房价已经涨了这么多，能原价过户给你就不错了，你还倒追究我违约金？！
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两起在判决原价过户的同时完全支持违约金的动迁安置房买卖合同纠纷案
（自2018年9月23日起，本公众号连载数个笔者做过的有代表性的疑难复杂案例和经典案例。先发表起诉状、申请书和代理意见、质证意见、答辩意见等，再发表总结论述。涉及二手房买卖合同、动迁安置房买卖合同、确认买卖合同无效、一房两卖、房屋确权和析产、房产继承、动拆迁、建设工程合同、执行异议、借款合同、担保合同、抵押权纠纷及诉讼破限购等，将笔者的成功经验分享给遭遇同类或近似纠纷的当事人和律师同行。所分享的案例，均为专业知识含量很高、专业性技术性较强、笔者代理的一方大获全胜的案例，且大多数为疑难复杂案件。
今天发表第八个案例，与昨天的文章里讲的案例一样也是动迁安置房买卖合同纠纷，也是购房人当初购房时就是委托笔者代理审查把关、代拟买卖合同的。后来遇到问题时（房东不配合过户，提出大幅加价补偿或者解约悔约，或者房东失联失踪，或者售房代理人失联，或者房屋被第三人查封了，等等），仍然委托笔者代理起诉。今天文章讲的两个案例没有其它特别之处，本来笔者代理的动迁安置房买卖合同纠纷案就是百分之百胜诉，迄今为止代理过的约二百起全部胜诉，尚无一起败诉记录；今天讲的两个案例是法院完全支持了违约金诉求，丝毫未予调低。一般律师代理购房人提起动迁安置房买卖合同纠纷案，根本就不主张违约金，诉讼请求中根本不提违约金，因为觉得签约后几年时间里房价大幅度上涨，诉讼时的市场价已经涨到当初双方合同价的两倍、三倍、四倍，如果能无须大幅补偿房东、按照合同原价过户，已经相当不错了，有很多还自愿给房东补偿5万至10万元，甚至法官也会极力向原告（购房人）施压，游说其补偿被告（售房人）几万元，法官调解都有市场行情价，就是5万元左右。唯有笔者代理购房人起诉时，不但绝对不同意补偿房东分文，还会坚持主张违约金，尤其如果当初购房合同就是笔者代拟的，更是在拟定诉讼请求时百分之百主张违约金。笔者主张违约金，绝大多数情况下都说服了法官，得到了法院的支持。）
民事案件代理意见
上海市浦东新区法院民五庭，
尊敬的周婉法官：
（2014）浦民一（民）初字第628号 倪某某、王某诉奚剑雄 房屋买卖合同纠纷一案，因开庭时被告和第三人都未到场，无法展开法庭辩论，原告方没有对话和辩论的相对方，有许多话没有讲或者没来得及讲。今原告代理人发表书面代理意见如下，烦请法官务必拨冗一阅：
首先，本案原告显然是真实善意、合法有效的购房，购房自住，且尽到了比普通购房者高得多的审慎注意义务，严格审查了房屋产权人奚剑雄对代理人王咏的授权委托，向奚剑雄本人当面确认，并让奚剑雄当面重新给王咏签署了原告委托代理人拟定的授权委托书，向奚剑雄当面仔细询问了其房屋拆迁补偿安置的基本情况，做好了较为完善的买卖合同和法律手续，让产权人奚剑雄本人在房屋买卖合同和相关附属文件上都签了名；原告按约及时足额向王咏支付了购房款，在购房当月即付清了购房款100万元；第一时间收取并占有了系争房屋，立即装修好后一家人入住使用至今。原告的购房合同显然合法有效，购房行为应得到法律的充分保护。今系争房屋产权过户条件已经具备，过户无任何客观障碍，系争房屋产权应当立即登记到被告奚剑雄名下然后立即过户给原告，并由被告奚剑雄及其代理人王咏承担违约责任，向原告支付违约金。
