然夹在三个地铁站中间，但是走路去南昌站也要10分钟（全程没有遮盖，说明要日晒雨淋，香港是亚热带城市夏季很长很热，对于我们来说是很痛苦的），走路去深水埗也要15分钟。
港湾豪庭位置图
港湾豪庭也是有小区规模的，一共有10栋，可以分为两期，一期没有露台，二期有露台。港湾豪庭自带一个广场，有一些基础餐饮和惠康（香港的连锁超市），港湾豪庭是可以直达这个广场，所以下雨也不用撑伞。
港湾豪庭商场
图：东网
我们前后找了两个中介，看了大概7-8套房子，我的目标户型是介于320呎-346呎之间的，320+呎的房子没有阳台，346呎的房子是有一个小阳台的，众所周知阳台对于香港的房子来说是很奢侈的，但是346呎的房子即使是低楼层成交价也要500万港元+了，对于我来说500万港元以上不管是首付还是还贷都有点吃力了。那时候看中了一个7楼的带阳台346呎的房，我向中介叫价510万港元，但最终该房以521万港元的价格成交了，再一次失之交臂。
直接来到2023年11月，楼主本身是居住在港岛北角的，以及我的外公外婆也是住在这个区域，所以将目光转移到港岛市场，主要看了两个区域的房，一个是北角，一个是中西区（西营盘、香港大学、坚尼地城）。港岛的特点是楼龄普遍较大，30年以上40年以上的楼都很常见，以及比较多单幢式楼盘，小区规模的楼盘较少。有一个周末约了一个中介看了5套中西区的房子，最满意的是香港大学站步行2分钟的一个盘，名字是创业中心。
当时看创业中心的楼盘照片
创业中心楼龄42年，距离港岛线香港大学站步行2分钟，地理位置可以说是无敌，周围民生也很方便。这套房子在10楼，实用320+呎，硬伤是房间和客厅都是朝西，这套房子中介跟我们出价是430万港元，然后我出价396万港元，中介说会帮我谈，大概过了2-3天，中介跟我说已经卖出了成交价是410万港元，再次失之交臂。
创业中心的户型图
这套房子溜走我是比较失落的，因为除了朝向其他我都是比较满意的，楼龄我已经完全不介意30年以上这件事了，因为如果我真要买楼龄比较新的房，以我的预算只能买200呎的纳米楼或者住到大西北去（元朗、天水围、屯门之类的），但是大西北不论是租售比，通勤便捷性，还是未来的升值空间都不及港岛，所以我从未考虑买在大西北。
11月在北角也看了很多套房子，大概有15套，但是看来看去总有些不满意的地方，要么嫌弃靠近大马路吵，要么装修不是自己喜欢的类型，要么嫌弃大堂有一条长长的走廊。
例如北角的建威花园
还有北角的嘉洋大厦
其中看上的一套是北角的一个屋苑叫嘉乐园，也是单幢式，45年楼龄，因为楼龄关系按揭只能贷29年，香港大部分银行的按揭规则是【按揭年限+楼龄<=75年】。这户面积比较大，有370+呎，在8楼，朝向是南，装修也是比较新式的，唯一的缺点是做了开放式厨房。业主叫价我有点忘记了，反正中介跟业主谈过，业主表示低于500万港元不卖，而我是叫价470万港元，双方预期不匹配，这个房子就不了了之了。
嘉乐园
图：香港置业
嘉乐园户型图
03
别出心裁上岸“老破小”！
到了2023年12月，两个月以来差不多看了30-40套房了，我觉得这样看房下去不是办法，人与人之间的装修风格差很多，想要找到一个装修符合自己心意的实在是有点难度，所以我将看房策略转向为看装修十分残破的房子。然后我自己在中原地产网站上搜，搜到了一套网上报价480万港元，里面装修十分破旧的房子，让地产带我去看。
这时我的买房需求是：
1. 45年内楼龄
2. 港岛中西区的房子
3. 实用面积300尺出头
4. 不要低楼层，朝向不要朝西
5. 装修破旧（利于讲价，买到手后进行大装修）
带着这样的需求，我自己在中原地产网站上搜了几套房子，然后发给了我的地产中介让他带我去看。日子来到12月16号这天！跟中介约好在香港大学站地铁出口等。
