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【调研笔记】热点二线市场调研纪要(五)重庆篇 【调研笔记】热点二线市场调研纪要(五)重庆篇

克而瑞研究中心 克而瑞地产研究

正文共:3357字 

预计阅读时间:9分钟

文/研究员    杨科伟、俞倩倩、羊代红

市场综述

政策相对宽松、市场火热房价涨幅小且有需求支撑

重庆房地产市场于2016年底启动,2017年四季度市场热度推升至无以复加的地步,核心区域一、二手房价格倒挂。市场火热的逻辑线索在于:一,2017年初大批外地投资者进军长江沿线城市炒房,带动本地需求急剧释放;二,本地改善换房需求结构性拉升房价;三,地价快速上涨不断强化房价上涨预期。

目前重庆属于卖方市场,持续供不应求,库存整体偏低,购房者入市意愿强烈,日光盘频出。2016年三季度以来,重庆房价涨幅超30%,核心区域增长尤为迅速,涨幅达80%,政府着力加大土地供应抑制房价过快上涨,但供地速度不及卖房速度,土地存量并不多。受限价政策影响,部分项目推盘日期被迫延迟,售价略低于市场预期,导致在售项目去化表现优异,目前重庆市场有房就是最强的营销。

2018年下半年供应明显放量,中央公园板块是重要增长级,或将出现一定程度的去化压力。此外, 2018年供地规模同比减少约10%,区县、远郊明显下降,但主城九区略有回升,且供地集中在上半年。



01

政策环境

限售不限购,房产税影响极有限
调控政策相较宽松

重庆政策环境较为宽松,不限购、限售2年,限价较宽松,有沟通讨论空间,在售项目全年房价涨幅要求低于10%认贷不认房,首套首付三成,利率上浮15%,二套首付四成,利率上浮25%。

2018年重庆房产税起征点调整为15455元/平方米,多数区域房价约1万/平方米,并不在征收范围。对于在重庆“无户籍”、“无企业”、“无工作”等“三无人员”,房产税跟着房子走永久征收,即使转卖本地人也难以规避,转卖难免要折价。房产税税率5‰,相较于房价涨幅房产税影响有限。


02

需求结构

区县客群是城九区主力
购房地缘性强、中区域需求外溢北区

重庆属于人口吸附型城市,主城9区,下辖29个区县。区县客户大都前来主城九区购房,外来投资客占比约20%,主要来自于核心城市外溢炒房团,四川省内客源较少,因成渝鄙视链,川内三四线城市市民购房首选成都,重庆并不受待见。

各区域市场地缘性客户居多,典型如西区、南区都是地缘性客户,仅北区有一定比例的中区外溢投资客。目前中区已无供地,且主城区交通过于拥堵,市民出不来也进不去。

受制于山城地形地貌,重庆旧改、棚改进展寥寥,补偿标准过高导致拆不起。重庆发展模式为组团式发展,北区为重点发展规划区域,市政配套也向北区倾斜。目前,重庆市场最火的区域当属两江新区,人口流入量也是最多,中央公园板块高层1.5万/平方米,洋房1.7万/平方米(套内面积均价),南区、巴南人口流入最少。

此外,因避暑需要,重庆人外溢贵阳购房,带动贵阳房价上涨。目前,贵阳首套首付低至20%,利率上浮10%。



03

需求结构

150万元、三房产品最热销,刚需产品面积小型化

改善性需求持续释放,三房产品最为热销,考虑功能性,二孩新政致使四房成交占比有所提升成交主力集中在总价150万元,去化率95%;总价200万元有一定门槛,去化率85%。刚需门槛100万元甚至80万元以下产品更为热销。受房价过快上涨以及供地政策影响,低总价房源整体偏少,刚需产品全款优先,面积段集中在70-90平方米。目前50-60平方米,总价70-80万元左右是市场投资热点,未来刚需产品面积段将由大变小,户型逐步小型化以控制总价。

04

市场预判

受成渝一体化影响,西区是潜力投资区域

重庆常住人口三千万,工业经济发达,收入有支撑,房地产市场前景可期,购房不啻为重庆居民资产配置方式。未来,受成渝一体化影响,重庆向北发展空间有限,或将向西发展,连接成都天府新区,西区或是潜力投资区域。