原告为什么诉求12万元的违约金？这一数字是怎么出来的？原告方解释如下：
第一，首先是按照买卖合同约定标准计算出来的。原被告双方之间的房屋买卖合同是经原告方、被告、被告的代理人王咏及中介四方充分沟通协商一致达成的，虽由原告的委托代理人提供草稿，但全部条款和所有内容均经过被告奚剑雄、代理人王咏、房产中介仔细阅读审查，奚剑雄和王咏并提出了若干修改意见，已被纳入合同文本，该买卖合同是买卖双方共同一致的真实意思表示，双方均应严格全面遵守。在原告起诉之前，被告（包括其委托代理人王咏，下同）已经有了两种违约情形：变更联系方式和住址未告知原告方、迟延申办其房产证，这两种行为均构成重大违约；至开庭时，被告又有了第三种违约情形：逾期三个月尚未开始办理（将房屋产权过户给原告的）过户手续，构成根本违约。合同书第3页第四条约定的是“甲方交付义务和及时申办房产证的义务”，明确约定甲方必须在该房屋所在小区可以开始申办房产证（动迁户的房产证）后十五日内备齐申办该房屋产权证所需的全部材料开始申办以奚剑雄为所有权人的房产证，若逾期三个月仍未备齐材料申办房产证，构成重大违约，须赔偿该房屋当时市场价的20%的违约金给乙方。而被告迄今为止不但仍然未准备任何材料去办理配套商品房供应单（五联单）、尚未开始为申办其名下的房产证做任何准备工作，而直接失联失踪，原告方寻找了其近一年都找不到，而被告自系争房屋可以开始申办小产证（动迁户的房产证）之日起至今已经逾期两年多未开始申办房产证，显然已经严重违约，应当按照合同约定向原告支付系争房屋当前市场价总价的20%的违约金。
合同书第7页第六条第6款约定的是“变更联系方式和住址及时告知对方的义务”，明确约定任何一方变更主要联系方式（指移动电话和固定电话）或者住址的，应当在变更后五日内打电话告知对方，同时在七日内以书面快递告知对方。一方变更电话号码或住址满七日仍未通知对方的，构成逾期违约，向对方承担每日该房屋当时市场价的千分之一的逾期违约金；变更电话号码或住址满三个月后仍未通知对方的，构成重大违约，赔偿对方该房屋当时市场价的20%的违约金。这一条款不仅被告奚剑雄、其代理人王咏都仔细看过，而且是经奚剑雄修改后的。因为原告委托代理人原本拟定的合同文本该条款约定的是变更后三日内即通知对方，在打电话通知的同时发书面快递通知，如未及时通知，从变更后第四天即开始计算逾期违约金。奚剑雄提出自己做生意，平时很忙，可能一时疏忽，三天的时间太短，因此改成了变更后五日内打电话通知对方，同时在变更后七日内发书面快递通知。而原告是在王咏和奚剑雄的手机都打不通、与二人彻底失去联系半年后才起诉的，并且在这半年时间里一直在想尽各种办法、通过所有途径寻找王咏和奚剑雄的联系方式和下落不得，找动迁办也找不到，才起诉的。第三人王咏和被告奚剑雄的行为给原告一家人造成了极大的心理压力和心理恐慌，也造成了相当的损失，应当按照合同约定向原告承担违约责任。
至原告方2013年12月底起诉时，被告已经构成了上述两种重大违约，应当赔偿原告系争房屋当前市场价总价的40%的违约金。
