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上海房租暴涨的一点感想 | 房叔说No.314
共 8盘预售公示、登记，列表见文末↓
甚至在实地调查之前，对部分区域的次新房入住率情况并不乐观，认为可能会出现较大比例的空置情况，如大江东、崇贤等区域，毕竟区位稍偏远，通勤效率不算高。 但实际情况却远超我的意料，杭州近几年的火热时期出售的新房，在交付约一年的周期后，空置率普遍偏低，一些刚需区域，如崇贤、闲林的次新房入住率粗略估算竟高达90%。
虽然最后因为空置率总体较低，从而未能通过空置率情况有效的反推投资比例高低，但却有力的印证了我想要验证的第二点： 大城市住房存在较为明显的供给不足，很大程度是推高房价的主因。
你看得到的，看不到的，几乎每套房子里面几乎都住满了人，只要交通条件不算太差的次新房，入住速度不仅快、入住率还普遍较高。 得出此结论后，我突然想起不久前看到过的有关上海出现房租暴涨的新闻，于是通过上海市占率极高的上海链家查看租房市场的相关数据，结果同样让我大吃一惊。
| PART 2 |
当前在上海中内环的城区内几乎找不到租金在3000元以下的单间。
一套30、40㎡的城区老破小租金普遍在5000元以上，且还是一室一厅的户型，很难通过合租的方式分摊租金。 城区交通条件较好的区域，房租基本已经持平杭州钱江新城高档写字楼租金，日租金达到4元/㎡以上，而杭州城区的日租金普遍在1.5-2.5元/㎡的区间内。 由于我个人有在上海生活经历，对几年前上海的房价及租房价格相对较为了解，所以能更清晰的感受到上海租房市场的变化。 当前上海的房租价格相比数年前基本呈现出超过翻倍的涨幅，直让人连连感叹，刚毕业的小年轻该去向何方，留不下的大城市，回不去的老家。 在上海，房价涨而房租不涨的长期背离似乎已经远去。 回顾近些年上海房租快速上涨的历史，在我记忆里，两个时间点尤为清晰。
上海第一次出现房租暴涨是在2015年前后，其次就是今年以来的这段时间。
| PART 3 | 15年前后，北京上海在彼时设定了常住人口上限，上海常住人口当年超过2400万，却设定了常住人口不超过2500万的长期调控目标，北京亦如此。
中国两座地位超然的超级都市双双把控制人口作为城市策略。 与常住人口严格管控的目标所匹配的是，北上房租市场的全面整顿，打击群租、地下室出租、违规搭建等行动铺开。
市场给出的具体反应就是房租价格在当年应声上涨，以及当年常住人口出现短暂的负增长。
上海15年底同比14年底外来常住人口下跌1.5%，从996.42万下跌至981.65万。
有趣的是，同年二线城市崛起、人口大流入成为普遍情况，尤其是杭州、成都等几座产业升级较好的二线头部城市。 熟悉杭州楼市的读者应该多少有些记忆，也就是从16年开始，杭州房租同样出现了较大幅度的上涨。
在此之前在杭州还存在着大量的单间租金在数百元的待租房源，此后则短时间内快速上涨，千元以内的单间房源几乎消失。 当然这与轰轰烈烈的棚改不无关系，但不可否认的是，从北上等城市流入的人口对此也起到了相当的影响。 大城市的住房供给端快速萎缩后，结果必然就是房租的上涨，北上租房市场整顿后租金上涨是如此，人口快速流入时却大规模棚改的杭州、成都亦如此。
房价涨了可以通过政策升级进行调控，而国内各大城市调控楼市的工具最终导向都是抑制需求或后置需求，虽然能够起到短期效果，但一段时间后也容易反弹。 毕竟购房需求只能被抑制、后置，而不会消失，只要没消失终有一天会卷土重来。 但房租不一样，没有那么多的调控工具，租房需求也没法抑制和后置，当时的需求是一定要当时解决的，不可能说，今天我要租房，却出台政策要求明年才能租房。 所以租房市场只要一旦出现供需明显失衡，就一定会引发租房市场的异动，今年上海房租便是如此。
| PART 4 | 为了验证当前上海租房市场的供需关系究竟有多紧张，我在同一比例尺下查看在租房源数据，上海链家网的在租房源总量为17143套，而杭州为50648套。
上海常住人口、管理人口是杭州两倍有余，在租房源却只有杭州的约34%，可以想象上海此时的租房市场供需关系有多么的紧张。
市场上没房子租了，租赁市场出租方主体却是私人房东，房东自然可以坐地起价。 那么上海租房市场为什么突然就如此紧张呢？我们来看一个数据。 根据2017年上海统计年鉴：截止到2016年底，全上海房屋建筑总量127724万平米，其中居住房屋总量为65493万平米，占房屋总量51.28%，按照套均90㎡计算，上海2016年的存量住房总套数应该在730万套左右。 近2500万常住人口、管理人口超过3000万人的超大城市，住房总量只有700余万套，就算加上近几年新建住宅，以及一些具有住宅属性的商业公寓分流，上海平均一套房子也需要住近4口人。 而近些年，受制于人口上限调控目标等多方面因素，上海的人口流入虽不如杭州这般耀眼，但依旧可观，本就紧张的住房供需关系下，不能有效扩大住房供给的上海，房租暴涨也只是时间问题，只不过暴涨发生在今年而已。 相对而言，杭州是幸运的，近些年杭州一直在大量供给宅地，年均新增供应套数基本维持在10万+，加上大量的安置房建设，短期内，杭州并不会出现类似上海租房严重供给不足的情况。 从链家等平台的数据看，杭州起码还有一段时间可以承接较大人口流入的住房需求，但假如未来杭州如今年这般，土供持续萎缩，只要人口持续大流入，房租恐怕也难稳几年。 还是那句话，想要稳大城市房价，以及住房问题，稳健的发展房地产或许依旧是最有效的解决方案。
| PART 5 |
某长效机制对市场的健康发展一定是有用的，能够有效的在短时间内逼出一定的、未被利用起来的“无效”存量房产进入市场，缓解大城市紧张的住房供需关系。 但本质上，我们的大城市住房还是不够，如果真的够了，也就不会出现次新房交付后的短时间内就出现极低空置率的普遍现状。 高质量就业机会都在大城市，城市化、乃至小城市人口转移到大城市的“再城市化”也不是短时间就能结束的，人民向往的美好生活也只能在城市被大规模的实现。 而住房又是生活的基础，商品房也好、保障房也好，房子该建的还是得建，任何长效机制恐怕都不如供需平衡、稳健发展的房地产市场。
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| 今日登记楼盘 |
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文/荆轲 编辑/荆轲
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