并购月报 | 碧桂园13亿出售广州亚运城股权，大悦城资产处置加速 (2023年8月)

本月关注

• 利好政策频发，一线全部执行“认房不认贷”

本月利好政策密集出台，涉及降低首付比、下调房贷利率和调降存量房贷利率、改善性住房换购税费减免、支持“认房不认贷”政策落地等。从落地层面来看，本次利好政策提出“因城施策”，后续需要关注各地跟进执行情况，而“认房不认贷”有利于释放高能级城市居民置换以及异地购房需求，短期内放量明显，但对提振销售的持续性待观察。除稳需求外，政策继续纾困供给端，证监会规定对房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制；据住建部披露，当前累计完成住房交付超165万套。保交楼依赖纾困资金落地和销售回暖，资金有限、市场持续低迷或成为阻碍保交楼推进的重要影响因素。

• 招商平安战略投资新华联，华融携手蓝城接手百亿大盘

本月新华联文旅与华软盈新资产、招商平安资产及外贸信托等6家公司签署重整投资协议暨预重整，6家重整投资人以现金方式认购转增股票，计划合计向其提供约19.28亿的资金支持。具体纾困项目上，蓝城宣布与华融以“AMC+代建”的方式盘活台州仙居北岸绿洲项目，由于项目还有815亩地块未开发、可售货值超100亿，重整价值和难度都大。AMC盘活出险项目倾向于选择“AMC+代建”模式，AMC介入主要发挥提供增量资金、协调各方资源的功能，项目由代建方操盘，该纾困模式倾向选择有阶段性流动性问题的项目进行纾困。

• 碧桂园13亿出售广州亚运城股权，大悦城资产处置加速

本月重点监测房企共涉及26笔并购交易，披露的交易对价约367.3亿，同比大幅增加116.2%、环比增长200.8%，披露的单笔平均交易规模16.7亿，收并购热度回升显著。本月大悦城、陆家嘴存量资产处置加速，而碧桂园13亿出售广州亚运城26.67%股权给中海。自其债务危机爆发后，当前面临大量债务挤兑，选择此结点出售富余资产，也是向债权人表达“不躺平”的决心，缓解其债务集中挤兑造成的资金压力。

01

并购政策：利好政策频发
一线全部执行“认房不认贷”

本月中央利好政策密集出台，央行、金监局月底发布多项重要政策：1）降低首付比，首套房、二套房首付比下调到20%、30%，2）下调房贷利率，首套房不低于LPR-20BP, 二套房不低于LPR+20BP；3）调降存量房贷利率，新发放贷款LPR的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

25日财政部、税务总局、住建部出台改善性住房换购税费减免政策，规定2025年底前对出售自有住房后1年内换购的纳税人，对其出售住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

同日，央行、金监局、住建部支持“认房不认贷”政策落地，广州打响第一枪，至9月4日北上广深全部执行“认房不认贷”政策，而武汉、成都、长沙和苏州等部分二线城市也在积极跟进。“认房不认贷”降低居民购房成本效果显著，有利于释放高能级城市居民置换以及异地购房需求，短期内放量明显，但对提振销售的持续性待观察。

除稳定需求端以外，当前政策继续纾困房地产供给端。27日证监会发布优化IPO、再融资新监管安排，其中对房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。当前上市房企中破发、破净和亏损现象比比皆是，本次再融资新规豁免对上市房企限制，监管层积极呵护上市房企流动性以助力其保交楼。“保交楼”推进一周年，根据住建部披露，当前保交楼专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%。保交楼推进依赖纾困资金落地情况和销售回暖，当前纾困资金有限、市场持续低迷影响房企销售回款，或成为阻碍保交楼推进的重要影响因素。

02

并购金融：招商平安战略投资新华联
华融、蓝城接手百亿大盘

集团层面，本月新华联文旅与华软盈新资产、招商平安资产及外贸信托等6家公司签署重整投资协议暨预重整，6家重整投资人以现金方式认购转增股票，计划合计向其提供约19.28亿的资金支持。新华联文旅破产重整推进较早，2022年8月被债权人向法院申请重整以来，已完成指定临时管理人、引入重整投资人和确定重整计划等步骤；若重整成功，新华联文旅或将成今年年内上市房企重整破局第一股。

