红盘堰塞湖的上城区，3万/㎡不到却做豪宅配置，仅此一家了
| PART 1 |
▲杭州的封面—钱江新城
杭州新区划调整中最大的收益者，上城无疑拔得头筹。
借助合并江干的余威，上城上半年已达成GDP超千亿体量，弯道超车老牌强区萧山、滨江，与首位余杭仅差12亿，已可与全国区县榜单TOP40的上海强区徐汇一较高下。
杭州区划调整的终极目标是：整合城市资源，引导空间匮乏的经济强区人口、产业、发展流向有大量土地的资源型强板块，最终达到各板块价值趋向平衡。这个理想，最终在上城率先实现。
而随着经济顶格，上城又在“民办拱墅强，公办看西湖”杭州教育圈中，集合崇文、建兰、天长、胜利+采荷系等头部学校组成的“梦之队”，抛出公、民全域无短板的教育王炸。
交通、医疗、人口匹配，城市配套资源向下游板块倾斜，上城“所有板块都是好板块”，实至名归。
▲上城三级跳房价示意图
但房产领域，从南边的江河汇到城东，再到北面的丁兰，上城房价呈现6.98-4.7-3万/㎡的杭州最激烈的巨幅价差。
其中最明显的是与城东新城、艮北、笕桥一众4万/㎡+高价相邻，价格还留存于江干价格体系中约2.89万/㎡丁兰板块价格彩蛋润如园。
而摇号市场上，无论是江河汇的豪横、艮北的异军突起、城东新城的崛起，或是丁兰10%以下红盘中签率，红盘堰塞湖的上城，应验了“强区下无弱板块“。
与此相反，各板块表露出的均好性和价差4万/㎡+明显倒挂，却严重割裂。
可以预测，未来丁兰在杭州限价规则：高价板块保持，低价板块轮动上升中抹平南北板块房价差异，迅速趋近艮北、城东这些中位价格板块。
在这个微妙空间缝隙中，丁兰性价比之王润如园，成为上城真香定律下稀罕的捡漏盘。
| PART 2 |
▲润如园效果示意图
都知道房价与区域发展潜力息息相关，而长期价值则与产品品质密不可分，润如园的品质是否经得起考验？
润如园背靠国家4A级景区皋亭山，构成了杭州拥江时代 “三面云山一面湖，一江春水穿城过”大开大阖格局中的北山格局，而又有上塘古运河与勤丰港交汇的双水环绕的环境品质。
无疑是上城难得的上风上水之地，有着山水因缘际会的品质骨架。
▲熙熙攘攘的龙湖丁桥天街
更难得的是，还能近享丁兰价格上升的另一个坚实跳板——龙湖天街。
“一个天街就能改变一片城市“，在开业盛况甚至超过当年滨江天街的大IP—丁兰龙湖天街身上，体现的淋漓尽致。
▲桃花湖公园实景
与此同时，与皋亭山遥向对望的造价超10亿元，超300亩规模，以《桃花源记》为灵感的桃花湖公园已初具雏形，又一个金沙湖天街+湖区模式的城市宜居板块已全面浮现。
▲润如园区位配套示意图
润如园1公里范围内还布局了丁蕙第一幼儿园、浙师大旗下的丁蕙实验小学、杭州市丁蕙实验中学，还有与十三中同集团的浙大附中，12年全学龄一站式教育汇聚在一起，也就是说即使名校化还没普及，浙大、浙师大品牌号召力也依然在线。
山姆会员超市、市中医院丁兰院区，等生活配套也全部在润如园近距聚齐。
预计年底开通的地铁3号线华鹤站（拟定站名）也在润如园不远处，向西经过武林中心、黄龙、直接勾连未来科技城绿汀路Tod，直达杭州西站；向南换6号线经过东站枢纽，直达钱江新城、江河汇，链接两大城市中心的地铁时代也即将到来。
板块配套品质毋庸置疑。
| PART 3 |
▲润如园效果示意图
而在产品类型这一环节上，即使限价低，润如园品质在同等级依然能打。
例如：润如园在售9层小高层，仅比目前限价体系8层的洋房，高了1层，关键在于体验感几乎没差别的这一层，价格却并没有按照高层1.2-1.3倍的价格系数做抬高的洋房价格逻辑。
仍然以高性价比的小高层价格系数执行。