至开庭时，被告已经逾期超过三个月尚未开始办理过户手续，已经构成根本违约，须赔偿原告系争房屋当前市场价总价的30%的违约金。鉴于这种双方转让时尚未进行产权登记的动迁安置房买卖的特殊性、地方政府政策的随意性多变性，房屋买卖合同里不可能约定一个具体的过户日期，不可能约定某年某月某日之前办理过户，唯一科学有效的约定只能是本案诉争房屋买卖合同里这种约定方法：按照届时地方政府主管部门的政策规定，在可以交易过户时立即开始办理过户。合同书第20页第二十二条第3款正是这样约定的，同时给出了一个十五天的合理期限，即如果甲方（房屋出卖人）在该房屋限制交易期限届满可以过户时间届至后十五日内开始办理过户手续，不构成违约，只要在可过户时间届至后十五日内开始做任何准备办理过户的动作即可，即视为开始了办理过户手续的行为，比如主动与购房人联系，开始准备其身份证、户口簿、婚姻状况证明、动迁协议、配套房供应单等办理过户所必需的证明文件和资料。在系争房屋的开发商的大产证早已办出（2011年2月25日）、该小区该幢楼的动迁安置居民的小产证早就应该已经办出的情况下，系争房屋可过户时间已经可以明确计算出来，即2014年2月25日。办理房屋产权过户、将交易房屋产权过户交付给买受人，是房屋出卖人的主要义务，是其两大最主要义务之一，在买受人已经按约支付了房款的情况下，房屋出卖人应当积极主动及时地履行该义务，及时办理出其名下的房产证，在可过户时间届至前一个合理期限，比如2014年1月份，联系购房人，然后在2014年2月25日后十五日内开始办理过户手续。如直至2014年3月12日被告尚未开始办理过户手续、尚未为办理过户手续采取任何行动、做任何准备工作（譬如，因动迁协议原件当年已经交给了原告收存保管，被告应当联系原告索回动迁协议原件同时备齐其它证件资料，到房地产交易中心申办其房产证，或者带原告一起到房地产交易中心申办其房产证。当时原被告双方正是口头约定，在可以开始办理配套商品房供应单后，王咏或者奚剑雄立即通知买受人，买受人带着动迁协议原件与奚剑雄一起到动迁办申办五联单，然后备齐其它证件资料，双方一起到房地产交易中心申办被告的房产证，房产证办出拿到后立即将原件交给原告收存保管），从3月13日起，被告就应当承担逾期违约责任，每迟延一日，向原告支付系争房屋当前市场价的千分之一的逾期违约金；逾期超过三个月，承担根本违约责任，向原告支付系争房屋当前市场价的30%的违约金。至开庭时，被告逾期办理过户已经超过了三个月，已经构成根本违约，应当承担系争房屋当前市场价的30%的违约金。
被告的以上三种违约情形，累计应当向原告支付系争房屋当前市场价的70%的违约金。合同里所有违约金的计算基数，一律是系争房屋乙方购买价或者当前市场价就高不就低，选择其较高者适用。原告起诉时，系争房屋市场价远高于乙方购买价即合同价，因此应当选择该房屋当前市场价作为计算违约金的基数。系争房屋双方交易价、合同价是110万元，当前市场价是180多万元（高行绿洲一期小区目前市场价单价每平米23000多元），其70%是120多万元。原告方起诉时，经充分协商，主动大幅调低了违约金标准，调低到按照合同约定标准的十分之一诉请。
第二，是考虑到本案的具体情况，不给法院增加工作负担。原告主张12万元的违约金，与原告尚未支付给被告的购房尾款10万元基本相当，可以与10万元购房尾款抵扣，不会给法院增加一个难以执行甚至结不了案的执行案件从而增加执行工作负担。本来，原告完全可以诉求五六十万甚至八九十万元违约金，主张五六十万元违约金也应当得到法院的支持，但是奚剑雄、王咏都早已失联失踪，判决再多的违约金，原告也不可能去找被告及其代理人追讨，反倒增加了法院的执行负担，给法院增加了一个很难执行、难以结案的执行案件。原告考虑到尚有10万元购房尾款未支付给王咏，已经缴入法院代管款账户，因此主张一个与购房尾款基本相当的违约金数额，可以直接抵扣，无需法院另外强制执行，无需找奚剑雄、王咏追偿。
