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独家解读:南京取消现房销售政策 全面推行竞自持!

哥们 哥们买房 2019-06-24


本文码字工:哥们

发稿平台 | 哥们买房


刚刚(7.17),江苏土地市场网挂出5幅地块,出让面积约28.2万㎡。其中3幅地块位于江北江浦板块,另外2幅位于江宁滨江板块,其中5幅地块均含宅地。


值得一提的是,此次挂出的土地,出让条件中出现了重大变化:

1、现房销售条件取消!此前南京土地竞拍规则中,明确要求:土地竞价达到最高限价的90%时,该地块所建商品住房必须现房销售。如今这条规定在新挂地块的出让条件中取消了。


2、“竞建保障面积”调整为“竞建自持商品住房面积”。此前,当地块竞价达到最高限价时,要求竞建保障房面积,报建面积多者得。如今调整为:当地块竞价达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的,停止竞价,改为在本地块内竞争自持商品住房(租赁住房)建筑面积,每次申报面积200平方米,申报面积最多者为竞得人。


3、此次挂出的5幅地块设置得最高限价均比区域地王便宜2000-3000元/㎡。其中江北新区三幅地块,最高楼面地价均限制在2万元/㎡以下。相比较区域目前最贵地王价,要便宜3000元/㎡。


另外江北的两幅地块,都位于江宁滨江。最高楼面地价限制在9000元/㎡以下,相比较目前区域地王价,要便宜2000元/㎡。



南京此番突然取消现房销售的政策,究竟为何?我们连夜联系了两位业内资深老师对新政进行解读


南京工业大学天诚不动产研究所所长

南京市房地产学会会长吴翔华

原因:


一个是原有的现房销售政策,开发商方面成本提高,必然导致的是销售报价要提高,但政府又限价。当时做出的决定是现房销售等个两年上市,房价肯定提高了,但政府限价基本还是维持原价。房价和开发商成本两个矛盾无法解决;


二是现房销售从开发到建成满足销售条件,至少需要两年时间,这就导致上市房源量在某一段时间是真空状态,房源量紧张,人为加剧了市场的供需矛盾,政府估计就想加大供应力度;


三是南京目前是租赁试点城市,每年都是有租赁任务的,现在竞自持,开发商一方面拿到了地,另一方面又帮助政府完成部分租赁用房目标;


四是开发商拿地后现房销售带来的一个大问题便是成本压缩,有部分不负责的房企会偷工减料,造成建筑质量下降,后续维权不断,政府也就惹祸上身。所以百弊无一利。


影响:


对于开发商来说基本喜闻乐见,地块中有部分需自持的房源,也没有什么不好,因为虽然是自持,但依旧是开发商自己的资产,可以自由支配。以前配建的人才房和保障房是无偿交给政府。


这样开发商拿地的时候,达到最高限价也无所谓,只要不是高的离谱,开发商也愿意奔着最高限价去拿地。


所以实行这种政策后,预计南京未来短期内的房源供应量会上升,一般6-9个月便能够上市:第二个是地价可能会有所攀升。


扬子晚报资深房产记者马祚波

现在现房销售对于市场并没有多大影响,政府关于现房销售的标准一直都没有出来,可以看出现房销售只是一个过渡性的政策。政府此次调整土地出让规则,是综合考虑之下才做出这个改变,应该不是突然的没有预兆性的。


此外,南京现房销售的房子近期也是刚出来,也看不出来过去一年对于南京的市场有什么影响,所以我个人认为当初的现房销售只是个过渡性政策。


取消之后主要还是为了突出租赁房,之前是让开发商建保障房面积无偿提供给政府,现在就是不用无偿交了,可以自己拿在手里,但是不允许销售只允许出租,这个目的还是为了增加租赁房的面积。


从今年几次土地拍卖情况来看,出让的地块几乎都很难达到最高限价,市场上比较冷,这些开放商因为有限价政策的存在,也会看的比较淡,不会因为风头去抢。所以政策影响不大。


地块详情


浦口宅地NO.2018G36 


地块位置:东北至康华路、浦口区国税局用地,西北至文德东路,西南至珠江路,东南至现状

出让面积:31158.8㎡

土地用途:R2二类居住用地、Rc基层社区中心

容积率:综合容积率2.3

起拍价:105000万元

起拍楼面价:14100元/㎡

最高限价:148000万元

最高楼面限价:19874元/㎡


出让条件:

(1)B地块为基层社区中心用地,须配建社区卫生服务站建筑面积不小于150平方米;文化活动室建筑面积不小于400平方米,体育活动站建筑面积不小于600平方米,基层社区服务中心建筑面积不小于400平方米,社区警务室建筑面积不小于40平方米;居家养老服务站建筑面积不小于120平方米,公厕建筑面积不小于60平方米。上述公共配套设施由竞得人代建,应与首期项目同步审定规划设计方案、同步核发建设工程规划许可、同步规划核实,建成后无偿移交浦口区政府,所对应土地按划拨方式供应,出让面积据实核减,出让金额不作调整。 


