“横盘”中跌宕的2016深圳商办市场【2016深圳房市盘点②】

2015年四季度，深圳甲级写字楼租金三年来首次下跌。

2016年开年，深圳写字楼市场同样以“负面声音”开场——仲量联行说：年内深圳甲级写字楼空置率或上升至20%。而在2014年末，空置率只有3%左右。

那么，写字楼市场不可期了？

本文市场供求数据以第一太平戴维斯数据为主。

深圳甲级写字楼供应进入历史高峰期

截至2015年三季度深圳全市共有甲级写字楼约469万㎡，预计2016年三季度增加至570万㎡，增加101万㎡，增幅高达21.5%。

此前第一太平戴维斯还有个预测数值，2015年~2019年深圳甲级写字楼新增供应量将超过600万㎡，短短几年时间，新增量就超过了深圳几十年的成果。

So，压力来了。

写字楼租金进入横盘期

截止2016年三季度，深圳甲级写字楼市场已经表现出：租金增速大幅下调，空置率有所上升，但没有到20%那么恐怖。

世邦魏理仕：空置率环比上升1.4个百分点至9.9%，租金环比下跌0.4%至197.7元/㎡/月。

第一太平戴维斯：空置率下滑0.26个百分点至8.22%，平均租金环比下降0.1%，至人民币226.2元/㎡/月，同比上升2.9%。

2014年深圳写字楼租金涨了18%，2015年只涨7.4%，2016年Q3同比涨2.9%，基本就是横盘。

售价/租金增幅倒挂，租金回报率下调

2015年Q4，深圳写字楼平均售价53,042元/㎡，同比上升12.7%。2016年Q3，55,649元/㎡，同比再上升9.2%，增幅略有回调，但依然明显高于租金的增幅。

由于租金涨幅低于售价，三季度全市回报率环比下降3个基点，至4.74%。当然了，资产增值+租金回报算起来，合计收益还是有13.92%。

写字楼依然是大资本竞逐的对象

预期空置率高完全没有对高速增长的险资、银行资本构成影响。2016年，银行、险资、央企/国企在深圳购买大宗写字楼越来越多，多选择在福田。

太平洋保险在福田深业上城成交了约40000㎡的甲级写字楼；

上海银行在福田深业上城成交了15000㎡的甲级写字楼；

前海人寿在福田皇庭中心成交了约20000㎡的甲级写字楼；

华夏保险在福田京基滨河时代成交了36000㎡的甲级写字楼；

地产商深国控在福田深业中城成交了约25000㎡的甲级写字楼；

地产商毅德投资在南山成交了约7700㎡的甲级写字楼；

中铁建在京基滨河时代成交约2384㎡整层单位

某政府机构以15亿的价格，买入了海岸中心16个整层单位

……

深业上城效果图

深圳写字楼市场依然被低估

① 深圳租金相当于北京的67%

2016年三季度，北京甲级写字楼存量达到976万㎡，相当于深圳的1.7倍，而租金已达到338元/㎡/月，相当于深圳的1.5倍。

同样，上海的甲级写字楼租金也远远高于深广。

② 企业数量持续暴增

截止2016年10月25日，深圳实有商事主体总量（企业及个体户）合计约257.7万户，其中企业144.5万户，同比增长34.2%。

同期，上海企业总数约为160万户，深圳不出多久就会赶上。

③ 险资“资产荒”推动

前段时间股市最热门的话题不外乎险资举牌潮，但就目前的情况而言，这事情暂时被掐住了。那么，钱放哪去？租金回报率和资产增值都相对比较稳定的甲级写字楼，很可能继续成为被选择的对象。

多说点：截止三季度，安邦人寿实现规模保费2908.44亿元，同比增长372%；安邦旗下的和谐健康1498.7亿元，同比增长418.55%……实在恐怖。

④ 中国高端商业类物业依然不足

欧美发达地区/国家，高端商业物业资产总值占全球的73%，而欧美住宅物业资产总值仅占全球的45%。

而中国恰好相反，普通住宅总值占了全球的24%，高端商业物业总值仅占全球的6%。

So，这几年深圳甲级写字楼市场可能会受大规模供应冲击，但根本上还是一只蓝筹股。

2017年推荐关注

2017写字楼推荐地图

另外，原关外地区还有坂田星河WORLD、天安云谷；龙岗嘉兴春天大厦等项目可重点关注。

租赁型

① 深圳中心区：金地中心

深圳中心区深南大道首排，隶属于140万㎡深圳中心综合体，1km范围内6条地铁线（5条通车1条在建）和1个高铁站，这等便利也是没谁了。

② 深业上城

事实上是持售结合的项目，但是险资、银行巨头买的就是T2，但基本没货了，未来T1是租赁的。

万科刚搬新家，就在深业上城附近。

销售型

① 前海桂湾：QFC前海金融中心

前海临湾第一排的写字楼，下楼东边就是前海枢纽站（3地铁已通车，2城轨待建），西边即是前海滨海公园。

② 前海桂湾：华润前海中心

华润持有一半销售一半（出让要求），并配有万象前海、悦玺公寓和高星级酒店。另外，写字楼配有Officesay运营体系。

③ 蛇口：太子湾商务广场

蛇口很多年都没有写字楼可售了，之前的“太子大厦”也被整体收购了。自贸区成立以来企业数量一直高速增长，是个机会。

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