2024新年伊始，对《上海商业市调特辑》栏目进行一次常规更新。
新项目
百联ZX、新天地时尚II、蟠龙天地、鸿寿坊、龙华会、真如环宇城MAX、江湾里MEET678、EKA·天物、洛克·外滩源
相对于2022版《市调特辑》罗列了12个新开业项目，2023年相对“安静”，不过虽然数量有限，但特色看点并不逊于过往，这是商业市场多元化思考演进和实践的成果。
百联ZX打造了口碑极佳的专注于ACGN细分市场的标杆之作；新天地时尚II的焕新阶段性完善了大新天地片区的南侧界面；蟠龙天地成为真正配得上“微度假”标签的商业项目；被称为“小新天地”的鸿寿坊完美诠释“精致烟火气”；龙华会则是印力自我突破的一次尝试；真如环宇城MAX无疑是去年上海市场最为成功的新开业盒子型购物中心之一；江湾里MEET678让我们看到了龙湖商业在轻资产领域的全新可能；EKA·天物虽然尚不是完整版，但因为其开放式特性，基本完成的建筑空间形态以及陆续亮相的品牌商户，已受到业内广泛关注；异曲同工的还有可能是最具city walk底蕴的洛克·外滩源。
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上海市场的精华所在，随着兴业太古汇的升级、上海恒隆广场三期开启筹备、华润万象生活接手晶品、张园及丰盛里的愈发起势，以及一直都网传筹备中的Apple Store、会德丰的ARC'TERYX、IKEA City的后续、航站楼的想象空间等，甚至周边的街区，都为整个商圈从存量到增量不断输送着看点。如果真要好好市调完从静安寺及南京西路整个商圈，规划一整天都足够。随着近几年的调整发展，这三条主流商业街已经逐步拥有了各自独特的调性。除了上文提及的南京西路展现出上海商业市场的最精尖水准外，淮海中路和南京路步行街分别走向“年轻化”的两个方向，前者更潮流，后者更青春，我一直强调即使“年轻”标签，都有很多更为细分的领域，两条商业街正好带来不同的诠释。进入到2024年，传统商圈如何守住核心地位，新锐商圈如何“卷”出新高度，将会成为未来几年的宏观看点之一。与往年这一趴对比，西岸将在今年加入角逐，相对特殊点在于西岸片区的长“战线”，我们应该以商圈还是以街区形式来界定，未来是否会因各权重的变化而产生新的格局，这些尚有待西岸商业整体发展成型后再议。但随着西岸梦中心即将于2024年启幕，加上西岸金融城从去年底就已摩拳擦掌，今年商业硬核内容势必不少，尤其是下半年，如果前来市调，不容错过。而前滩随着更多地块商业的筹备，版图愈发扩大、完整，可能目前来看更需要解决的问题是，如何百花齐放，各自找到不同的切入点。对于传统核心商圈而言，“更新”将会成为关键词，没有谁会希望成为只受“上一代”消费者青睐的项目。
虹桥南丰城、晶耀前滩、浦东嘉里城、博荟广场ONE EAST除了“老三家”外，去年博荟广场ONE EAST经过了一年左右的定位转型，在主攻家庭亲子后终于有所阶段性成果。值得一提的是，这几个项目各自都有优质的写字楼客群，只是在此基础上有特地针对周边家庭客做重点运营，意味着项目的品质同样在线。这也是为什么这些并不能称之为纯粹的社区型商业项目，但足以成为优质参考样本。JC PLAZA锦沧文华广场、漕河泾印象城、鑫耀·光环Live、江湾里MEET678与上一趴类似的是界定模糊。要说拥有办公客群的优质案例，CBD核心商圈一大把，但如同我们在看静安嘉里中心这类项目时，会更专注于其综合性，而并非仅将其视为办公配套。所以，本期依旧选取了2022、2023年中具有典型或有趣的项目作为分享。