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明天香港敲钟上市的弘阳地产 今天在南京闹出“乌龙上市”

哥们 哥们买房 2019-06-24


本文码字工:哥们

部分素材综合来源于观点地产、地产深度报道、舞步财经、经济观察报


今天上午,南京地产界的朋友圈出现了一张大红色、主题为“热烈庆祝弘阳地产集团有限公司于香港联合交易所主板成功上市”的飞机稿,股份代号:1996.HK。



其实关于“弘阳地产要上市”的消息,绝对是南京地产界的一桩盛事,早在几个月前已经被弘阳广而告之。可有意思的是,据官方消息,弘阳地产的上市应该是7月12日,在香港联合交易所敲钟。


可今天才7月11日,这提前通过飞机稿刷朋友圈的宣传直接点明“成功上市”,未免也太心急了吧?毕竟这个时间点,弘阳地产还没有上市,这种与事实不符又操之过急的做法,还真有点让人看不懂。


在这样大红色飞机稿刷屏没一会,就收到紧急通知,所有关于上市的飞机稿全部撤下。对方的解释是,不是他们内部发的,不知道从什么地方流出来,上市时间是明天,到时候会有集中推广。


这看起来似乎是营销品牌的人开了一个不伦不类的玩笑、犯了一个低级的错误,可作为一个明天就要在香港敲钟上市的房企,这种“乌龙刷”也看得出弘阳一种过于表现或者说不成熟的心态。


本土房企上市

一场南京地产圈的盛事


其实作为南京本土房企,弘阳地产集团上市绝对是南京地产界的一桩盛事。毕竟南京已经许久没有本土房企上市的消息了,上一波本土房企的上市潮还是2013年的时候。


那一年,朗诗集团宣布将通过收购方式控股港股上市公司深圳科技,意味着,已为上市筹划多年的朗诗集团终于借壳登陆香港资本市场。悄然之间,包括新城、金轮等江苏本土房企相继赴港上市。


当时调控压力与私募难度不断增加的情况下,从港股市场上募集资金成了房地产开发企业现实的一种选择。算上之前在上市的栖霞建设、苏宁环球、南京高科以及凤凰置业,当时的江苏本土房企已在资本市场上形成了集团合力。


可也从那时之后,再少有听到南京本土房企上市的消息。


因此,这一次弘阳地产的上市,称得上是整个南京地产圈的盛事。


开启全国化征程、上市、冲击千亿目标

弘阳如何一步一步冲刺IPO


不同于闽系房企大多起步于福建,弘阳集团董事长曾焕沙的发家之地在南京。

1995年,28岁的曾焕沙离开海南,怀揣500万元回到南京。因为此前在海南积攒的瓷砖等建材批发经验,初到南京的曾焕沙将掘金途径选为装饰城,自此,南京浦口区的红太阳装饰城开业,成为当地人气颇旺的装饰建筑材料批发零售基地。 


1999年,曾焕沙的地产版图开始布局,同年,作为住宅开发平台的南京红太阳正式成立。


2000年,弘阳的首个地产项目旭日华庭开工。


2003年,弘阳首个住宅小区弘阳旭日华庭入市,创造的日销842套佳绩至今被人津津乐道。随后,弘阳在江北陆续推出“旭日”品牌住宅与写字楼项目。


2006年,弘阳的地产业务扩展到商业地产领域。 


如今,弘阳产品项目已涉足南京江北、江宁、奥南及城北幕燕板块,全面深耕金陵。2017年年末全新的弘阳广场即将开业,2018年弘阳的高端住宅燕澜七缙已经开售……



随后,深耕南京、辐射苏皖、开展长三角的布局,弘阳地产的发展一直稳步向前,张弛有度地发展着。

 

节奏在2017年底发生变化。


2017年,弘阳地产首次提出了千亿规模日程表:2020年达到千亿规模,在做大南京市场的同时,加大对华东市场的布局。当时弘阳的销售额仅178.1亿元人民币,在百强房企中排名第95。