具体项目层面，本月蓝城宣布与华融以“AMC+代建”的方式盘活台州仙居北岸绿洲项目。该项目最早的开发商是浙江大卫，浙江大卫陷入债务危机后，2017年法院对其进行破产清算，2018年恒大出价16.1亿成为重整投资人；接手后恒大同样遭遇债务危机，2023年初项目整体采取财产权信托隔离资产的处置方式，脱离与恒大主体的关联性。目前华融联手蓝城盘活该项目，由于项目有815亩地块未开发、可售货值超100亿，重整价值和难度大。

AMC盘活出险项目倾向于选择“AMC+代建”模式，即AMC等金融机构接管项目，再委托品牌房企进行代建。AMC介入，发挥提供增量资金、协调各方资源的功能，项目由代建方操盘。

随着销售市场的持续筑底，AMC业绩承压，纾困动力略不足。2023年上半年中国信达存货销售收入降幅最大，同比下降69.7%至21.33亿，收购重组类不良债权资产中房地产金额较年初减少42亿至495亿，房地产不良资产业务在收缩。由于AMC业绩承压、资金实力有限、倾向选择区域优质、有阶段性流动性问题的项目进行纾困，而市面上满足这类条件的项目较少，因此整体纾困推进相对缓慢。

03

行业并购：中海13亿收购亚运城股权
大悦城资产处置加速

根据CRIC监测，2023年8月重点监测房企共涉及26笔并购交易，披露交易金额的有22笔，总交易对价约367.3亿人民币，同比大幅增加116.2%、环比增长200.8%，交易规模升至半年以来的小高峰。单月披露的单笔平均交易规模16.7亿，约为7月的2倍，收并购热度回升显著，房企处置资产加快，资金回笼提速。

交易进展来看，本月2笔交易传言交涉中，即万达正寻求向德意志银行出售旗下体育营销部门盈方，交易正处于早期阶段，另外太古97.1亿或接盘陆家嘴位于上海前滩21号地块与洋泾地块。6笔交易处于挂牌状态，披露的交易对价约119.1亿，其中大悦城43亿挂牌出售北京中粮置地广场、陆家嘴66亿挂牌转让上海东袤置业40%股权。存量资产处置加速，由于标的资产均位于核心城市优质区域，即使资产流动性偏弱，也可能会有外资商业地产商出手收购。本月还有9笔交易已完成，其中绿城20.7亿收购与合景泰富合作的苏州与杭州3个尾盘项目、弘阳3亿出售与珠实地产合作项目等。此外，签署转让协议、进行中的交易笔数分别为8笔和1笔，交易对价分别52.2亿、2.3亿。

本月市场关注度高的是，碧桂园出售广州亚运城26.67%股权给中海，对价约12.92亿，收购事项完成后，中海将成为其100%控股股东。碧桂园债务危机爆发后，当前面临大量债务挤兑，与之相关的债权人、供应商纷纷加入集中讨债、财产执行的队伍。当前碧桂园资金压力很大，今年底计划要保交付40万套、明年至少还要保交付40万套，市场认为按照该交付目标执行，碧桂园账面现金只够保交付，不能够解决债务问题。碧桂园选择此结点出售富余资产，也是向债权人表达“不躺平”的决心，缓解其债务集中挤兑造成的资金压力。

交易标的物业类型看，本月多元化并购额占比较上月明显回升，12笔涉及商办、文旅、物管等不同领域的多元化投资，披露的交易金额241.5亿，占到全部规模的65.7%，环比提升17.6pct。主要由于商办资产出售热度最高，本月共涉及5笔商办资产交易，交易对价约216.1亿，占到全部规模的58.8%。近期销售下行叠加融资收紧，而商办资产回报周期长，开发商选择加快处置以实现资产价值最大化。在商办大宗交易中，当前交易方持观望态度，而出售方急于抛售，本月3笔涉及约205.6亿的商办交易处于初步交涉和挂牌状态。

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