第一套看的就是我最心仪的一套单位，里面还住着人，杂物也有点多，装修非常非常破旧，实用面积308尺，两房设计，中楼层，客厅朝向北房间朝向东，距离香港大学站步行3分钟，楼龄36年，在香港著名豪宅宝翠园隔壁。
当时去看的样子
非常杂乱，后面有装修对比图
看完了之后我非常满意，也不去看第二套了，这套业主叫价是480万港元，我直接跟中介说我的心理价位是420万港元，中介也很心有成竹的样子说：“好”。接着我们就回到了地产的店铺里，开始草拟临约，我当下就签了。我说最好今明两天要给我答复，420万港元能不能拿下，不然我要买另外一套了（当时另外一套房子也接近要成交的状态），中介也答应了下来。
时间到了16号当天晚上，中介说420万港元很有可能成交，甚至可能帮我讲到400万港元，让我等待消息，又到了晚上10点的时候，中介发来消息说400万港元成交了，我当下是非常开心的，也有点恍惚，就这样，我买房了。
成交的那一瞬间
最后我买到的房子成交价是400万港元，按23年12月汇率，折合人民币大约360万出头一点。
建筑面积：406呎（约37.7平方米），实用面积：308呎（约28.6平方米）
以下均为港币，首付和其他杂费：
1. 一成首付40万
2. 印花税400万*1.5% = 6万
3. 中介费400万*1% = 4万
4. 律师费 = 8000
以下均为港币，每个月按揭还款（贷款额360万）和其他固定杂费：
1. 房贷还款（4.125%）：$17825
2. 管理费: $1018
3. 差饷：$513
每个月固定支出合计：$19356
假设出租，每月租金收入预计：$15000
我的楼盘信息
04
欣赏我的爆改装修
我的小房子装修完成时间大概是2024年7月份左右，现在已经住进来了！先上对比图！
厨房对比图
卫生间对比图
买房后回顾这段历程：香港楼市的巅峰在20年底到21年这段时间，23年10月对比巅峰期房价差不多下跌了20%-30%，虽然很多声音还是在唱衰楼市明年还会下跌，但因为我有自住的需求，还是果断入市了，就算再下跌能下跌多少呢？20%吗，我能接受。
客厅装潢，很温馨
我已经比巅峰期入市的人幸运了，很满足了，不想再去赌楼市底部。再下跌20%对比巅峰期已经腰斩，我觉得腰斩就是极限了，因为还是选择相信香港，相信这座城市能够再次恢复经济活力，我选择赌上香港的命运，也是赌我的命运。
家中一角，是我喜欢的风格
如果问我为什么选择在香港买房：
我觉得这个问题应该拆开两部分作答，第一为什么是香港，第二为什么买房。
首先第一，有想过润去国外，前两年也申请了加拿大的OWP，签证拿到手了考虑了一番还是放弃了。首先我本人并不是什么技术精英，到国外可预见的是社会地位的下降，以及曾经去国外的旅游的经历也让我感受到亚洲面孔在西方社会我自己总会产生一个先入为主的“外来者”的不适感；第二，我的家人都在香港；第三，至少目前为止在我看来香港还是最强华人经济体。
我的小房间
和之前大变样
第二为什么买房，其实理由很简单，我这个人比较传统，喜欢房子是属于自己的安定感，租房总是感觉差一点意思。
*以上内容为作者投稿，仅代表作者观点，不代表“港房研究所”平台意见。
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买
房
研
究
员
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@ Octopus
Two roads diverged in a yellow wood,
And sorry I could not travel both.
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