也就是说：润如园建面约139㎡户型，在享受洋房的舒适度、高得房率同时，如果按照当前小高层和洋房价差做测算，至少省下了约40万，相当于首付低了10%，剩下一成可以再买部不错的车，不香吗？
隶属于城投集团的本土房企——杭房，向来是品质和情怀的共同体，钱江新城东方润园、东方御府，申花东方福邸等多个品质标杆作品都留有杭房的标签。
▲丁兰颜值标杆御东方实景图
而润如园延续了杭房产品品质，及板块品质、颜值No.1的御东方基因，立面巧妙的结合了石材、铝板及质感涂料的组合，营造出又一个标杆式的产品。
另一项在限价利润蚕食的层高指标，润如园小高层也意外的做到了约3.1米的豪宅水准，甚至比均价6.75万/㎡滨江、融信江河汇豪宅项目，及武林均价5.17万/㎡和品这样的高改产品，还要高出约10厘米。
▲润如园示意图
给业主带来更舒适的空间享受，用3万不到的产品做豪宅的配置，目前几乎是仅此一家。
即使室内装有中央空调，整个空间舒适感还是很好，横向对比市场上3、4万产品动辄2.9米的及格线，付出的隐形成本，肉眼可见。
| PART 4 |
润如园另一个绝招就是户型设计。
▲润如园建面约139㎡户型图
以建面约139㎡为例，首先电梯采用一梯两户双向开门的类一梯一户设计，保证隐私性的同时，电梯厅的入户空间可以充分利用。
推开豪宅配置的入户子母门，内部空间巧妙的设计出教科书级类三套房的四叶草户型，同样的空间，硬是比市面常规四房两卫，多出一卫来。
南向主、次卧带卫浴双套房设计，和北向一卧靠近公卫，这样即使三代同堂或二胎家庭，都有自己私享卫浴空间。
四叶草户型的好处不必多说，润如园还进行了创意改良，公共交流空间居于室内十字中轴位置，明朗舒展的餐厨厅设计，日常家庭聚会，独处静区场景，及布局在四角的四个房间自然分离，可盐可甜。
三开间朝南，且南向开间约11.5米，涵盖约8.2米双联跑道式阳台和次卧飘窗设计，把采光通风面放大到极致。
北面两个房间均可布置成舒展的卧室，约139㎡就能做空间尺度极好的大四房，难怪看过的人都惊呼，润如园是怎么做到的？太神奇了！
而客餐分离的设计，既留出了充满仪式感的玄关，同时具备储物的实用性，还动静分区。
空间利用的巧妙处，还体现在主卧的走入式衣柜；横版PLUS阔厨，既预留U形人体工学科学动线和尺度，还贴心保留了太太们最爱的双开门冰箱位置；再加上赠送面积、巧思空间，这个户型功能利用率达到了极致。
而在精装上，不管是耶鲁三合一智能电子锁，东芝的中央空调、西门子厨电等都是知名品牌，还有能吊打4、5千装标的以仿大理石砖为主型材的电视背景墙。很难相信在限价的背景下，约3000元/㎡装标还有这样良心的配置。
| PART 5 |
▲润如园效果示意图
润如园所在的上城区，为杭州名符其实的中心板块，在合并了江干区大量城市留白后，城市可舒服的伸展四肢，发展的脚步也坚实向前。
从房产价值角度来看，这片土地的板块均好性都不错，但有限的城市纵深和距离，却有着近4万/㎡的不合理价格梯度，价格洼地、价值高地的润如园，这个上城彩蛋就显得尤为珍贵。
更何况受老杭州人青睐的丁兰，是与中心板块完全没有城市割裂感的宜居天堂，在补齐龙湖天街、地铁这两个足以撬动房价的拼图后，红盘板块层出的豪横上城，属于丁兰的时代也开启了。
我们相信抚平上城各板块价差的窗口期并不会太长，以约2.89万/㎡级均价，捡漏购入杭房品质，润如园小高层四房硬核户型，可以说是在上城区躺平的最佳方案。
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文/渔舟 编辑/渔舟
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