麒麟京奥港未来墅再生变数 两站有轨电车站点也“拯救”不了

麒麟有轨电车，这一次真的来了！昨天，一辆翠绿色车身的有轨电车，在百水芊城段试跑。目前所有轻轨轨道已铺设完成。有业内人士透露，在七月中下旬，轻轨运营方或会有新的进展发布。

这个从2012年开始拆迁征地的项目，中间经历了太多的坎坷。项目还曾一度停工下马，直到2014年又开始陆陆续续动工中。直到昨天，麒麟的小伙伴们看到那辆翠绿色的车开始穿梭于站点之间，心才真正落了地。现在唯一的希望，8月份麒麟有轨电车能够如约通车。

（麒麟有轨电车马群站）

根据麒麟有轨电车的站程设置，基本上贯穿了麒麟目前主要的一些小区，比如说富力十号、启迪方洲、中海国际社区、中南世纪雅苑等等。这些小区基本上已经陆续交付，麒麟有轨电车若是这一次真的如约通行，至少给一直深受交通不便之困的麒麟一丝希望。

麒麟有轨电车即将通行，对于老小区的居民来说，出行是方便了。对于在售或是即将开盘的楼盘，房价的增值空间似乎又多了一点。可，有一家楼盘的价格却又要降了？

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京奥港未来墅再生变数 价格还要降？

京奥港未来墅，位于麒麟有轨电车的天泉路站和南湾营站之间。2016年4月15日，京奥港以总价47.6亿元拿下麒麟新城地块，楼面价高达22353元/㎡。

今天我去麒麟探有轨电车的进展情况时，又去京奥港未来墅的售楼处走了一遭。从置业顾问口中探得项目的最新消息：京奥港未来墅首开价格可能在2.6万元/㎡左右。

当时项目置业顾问的原话是：2.7万元/㎡能选一个很不错的楼层和户型，大部分户型可能还达不到这个价格。

那均价是2.6万元左右？京奥港未来墅的放风价又降了？早在开发商刚拿地时，曾传以4万元/㎡的价格开盘的京奥港，在短短一年的时间内，放风单价从4万降到了如今的2.6万。

我记得部门小伙伴6月份去踩盘，当时销售给出的预期价格还是在2.8万元/㎡左右。如今不过一个月又迅速降到了2.6万元/㎡。看来，即使麒麟有轨电车两站设点京奥港未来墅周边，似乎也“拯救”不了这家楼盘。

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这个价格又有多少买房人买账呢？

今天在京奥港未来墅的售楼处，销售人员告诉我，整个小区是由四个组团合成，全部都是建27-31层的高层住宅。首开的是A地块，1、2、5三幢楼共计210套。皆为两梯两户设计，户型为107、131、141㎡，全毛坯交付。预计首开时间就在7月份，现在正积极申领销许，最快下周能开盘。

据今天探得的最新消息：京奥港未来墅从7月份开始就已经启动客户登记，收取客户的购房相关资料，目前已经交了购房证明的买房人有200多组。

其实，比起近段时间公证摇号开盘的那些楼盘，京奥港未来墅目前的蓄客情况并不是很乐观。至于原因其实很简单：

①麒麟本身的刚需属性，再加上周边刚需项目集中，改善需求被弱化。

麒麟老一批楼盘已经售罄，现在区域内的还有大量二手房挂牌待售，与京奥港未来墅一街之隔的中海国际社区，目前二手房价格基本上在2.3-2.5万元/㎡之间，户型的可选择性多，基本上79-140㎡的都有。

②疯狂的市场下高地价拿地，却碰上政策的强调控。

之所以会落入如此尴尬境地，主要在于京奥港未来墅的地价太高。2.2万元/㎡的楼面地价与麒麟房价相当，再加上现在南京政府控房价，不给涨，你怎么卖？

即使价格真的只批到2.6万元/㎡，4000元/㎡的成本。即使开发商愿意亏本卖，这个时候，买房人又开始担心质量问题了。

③产品规划设计，107-141㎡的大户型，总价高。

对于刚需而言，需要的房子还是以低总价，实用型为主。京奥港最小户型为107㎡，按此前放风的2.8万元/㎡来算，总价最低也要300多万，果断抛弃了刚需主力。

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京奥港未来墅的困境如何破？

之前曾跟朋友讨论过，像京奥港未来墅目前这般困境，究竟该怎么破？

朋友是这样说的：一个楼盘成熟的规划出炉后，再想调整的难度可想而知，但是如果要让市场认可，也只有两个方法：

1、产品改刚需，多跑量。

2、解决有媒体报道的所谓资金问题，慢慢等。

第一点，改刚需，京奥港未来墅一直在做。从将产品精装改毛坯，到如今预期价格不断调低。

第二点，似乎有点难。资金是一方面，更重要是的，现在政府在催着各家楼盘开盘，不是你想等就能等的。

现在京奥港未来墅，产品也调整了，价格也降了，开盘就是箭在弦上不得不发，就等一纸销许。至于首开成交情况如何，就看市场的造化了，毕竟就在7月12日，又有一家新进南京的房企，狠砸17亿元冲进了麒麟。

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