第三，是弥补原告方全部损失的需要。原告起诉时主动大幅调低违约金标准，仅仅主张12万元的违约金，一方面是考虑到可以与尚未支付给被告的10万元购房尾款相互抵扣，另一方面是该违约金数额基本上可以弥补原告方的全部直接成本和损失，也仅够弥补填平原告的直接损失，包括诉讼费、保全费、误工损失、律师费、办证过户时应当由被告承担的税费等。原告缴纳的案件受理费、财产保全费等诉讼费用，不可能在全部结案后去找王咏或者奚剑雄追讨；原告申请财产保全，因无力自行提供担保，不得不请融资担保公司出具担保函代为担保，向担保公司缴纳了案件标的额的1%的担保服务费；承担了律师代理费；承担了误工损失；至本案开庭，被告奚剑雄的房产证都尚未申办，申办动迁户的房产证时要缴纳1%的契税和房屋登记费、交易手续费等，系争房屋产权登记至奚剑雄名下需要交纳总共约4000元，只能由原告代付；合同约定过户时双方税费各付，应当由王咏负担的上家税几万元，也只能由原告代付了；这两笔税费，原告根本不可能在办完过户手续后拿着税单去找王咏或者奚剑雄追偿。上述这些费用，只能都结算在被告承担的违约金里，从留在法院的10万元购房尾款里抵扣，根本不可能在办完过户手续后去找王咏或者奚剑雄结算。前述这些费用累计已经超过了10万元，即因被告及其代理人违约给原告造成的直接经济损失已经超过了10万元。假如法院对原告诉求的12万元违约金都不能完全支持，还要再主动予以调低，将根本无法填平原告的全部直接损失，原告的直接损失将无法弥补，违反公平正义、诚信守约的原则。
其次，对原告诉求的12万元违约金，法院显然应当完全支持，不应当再主动调整。为什么这么说？
第一，原被告签订的房屋买卖合同中，针对双方的各种违约情形约定的违约责任标准原本就是合法适度、合情合理的，原本就是严格遵照合同法及其司法解释的规定，在相关司法解释规定的违约金标准限度内拟定的。如对一方逾期履行其合同义务，约定了每日房屋转让总价的千分之一的迟延履行违约金标准，对重大违约约定了房屋转让总价的20%的违约金标准，对根本违约约定了房屋转让总价的30%的违约金标准，对根本违约导致最终合同不能实际履行、合同解除的，约定了房屋转让总价的130%的违约赔偿金标准。并且对各种不同的违约情形和违约行为，进行了具体细致的区分，约定了不同的违约责任标准，与一般房产中介提供的简单粗糙的房屋买卖合同文本所非常简单化地约定的房屋总价的一倍、两倍、三倍的违约责任条款完全不同，后者对于各种不同的事由、各种不同的违约情形完全不加区分，对轻微违约、重大违约（严重违约）、根本违约完全不加区分，显然极不合理。而且原被告签订的买卖合同，计算违约金的基数全部是系争房屋当前市场价总价，而一般房产中介提供的合同文本，计算违约金的基数都是房屋转让的合同价，在房价变动剧烈、增长迅猛的市场现实下，显然前者更合理更科学得多，更能有效地约束违约行为、保护守约方的权益。