JC PLAZA由于商业体量小，因此写字楼权重相应更高，定位奢潮的项目绝不仅仅面向办公客群，但我们都能感受到服侍好自身以及吸引到周边写字楼客群对该项目的重要性。漕河泾印象城、鑫耀·光环Live和江湾里MEET678则有另一层共性，即办公客群不会仅仅指代高净值白领（如同年轻定位不止是指潮流客），互联网大厂、产业园区中的“青年军”，同样是现代商业项目正在专注服务的对象，且运营方式与CBD写字楼会有所不同。对于潮流文化类项目，如果以整个市场宏观视角并拉开时间维度来看，可以TX淮海的启幕前后作为分水岭。该项目的落成让业内看到了一种解法，也让过往一些浅尝辄止者坚定了自身调整的方向，这一影响是深远且覆盖到全国市场的。但由于潮流文化的细分属性和市场量级，很难说能够做到常规状态的百花齐放，更多情况是以“事件”为刻度在业内留下印记。例如2023年的万圣节，因为FOUND158、TX淮海、INS新乐园三者无意之间的客群联动，让淮海中路成为了社媒出圈的“景观”；而与TEAM WANG取得合作的C·PARK也首次打造出代表作。当不断有新入局者的同时，我们也需要看到类似KNOWIN这类品牌已淡出市场。不论是项目还是街区，如果你想到上海来感受一下潮流文化，更多可能需要依赖小红书等社交媒体，跟着事件发生地去探，否则可能会和你想象中的不大一样。静安大悦城、百联ZX、淮海755、美罗城、五角场商圈“年轻”是个很宽泛的概念，比如上述“潮流感”必然是年轻力的表现形式，且客群状态让如今很多项目趋之若鹜。而以ACGN、学生、刚毕业的年轻人为主的其他各类群体，不应忽视之余，甚至可以说这些才是更为大众的年轻消费客。静安大悦城和美罗城是两个比较有代表性的老牌商场，近两年更有翻红之势；淮海755的年轻感我也曾在过往推文中多次提及；若要感受商圈活力，毗邻众多高校的五角场商圈是最佳代表。五角场合生汇（城市集市·能量号）、瑞虹天地太阳宫（城市集市·韩国街）个人认为现阶段主题场景已经不应该被视为特别值得关注的对象了，倒不是要摒弃，而是一、比较普遍，较难再引起现象级话题流量效应；二、在全国各地市场都不乏代表案例；三、这应该成为商业项目设计打造的“基本功”（例如真如环宇城MAX打造的“铜川渔乐”、曹路招商花园城打造的“曹路市集”等），即需要的时候就能用，觉得不合适就放一放。商业发展到真正成熟阶段就是知道自己要什么，在该领域的代表品牌城市集市，也一直寻求着自我突破，不论是在五角场合生汇的全新作品，还是将瑞虹天地太阳宫原址改造焕新，是品牌探索持续生命力的体现，而与开心麻花的深度合作更是品牌思辨并挖掘价值增值的佐证。今年依旧是这两家，我甚至去除了另外两个百货商场。在以购物中心和街区商业为主流的上海市场，统装案例乏善可陈，这方面还是得看以SKP、宁波阪急为代表的顶级百货商场。1号线涵盖徐家汇——风貌区——淮海中路——人民广场几个主要商圈；2号线涵盖陆家嘴、南京东路、南京西路、静安寺以及愚园路等商圈；13号线串联起南京西路和淮海中路；14号线则衔接静安寺、淮海中路、陆家嘴。总之上海轨交足够方便，如果追求市调效率，地铁胜过打车，且更有助于遇见街区惊喜。ifc、上海恒隆广场、前滩太古里、港汇恒隆广场、One ITC、尚嘉中心这一市调阵容相对稳定，也是目前上海市场拥有LV的6个商业项目（机场店除外），未来期待有“新面孔”加入。不过值得一提的是，这6个项目中ifc和上海恒隆广场的业绩要高出一个量级；前滩太古里和港汇恒隆广场作为近几年新开业和改造升级的商业项目，尚扮演着“追赶者”角色；而One ITC和尚嘉中心则由于各种因素，正通过各种调整、市场营销策略维持自身的定位。百联ZX、新天地时尚II、百联中环购物中心、合集 The Lightbox、城市更新案例