典型项目一:中交中央公园

物业类型:高层,洋房,联排

主力户型:105-175平方米4房(套内)(洋房)

建筑面积:192万平方米

装修:毛坯

交房时间:2020年

最新开盘售价:高层15000元/平方米,洋房16000-17000元/平方米(套内均价)

项目点评:该项目位于两江新区中央公园板块,距离江北国际机场车程10分钟,周边生活配套近乎空白。中央公园占地2300亩,2013年已投入使用,周边不乏金茂、金辉、万科等品牌开发商进驻,且以大盘居多。下半年多个项目将集中加推,市场存一定的去化压力。首套首付三成,二套首付四成,利率上浮15%-25%不等,银行回款周期1周至1个月。两江新区属于高新产业经济特区,未来将有多个产业园落地,代表项目便是阿里巴巴总部。2017年8月项目首开,产品类型涵盖高层,洋房,叠墅等,洋房主力户型105-175平方米(套内建面)。近期推盘高层售价15000元/平方米,洋房16000-17000元/平方米,较首开时房价涨幅约20%。受限价政策影响,板块内多数项目售价低于市场预期,开盘基本日光。置业客群中心城区外溢占比约30%,重庆下辖区县占比约30%,外地客户占比约20%-30%,因成渝鄙视链,成都外溢投资客占比极低。


典型项目二: 恒大麓山湖

地理位置:大渡口西城大道建桥轨道站旁

物业类型:主要是别墅产品,双拼,叠拼,高层

主力户型:117-183平方米4房(套内)

建筑面积:33.66万平方米

装修:毛坯

交房时间:2020年

最新开盘售价:14000-16000元/平方米

项目点评:该项目位于大渡口区域,距离杨家坪、华岩等多个商圈30-45分钟,轻轨2号线直达,紧邻轻轨5号线,周边万达广场2019年即将开业,生活配套较为齐全。项目占地700亩,住宅200亩,配建双语幼儿园、会所以及1.5万平方米社区商业,规划多个业态公园,如运动公园150亩(各年龄运动场所)。项目容积率0.86,主要是别墅产品,也是板块内首个别墅产品,有一定的稀缺性,周边二手房售价8000-11000元/平方米。2014年首开一期联排、叠墅现已售罄,二期在售围湖双拼和叠墅,开盘当天去化率达70%,售价14000-16000元/平方米,一户一价,别墅有赠送面积,如117平方米户型加赠送面积最终可达140平方米(四房两厅三卫)。首套首付3成,利率上浮15%,二套首付4成,利率上浮25%,全款无折扣,银行放款周期要求3个月内。自住客户偏多,客群主要来自于主城区以及周边区县,外地客户大都来自于四川、河北以及江浙一带,恒大品牌效应影响下,老带新客户也占据较大比重。


典型项目三: 东原1891印长江

地理位置:南滨路80号

物业类型:大平层

主力户型:228平方米、328平方米,顶楼4套复式700平方米

建筑面积:30万平方米

装修:毛坯

交房时间:现房

最新开盘售价:50000元/平方米

项目点评:该项目属于江景房,有5公里的江景线,可以全览渝中半岛江景。项目共4栋194套,全部现房在售。1-4层为东原自持商业,约12万平米房,商业业态齐全,以静态观光休闲体验式商业为主,现已开业。5-31层为住宅产品,三梯两户,主佣分梯入户,住宅中庭在5楼,在2号楼为业主专门打造观光电梯可直达每层商业。2015年项目首开,当时售价约3万/平方米,目前售价约5万/平方米,主力面积户型为228平方米、328平方米两种,总价1200万元-1600万元不等,装修标准约8000元/平方米。每栋顶楼为700平方米复式毛坯房,仅4套,还剩3套未售。背山面江,产品设计讲究风水,4个房间全套房设计,产品品质堪比上海的“汤臣一品”,在当前重庆市场无同类竞品。业主主要为重庆本地企业主,占比约50%,剩余50%客户主要来自于一线城市。

— END —

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