第二，鉴于当前中国司法现状和本案的现实情况，原告起诉时已经主动将诉求的违约金标准调低到了一个非常低的水平，调低到了合同约定标准的十分之一，仅仅勉强可以基本填平自己的直接成本和损失。假如这样的违约金诉求法院还要调低，是于法无据、于理不合、非常不妥的。违约金兼具补偿性和惩罚性功能，不仅仅有填平守约方全部损失（这里的损失既包括直接损失，也包括间接损失即预期可得利益）的补偿性功能，也有惩罚违约方、奖励守约方的惩罚性功能。尤其是对一些严重违约、恶意违约的案例，在国人普遍契约意识淡漠、契约精神缺乏的国情下，假如法院裁判否定抹杀违约金的惩罚性，对于维护市场经济的正常秩序和良性发展，对于维护公平正义的社会秩序，对于培育国人的契约意识和社会的契约精神，极为不利。本案被告及其代理人显然是严重违约，而原告起诉时已经主动将诉求的违约金大幅调低到了仅仅勉强填平自己的直接损失的程度，完全放弃了违约金的惩罚性部分，系按照被告仅仅是轻微违约的情形追究其违约金。在这种情况下，假如法院还要进一步调低原告诉求的违约金标准，显然是在鼓励违约、纵容违约，支持和助长社会的不诚信、不守约、肆意违约、随意毁约的恶劣风气，因为所有人都发现，原来不守诚信、不遵守契约，不需要付出任何成本和代价！
第三，在违约方未提出违约金过高的抗辩的情况下，法院无权主动调整违约金标准。法院对原告诉求的违约金进行调整的前提是被告提出违约金过高的抗辩，只有在被告通过抗辩或者反诉明确地提出原告诉求违约金过高、请求法院予以调低的主张，法院才可依职权进行审查，以守约方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期可得利益等因素，根据维护诚实信用原则和市场经济秩序、维护公平正义原则予以调整，而且只有在原告诉求的违约金过分高于违约所造成的损失的情况下，法院才可进行调整。如果被告根本未提出违约金过高的抗辩，法院不得主动调整，应当无权主动调整，而应当充分尊重合同，尊重当事人在合同中就违约责任和违约金标准自愿达成的合意，维护契约自由、合同神圣和当事人意思自治原则。本案被告奚剑雄和第三人王咏都根本未到庭，未提出任何抗辩，违约方当事人未提出抗辩的法院不能主动调整，法院不能自说自话、越权擅自调整违约金标准，何况原告已经先主动大幅调低了诉求的违约金标准。
综上，原告在诉讼请求中提出的违约金诉求合法合情合理，违约金标准已经主动调低到一个过低的水平，被告和第三人都未对此提出任何抗辩，法院不应当再主动调低。
以上书面意见，请法官认真审阅斟酌。
原告：倪某某、王某
委托代理人：王建波
2014年7月2日
民事案件代理意见
上海市浦东新区法院民五庭，
尊敬的周婉 法官、魏婷婷 书记员：
（2014）浦民一（民）初字第36648号任晨诉赵学文、陆永兰、赵剑军（第三人：上海市浦东新区房地产交易市场有限公司）房屋买卖合同纠纷一案原告任晨的委托代理人针对本案发表代理意见如下，请予审阅。
本案的其它方面已无任何问题，唯一争议焦点是被告的违约责任。原告诉讼请求中要求被告赔偿违约金人民币20万元。原告方对该项诉求的事实依据和合同依据、法律依据阐述如下：
第一，被告赵学文等的违约事实。被告赵学文的主要违约事实、违约行为如下：
1．首先，赵学文恶意隐瞒本户动迁补偿安置的基本情况，威胁到了原告的购房交易安全。2011年原被告双方洽谈系争房屋买卖时，原告及其委托代理人向被告赵学文一再询问其原宅基地房屋拆迁所有享受补偿安置的被安置人总共有几个人、是哪几个人、共获配了几套动迁安置房，赵学文一再明确声明动迁安置对象只有他自己一个人，获配了两套动迁安置房，都属于他一人所有，没有任何共有人（除现任妻子陆永兰根据婚姻法相关规定有可能是共有人之外）。这个重要的基本事实，书面确认于双方签订的《房屋买卖合同》、被告签署的《确认承诺书》中，是被告正式作出的郑重的声明确认。