去年存量改造项目占比不算低，甚至前年开业的JC PLAZA也能回炉一番，一方面越来越多老商场硬件等各方面老化本就面临着焕新刚需；另一方面更多设计、运营理念的出现，也为现阶段“重来一遍”创造了客观条件，因此不仅是去年，相信未来几年存量改造项目仍会成为主旋律并带来诸多有趣看点。上海新天地、前滩太古里、苏河湾万象天地、蟠龙天地、鸿寿坊、龙华会、江湾里MEET678、EKA·天物、上生·新所、C·PARK、洛克·外滩源、各种里、各种坊2022年前，如果说看开放式商业体，除了一些城市更新街区、各种里坊外，主流商业项目可能非上海新天地以及前滩太古里莫属。过去两年的新开业项目中，开放式街区案例明显增多，且各有特色及看点，外加上生·新所这类已开始积累底蕴的城市更新案例愈发纯熟，未来这类项目足以在市调选择中独立占据一趴并占用各位不少时间，找个春暖花开或秋高气爽的时节来玩。万象城、七宝万科广场、环球港、五角场合生汇、世纪汇广场、瑞虹天地太阳宫、南翔印象城MEGA、上海久光中心、上海天空万科广场、真如环宇城MAX近年这类商业项目依旧以引入高端化妆品、lululemon、THE NORTH FACE等热门业态、品牌作为升级调整的主要策略，去年较有代表性的是集齐“四大”的万象城以及近10个美妆品牌几乎同期开业的南翔印象城MEGA。不过我们也能看到这一调整步伐也有所放缓，未来一两年市场是否会有新方向，拭目以待。在很长一段时间，说到宠物友好，我分享过BFC的两篇推文已经几乎涵盖到了方方面面，而去年在探讨苏河湾万象天地案例时，有对此运营策略做了进一步的思考。这两个项目也是目前在上海市场宠物友好践行的佼佼者。芮欧百货的ASSEMBLE BY RÉEL精品买手店，贡献了上海市场少有的服装零售自营区域；而BFC的自营项目则更为丰富，包括馔外滩精品超市，京都之家、阅外滩书店、BFC FITNESS、ON/OFF设计师品牌集合店、aaddd美容生活方式集合店，涉足跨领域多品类，这也是为什么有朋友问我上海商业项目高水准运营的代表，我会主推BFC的原因，自营不易，希望能给大家带来一些借鉴。在社交媒体上一直会看到关于上海二次元浓度的评论，这也确实足够形成话题，南京路步行街的调整，让这一氛围进一步提升，静安大悦城的起势也并非偶得，而如果一定要去地标打卡，那目前依旧还是这三个巨型雕塑，就当是一次小小的旅行吧。继前一版删除了例如“迷你”商业项目后，今年依旧在做减法，此次删除了“艺术”和“轨交”商业等几个版块，前者是因为随着商业水平的发展，艺术几乎已经融入进主流优质商业项目的方方面面，主打“艺术中心”的K11早已为业内熟知，而其他商业项目不论是主题活动还是内场策展，也常上演精良之作，因此市调时日常留意即可；轨交商业部分，我们可以说前几年开业的LaLa station是具有代表性的案例，去年与11、12号线双线贯通拥有4个出入口的龙华会同样享有轨交客流红利，但开业超过10年的打浦桥日月光中心同样能够带来启发，更何况还有海量地铁上盖项目可供参考，其规划运营逻辑皆有共性，因此这一趴个人认为不必局限于几个个案。此外，上海市场商业项目实在太多，且大多各有故事和借鉴看点，本文只能做最精简的浓缩，因此有不少是忍痛割爱。更值得一提的是，随着小红书等社交媒体的兴起，我们更易获得同城及异地的实时商业资讯，因此也会潜移默化中改变市调的习惯。就我个人而言，选址、定位、设计、规划、招商、营销、运营依旧是完整认知商业项目的几个维度，而通过社交媒体，则可以从不同细分领域更聚焦的分享中获得更深入的前期认知及后期复盘，这对我很有帮助，也期望各位能继续在所从事的工作中收获乐趣和成就感。