为了冲刺上市以及在2020年达成千亿规模,弘阳地产一改过去稳健的作风,衔枚疾进。这家曾经偏安一隅的中小房企内部,一年多时间里发生了天翻地覆的变化,弘阳掌门人曾焕沙正在效仿他的福建籍老乡——闽系房企老板们(泰禾、旭辉),复制这些企业的规模发展路径:开启全国化征程、上市、冲击千亿目标。

IPO之前,弘阳地产已在国内招兵买马,港股IPO聆讯期间,弘阳新团队悉数亮相


变化一:疯狂挖人


为了冲刺上市以及在2020年达成千亿规模,弘阳一气呵成在地产圈掀起了一轮空前的 “挖人大战”,10位来自旭辉、泰禾、新城等新“千亿”房企的高管携手空降弘阳。

 

这一轮“挖人大战”始于2017年11月,旭辉集团前副总裁兼首席人力资源官张良率先加入弘阳,出任弘阳集团执行总裁。

 

今年3月1日,这一节奏发展到了高潮,弘阳高调举行了一场9位高管集体入职的仪式,市场争相打听弘阳为何方神圣,广纳贤才一时风头无俩。

 

这些空降弘阳的高管们,其背景中的相似之处为皆来自“新千亿”房企,这些房企近年来高速增长,成功实现百亿到千亿的飞跃。显而易见,弘阳想复制这些房企新势力的成长路径。如同碧桂园高管转战阳光城后,复制碧桂园模式一般。


变化二:搬迁总部


搬迁总部。今年3月,弘阳集团(上海)总部正式启用,形成南京、上海双总部运营的格局。上海作为弘阳的第二总部,设立初期将承担弘阳集团战略、投融资、地产投资、产品研发、商业投资、招商等职能。


变化三:疯狂拿地


为了实现千亿目标,弘阳地产开始花式、疯狂拿地,向华东地区扩张。

 

据不完全统计,2017年弘阳拿下了43个项目,权益可售面积为245万平方米,货值约367亿元。今年以来,弘阳已经获得15个项目,占地面积约88.6万平方米,总对价约为70亿元。

 

对于拿地方式,弘阳地产也曾表示,拿到价格较合理的土地主要源于合作。

 

“弘阳地产从2014年已陆陆续续有很多项目跟各类企业进行合作,到目前为止,已和百强中的45家企业在不同项目有合作,合作模式方面也是多种多样,包括联合操盘、小股操盘、轮流操盘。从2016年到2017年,花了同样的钱但是得到了更多的土地储备。



据公司方面公开资料,弘阳地产目前拥有683万平方米土地储备,大部分位于长三角,其中50%分布在二线城市,还有25%在强三线城市,其他的约25%在三四线城市。

 

积极扩张布局的成绩是有目共睹的,2017年弘阳地产跻身南京房地产销售面积前三名,然而在销售面积大幅提高的背后是2017年的营收其实是相对下滑的。

 

数据显示,弘阳地产2015年至2017年的营收分别为53.7亿元、87.7亿元、61.4亿元。虽然2016年营收最高,但净利润为近三年最低,其2015年至2017年的净利润分别为13.29亿元、9.31亿元、11.95亿元,由此可看出,2016年是增收不增利。

 

出现这一情况的原因,与弘阳地产2016年毛利率突然大减有很大关系。据招股说明书显示,弘阳地产2015~2017年的毛利率分别为41.9%、29.1%、40.6%,其中2016年的毛利率较2015年下降了12.8个百分点。


变化四:高负债

 

然而要命的是,在大举拿地扩张的同时,弘阳地产也摆脱不了房企的通病,就是高负债。


数据显示,2015年至2017年,弘阳地产的资本负债率为119%、136%、137%,在同行业内排名较高。

 

截至2017年12月30日,弘阳地产一年内到期的贷款占未偿还债务总额的39.9%,两年内到期的贷款占未偿还债务总额的60.1%,大量未偿还债务集中在近两年中,短期还款压力较大。

 

而且,弘阳地产近几年的经营现金流也可谓越来越紧张。2015年至2017年其经营活动现金流量净额分别为23.9亿元、8.91亿元、-34.98亿元。2017年同比下降492.59%。然而弘阳地产却认为自身负债结构相对均衡,整个集团的财务报表是比较稳健和健康的。


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