见于《房屋买卖合同》第五条（合同书第4页最后一段）、附件一：“房屋出卖人产权声明承诺书”（合同书第23页）、附件二：“共有人声明承诺书”（合同书第25页），《确认承诺书》第二段。尤其是《房屋买卖合同》第五条和附件一中，赵学文一再明确声明确认本户所有享受补偿安置的被安置人只有他一人，全部动迁补偿利益和获配的两套动迁安置房都属于他一人所有，无任何共有人。赵学文提供的动迁协议、入户通知书和全部动迁补偿安置材料、房屋资料上，也确实都只有赵学文一个人的名字，显示动迁安置补偿利益的权利人只有赵学文一人。结果，原告收房后三天、刚刚开始装修该房屋时，就出现了两拨赵学文的债权人上门讨债并阻止原告装修房屋，双方发生争执冲突并报警，其中一位债权人吴斌还拿出了赵学文早在2010年写给他的一张纸条，载明赵学文向吴斌借款20万元，借期6个月，如届时还不出，以系争房屋作价50万元抵债给吴斌。债权人吴斌、黄世武声称赵学文签给他们的借条和房屋抵债承诺书有效，被告的购房合同无效，不得继续装修，如果法院判决确认房屋买卖合同有效，他们就让原告继续装修和占有房屋。不得已，原告只好在签约后不到一个月就起诉了被告。在该案（2011年第一次房屋买卖合同纠纷诉讼）进行过程中，主审法官依职权到动迁公司调查取证，才发现动迁补偿安置对象是赵学文和他儿子赵剑军二人，并非赵学文一人。原告方立即联系被告赵学文，赵学文才改口承认动迁安置对象是两个人，获配的两套动迁安置房他和儿子赵剑军约定一人一套。原告方花费了很多时间和很大的精力才找到赵剑军，并说服赵剑军到浦东法院做了一个笔录，确认原告任晨所购买的一套动迁安置房是分配给赵学文一人所有的，另外一套分配给赵剑军一人所有。
尽管动迁协议和其它动迁安置材料、房屋资料上都只有赵学文一个人的名字，但是对于自己家房屋拆迁补偿安置的最基本情况、动迁组（动拆迁公司）认定了几个被安置人，赵学文本人不可能不清楚。在原告向其购房之前、签约之前就一再反复询问、根据其声明陈述又在正式的房屋买卖合同和相关文件中一再书面确认的情况下，赵学文仍一再声明确认动迁安置对象只有其一人，显然属于故意恶意隐瞒，严重威胁到原告的购房交易安全。他明知动迁安置对象是他和他儿子赵剑军两个人，动迁补偿安置按户进行，动迁补偿利益的权利人是两个人，却为了急于拿到售房款，故意恶意隐瞒基本事实，一再声称被安置人只有他一人。他知道，如果如实陈述了被安置人是他和儿子二人，原告方一定会要求赵剑军也来签字后才会正式购买该房屋、才会支付房款，赵学文为了急于促成交易拿到房款，就故意隐瞒了基本事实，声称被安置人只有他自己一人。
被告赵学文在出售系争房屋给原告的前一年，2010年，已经与其出借人吴斌约定将系争房屋作价50万元抵债给吴斌，第二年又出售给原告时完全隐瞒了该事实，是另一个恶意的重大违约行为。原告收房后三天，吴斌、黄世武就找上门了。
2、2011年解决了赵学文的债权人吴斌、黄世武等对系争房屋主张权利的问题后，2011年的诉讼前后，原告方一再叮嘱告诫赵学文，不要再欠下别人的债，以前欠下的借款赶紧还清。且通过2011年的起诉，原告也向被告明确表明和宣示了将通过一切法律手段强力维护自己的购房交易安全、维护自己的房产权益的态度和立场。按照一般正常人的思维，这套房子总不会再出问题了吧，房东赵学文总不至于让该房屋再出问题、再有任何债权人对该房屋主张权利了吧？？但令人震惊的是，2013年7月，原告方拉产调时发现该房屋竟然被查封了！查封文件编号是一个执行案号。原告方马上联系法院查询，结果发现是一个叫蒋家安的人向赵学文追债8.5万元，判决后赵学文偿还了三万多元，有五万元一直未还，蒋家安向法院申请强制执行，并申请查封了系争房屋。仅仅五万元赵学文一直欠着不还，导致系争房屋被其债权人申请查封。不得已，原告方只好再向浦东法院执行局提起执行异议，花费大量的时间精力打执行异议，经过整整一年多时间，才促使法院执行局作出裁定，解除了对系争房屋的查封。