(2)地块要求装配式建筑面积的比例为100%,住宅建筑单体预制装配率不低于50%,公共建筑单体预制装配率不低于40%,住宅建筑(三层及以下的低层住宅除外)应100%实行成品住房交付。


浦口宅地NO.2018G37


地块位置:浦口区江浦街道雨山南路以东、财八路以北地块,东至雨山南路,南至财八路,西至现状,北至现状

出让面积:44575.05㎡

土地用途:二类居住用地

容积率:1.01≤R≤1.6

起拍价:100000万元

起拍楼面价:14021元/㎡

最高限价:142000万元

最高楼面限价:19910元/㎡


出让条件:

地块要求装配式建筑面积的比例为100%,公共建筑单体预制装配率不低于40%,住宅建筑(三层及以下的低层住宅除外)100%实行成品住房交付。


浦口商住混合地块NO.2018G38 


地块位置:浦口区江浦街道海桥路以南、绿水湾北路以东地块,东至荣庄路,南至花莲路,西至绿水湾北路,北至海桥路

出让面积:91345.7㎡

土地用途:商业用地、二类居住用地、基层社区中心、幼托用地

容积率:1<R≤1.89

起拍价:175000万元

起拍楼面价:10137元/㎡

最高限价:254000万元

最高楼面限价:14712元/㎡


出让条件:

(1)C地块为基层社区中心用地,须配建社区卫生服务站建筑面积不小于300平方米,文化活动室建筑面积不小于600平方米,体育活动站建筑面积不小于200平方米,基层社区服务中心建筑面积不小于600平方米,社区警务室建筑面积不小于60平方米,居家养老服务站使用面积不小于150平方米,公厕建筑面积不小于100平方米,垃圾收集站建筑面积不小于80平方米。上述公共设施由竞得人代建后无偿移交浦口区政府,所对应的土地按划拨方式供地,出让面积据实核减,出让金总额不作调整。 


(2)D地块内须配建一所12班幼儿园由浦口区教育局完善用地手续,由海峡科工园负责建设,所对应土地按划拨方式供地,建设资金由浦口区财政局拨付。


 (3)E地块综合公园由海峡科工园负责建设,所对应土地按划拨方式供应。


 (4)地块内新建住宅建筑项目和单体建筑面积超过5000平方米的公共建筑项目应采用装配式建筑技术建设,且同一地块内须100%采用,住宅建筑单体预制装配率不低于50%,公共建筑单体预制装配率不低于40%,住宅建筑(三层及以下的低层住宅除外)100%实行成品住房交付。


江宁滨江宅地NO.2018G39 


地块位置:江宁滨江开发区弘利路以西、锦文路以北地块,东至弘利路,南至锦文路,西至规划道路,北至纬七路

出让面积:64145.18㎡

土地用途:二类居住用地

容积率:1<R≤2.2

起拍价:88000万元

起拍楼面价:6236元/㎡

最高限价:127000万元

最高楼面限价:9000元/㎡


出让条件:

(1)该地块须配建建筑面积不小于7056平方米的人才房(含租赁住房),由竞得人建成后无偿移交江宁区政府。

(2)地块要求装配式建筑面积的比例为100%,建筑单体预制装配率不低于50%,全装修成品住房比例为100%。

(3)住宅建筑高度不得低于50米


江宁滨江NO.2018G40



地块位置:江宁滨江开发区经六路以东、锦文路以北地块,东至规划道路,南至锦文路,西至经六路,北至纬七路

出让面积:50867.49㎡

土地用途:二类居住用地、幼托用地、基层社区中心

容积率:1<R≤2.2

起拍价:70000万元

起拍楼面价:6255元/㎡

最高限价:100000万元

最高楼面限价:8936元/㎡


出让条件:

(1)该地块须配建建筑面积不小于5595平方米的人才房(含租赁住房),由竞得人建成后无偿移交江宁区政府。 

(2)住宅建筑高度不得低于50米。

(3)B地块须配建一座12班幼儿园,由江宁区政府出资并建设,所对应土地按划拨方式供应。C地块为基层社区中心用地,由江宁区政府出资并建设,所对应土地按划拨方式供应。 

(4)D地块为基层社区游园,绿地率不得低于70%,由江宁区政府出资并建设,该地块地下空间可设置地下停车设施,纳入C地块配建指标计算。

(5)R2二类居住用地、Rax幼托用地、Rc基层社区中心用地装配式建筑面积的覆盖比例为100%,建筑单体预制装配率不低于50%,其中R2二类居住用地全装修成品住房比例为100%


据了解,该批地块将于今年8月17日9时在网上竞拍


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