3. 被告赵学文迟迟不办理自己名下的房产证，拖延至今，严重逾期。
系争房屋所在小区（东方康德家园一期）2012年下半年就可以开始办理小产证了，开庭时第三人开发商也确认被告赵学文早就可以办证了，他一直拖着不去办理。从2012年下半年至2014年，原告方催促过赵学文无数次，催促其赶紧准备齐相关的证件和资料申办小产证，但赵学文不是以各种借口推脱，就是根本不理睬，至今已经逾期近三年。
第二，被告应赔偿原告违约金20万元的合同依据。
首先，被告赵学文故意隐瞒被安置人是他和他儿子两个人的重要事实、一再声称确认被安置人只有他一人，依照《房屋买卖合同》第五条（合同书第5页第一段、第二段）的约定，已构成根本违约，须赔偿乙方该房屋当时市场价的30%，同时另外赔偿乙方因此遭受的全部直接损失的130%。 同时根据房屋买卖合同第二十二条（合同用语的释义和规定）（合同书第19页最后一行和第20页前两行）的界定，“该房屋当时市场价”的“当时”，是指争议纠纷解决时，具体到本案，即法院作出判决时，即当前。系争房屋当前的市场价是180万元左右（单价每平米2.4万元左右）。被告故意隐瞒被安置人实为父子二人这一基本事实、一再声称确认被安置人只有他一人，严重威胁原告的购房交易安全，事实上也确实不但威胁到了原告的购房交易安全而且2011年诉讼中给原告造成了很大的麻烦，应向原告赔偿系争房屋目前市场价总价180万元的30%的违约金，即54万元，同时赔偿原告因此遭受的全部直接损失的1.3倍，也有近2万元。原告起诉时主张违约金20万元，系主动调低，调低到只有合同约定标准的三分之一强。
其次，被告赵学文在出售系争房屋给原告的前一年，2010年，已经与其债权人吴斌约定将系争房屋作价50万元抵债给吴斌，第二年又出售给原告且完全隐瞒了该事实，亦构成原被告双方的房屋买卖合同第五条（合同书第5页第一段第四行）约定的一种根本违约情形：在出卖给乙方之前已设定抵押/保证担保，且有一房两卖之嫌疑。被告赵学文在出售系争房屋给原告之前已经约定抵债给其出借人吴斌，已经为该房屋设定了担保，亦属于原被告双方约定的根本违约情形之一种，应赔偿原告系争房屋当前市场价总价的30%和原告因此遭受的全部直接损失的1.3倍，又是违约金55万元左右。
再次，在原被告双方已经打过房屋买卖合同纠纷诉讼且原告方对被告千叮咛万嘱咐之后，被告赵学文竟然又因为恶意拖欠区区五万元拒不偿还、且判决书早已生效后仍拒不执行，导致系争房屋被其债权人蒋家安申请查封，给原告造成了巨大的精神压力心理压力和额外的沉重的诉讼负担，构成了房屋买卖合同第十一条（甲方的基本义务）第5项约定的重大违约情形，依照合同第十五条第1款的规定，应赔偿系争房屋当前市场价总价的20%的违约金，计36万元。被告的这种行为同时亦符合房屋买卖合同第十三条（预期违约）和第十四条（兜底条款）约定的重大违约情形，亦应按照合同第十五条第1款的规定承担重大违约责任，赔偿系争房屋当前市场价总价的20%的违约金。
最后，被告赵学文迟迟不申办其名下的房产证，拖延了两年半多仍不做任何事情，第三被告赵剑军有义务配合其父亲、父子二人彼此配合共同申办获配动迁安置房的房产证，赵剑军根本一直失踪，连身份证、户口簿都不去申办，两被告亦构成根本违约。房屋买卖合同第四条（甲方交付义务和及时申办房产证义务）第2款约定：甲方必须在有关部门通知动迁户可以申办房产证后十日内备齐所有材料，报送到浦东房地产登记机构申办房产证，如果逾期，每逾期一日，向乙方承担该房屋当时市场价的千分之一的迟延履行违约金；如逾期三个月仍未备齐材料申办产证，构成重大违约，须赔偿该房屋当时市场价的20%的违约金；如逾期六个月仍未备齐材料申办产证，构成根本违约，须赔偿该房屋当时市场价的30%给乙方；同时必须在乙方告知甲方已违约后十日内继续履行其办证义务，备齐所有材料报送到房地产登记机构申办以赵学文为唯一产权人的房产证。原告提起本案诉讼时，被告已经逾期一年多未开始申办其名下房产证，且经原告无数次请求催促督促，无数次电话联系催促并数次上门找到被告当面督促，且多方联系奔走想方设法帮助被告解决其提出的补办户口簿、离婚证等事宜，但是三被告都无任何动作，不做任何工作、不做任何准备。因此被告已经构成了根本违约，赵学文、赵剑军两被告应据此赔偿原告系争房屋当前市场价总价的30%的违约金，计人民币54万元左右，被告陆永兰应对被告赵学文的违约责任承担连带责任。
第三，被告应赔偿原告违约金20万元的法律依据。
首先，原被告双方2011年5月签订的《房屋买卖合同》及其附属文件约定非常明了清楚，被告有数种对应的严重违约行为，构成了买卖合同相关条款约定的重大违约或者根本违约情形；双方签订的房屋买卖合同中对违约责任、违约金标准的约定原本就在合同法及其司法解释规定的范围内，完全符合合同法司法解释等有关规范性法律文件规定的违约金限度和精神；同时被告并未提出调低违约金的主张和答辩意见，在本案长达一年的诉讼过程中从未提出请求法院调低违约金的抗辩主张，因此法院不应也无权再调低合同约定的违约金标准。在原告的违约金诉求合法合规且被告从未提出调整要求的情况下，法院应尊重当事人的意思自治和合同约定，是无权主动调低违约金标准的。
其次，原告起诉时已经主动大幅调低了合同约定的违约金标准，只主张20万元的违约金，已经比合法合理的合同约定标准大幅调低，已经先主动调低到了一个较低水平，法院不应再做调整。
再次，违约金并不以给相对方造成实际损失为必要条件，亦不以相对方的实际损失额为限。何况本案原告在2011年与被告签约后不到一个月就不得不起诉，之后2013年下半年又打执行异议，2014年又对三被告两次提起第二次房屋买卖合同纠纷之诉，购买系争房屋至今四年间从未消停过，从未消除巨大的担心焦虑和沉重的精神压力，从未能放下沉重的思想包袱，且已经支付承担了总计近10万元的诉讼成本和其它直接损失，原告实际上亦因被告的一再违约而蒙受了实际损失。
最后，被告赵学文确有恶劣的违约情形，相关违约行为情节恶劣，严重威胁了原告的购房交易安全，且在原告方一再反复告诫提醒的情况下仍然发生了原告事先无数次告诫叮嘱的违约行为，违约失信行为一犯再犯，法律应予适当的惩诫。
综上所述，原告诉讼请求中主张的20万元违约金应得到法院的完全支持，法院不应再予以调整。请求法院支持原告的全部诉求。
此 致
上海市浦东新区法院
原告：任晨
委托代理人：王建波
2015年5月20日
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