文教区二手：标杆四大天王，性价比四小天王怎么选？| 房叔说No.364
共 10 盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
最近大家好像都很喜欢给今年市场排个序，比如说：A股以实力最为强大的阵型大致排出了“茅指数”和“宁组合”。
茅指数基本囊括A股各大行业最大最强的领头公司，比如“药茅”药明康德、“车茅”比亚迪、“酱茅”海天味业、“机械茅”三一重工等等。
而“宁组合”则把2021年横空出世的新能源、半导体等相关的高成长性产业的部分龙头公司归入其中，比如阳光电源、斯达半导、亿纬锂能等等。
这批公司在2020年可谓大红大紫，大多数走出了翻倍行情，配合品牌力，一度成为股民“信仰”。
楼市也不例外，今年大家也给闭眼摇楼盘排了个序，例如四大天王，包含今年首个开篇的闭眼摇星潮映象府（SKP）、以及新鸿基江河汇、K11、望江未来社区。
四小天王则包括：杭珹未来中心（绿汀路tod）、嘉里城、申花华丰、杭腾未来社区，四大TOD，他们都代表着2022年的闭眼摇。
顺便我们也来给杭州学区房顶流文教区二手房排个序，文教区不仅是老高校旧址聚集区，同样是杭州好学区资源最集中的区域。
2021年，教育资源公平化的双减政策、分配生制度、名校集团化、公进民退、教育大学区化预期，再加上房产税对新房、二手房预期的遏制，形成多重打击。
虽说遏制住了学区房上涨的步伐，但整体市场还是属于价格理性回调和挤出泡沫的趋势，并没有出现持续大幅降价局面，也就是说学区房还是有异常强大的保底能力。
因此，我们大致以学区优势、房龄较新、产品力不错、居住舒适度，以及中短期坚挺跑赢大盘的属性，把整个文教区二手梳理出四大顶流——城市芯宇、银马公寓、御西湖、世贸丽晶，是为“四大天王”。
以及按照学军小学、文一街、行知、求是星洲等名校学区排了性价比较强的“四小天王”：崇文公寓、中豪晴园、华海园、桂花城。
| PART 2 |
一个个来盘点下，城市芯宇详见：金都房产留下的两代板块价值标杆
第二个说说银马公寓。华浙楼盘本就不多，但每个都是精品，武林门、大运河两大杭州地理标识性特征汇聚一身的白马公寓之后，最重磅的就是文教区银马公寓。
“非常规的少数派潮流”是银马公寓为杭州带来的新鲜的风尚注脚。
银马公寓在建筑设计大胆采用大开间剪力墙厚板结构设计，形成厚板内无结构梁，也就是承重墙柱全部分布在外围，内部分隔墙则可按需求自由移动。
这样做，全面打破常规住宅的“固定厅室户型结构”限制，形成没有隔断束缚的完整大空间。
空间模式转而可以由业主后期自由分割，做到真正的灵动户型、自由空间，这个是银马标榜的少数派之一。
看上面这个167㎡户型图就能明白：空间功能百变，可以根据家庭人口结构的变化改变户型卧室和公共空间的比例，从而满足小太阳家庭、二孩家庭、三代同堂等全生命周期的家庭结构需要。
比如一代人的时候甚至可以做一个带起居室、书房、走入式衣柜全套房的南向一室的两房户型；
两代人的时候可以变为南向两室，北书房的三室户；
两代两孩时又可以变成南向三房，北一房的大四房，丰俭由人。
说大了，可以有效减少换房波折，实现买房一步到位，但不得不提的是，需要前瞻性的考虑家庭结构未来的走向、空间结构的易改性，还是挺考验后期装修功底的。
除此之外，06年的银马公寓在建筑立面上，就参考西方现代流行建筑的风潮。
令人艳羡的灰色干挂石材与玻璃、金属构件、深凹长窗通过几何方式组合在一起，创造出了超出时代的简洁、纯粹的外立面，将如今层出的“外立面自筹整容”风从根源上拒之门外。
形成了理性、大气、内敛的视觉效果和气场，即使与15年后的今天我们看到的建筑潮流也不遑多让。
银马公寓在建筑规划上利用四幢板式高层建筑的半围合优势，社区之内形成一个1.5万余方的中央庭院，如此大面积且完整集中的绿地与北面1万方城市公共绿地——文教区历史长廊形成自然呼应。
除了视觉享受外，景观设计上，结合老人、儿童、成年人等全龄人群对景观环境的不同需要。
分别设置了近100米入口林荫大道、18米宽步行景观大道贯穿南北，中央水景大道、休闲广场、森林氧吧、密林区、儿童嬉戏区、多功能运动区、泳池等参与性景观区域各自分布。
而四幢建筑均有6.6米超高架空层设计，使得中央绿地的景观优势被进一步放大，形成文教区稀缺地段上极具震撼力的建筑群落及无法复制的景观格局。
除了不错的设计，银马公寓东边、南边分别是老文教仅存的屈指可数的电子科技大学、浙江工商大学，西边教工路一路之隔就是十三中，北边隔近百米且有堆坡的城市绿化带与文一路对望。
文一街+十三中的豪华学区配置，让银马公寓在品质基础上表现出的挂牌价也可观，主力户型167、200㎡在8.5-9.4万/㎡之间，一室一厅的小户型甚至挂到9.7万/㎡。与老破小的学区房相比，银马公寓优势在于可以一步到位。
| PART 3 |
再看雅戈尔在杭州的唯二项目之一——御西湖。
御西湖东靠浙江工商大学，南面依着行知小学学院校区，西面临学院路对面是翠苑小区，向南与地铁2号线，以及在建10号线双站换乘的学院路站仅约200米。
容积率仅2.6，由5幢高层、3幢小高层，2幢叠墅组成，外立面菊花黄干挂石材、断桥铝木窗、中空low-e玻璃的运用，虽然用料扎实，但是色调和设计略显陈旧。
园林景观以高层、叠墅中间区域为主，南北轴线中式水系蜿蜒流淌，周围亭榭、叠山及缓坡草坪绿道为辅，中间配有泳池，不复杂，看上去倒也舒服。
值得一提的是御西湖部分前期房源精装标准甚至达到5000元/㎡（后期以3000简装、毛坯为主）实际观感也不错。
高配精装包含大金中央空调、兰舍新风系统、客餐地面石材拼花，全屋墙纸、厨房博世带烤箱、洗碗机、双开门冰箱、大户型卫浴浴缸全配，确实是限价前的良心精装。
高层户型以130—189平米的户型为主，少量小户型及200多平及300多平顶层复式。
御西湖学区为行知+十三中组合，高层挂牌价在10-12万/㎡高位，门槛挂牌价1100万左右，即使经历21年二手房的回调，降幅依然有限，性价比一般。
| PART 4 |
世贸丽晶城区位黄龙CBD核心，如果放到00年代，在杭州的地位类似于宇宙中心般的钱新、奥体。
世贸丽晶城还是杭州乃至浙江省首个高品位大型职住一体的建筑综合体之一。
其中包括高端定位世贸丽晶景观公寓、EAC欧美中心、奥克伍德酒店以及酒店式商务公寓、以及精品商铺等，曾经是当年杭州顶流的国外大企业首选入驻目的地。
但随着杭州城市战略中心的东移，拥江发展的城策和钱新、世纪城双核CBD的横空出世，黄龙的没落并不意外。
世贸丽晶城东面一墙之隔是老杭大，现在的浙大西溪校区，南面隔省能源公司与天目山路相连再向南约800米不到，有从武林广场至未科核心的在建地铁3号线。
西边隔EAC连着教工路，北面浙大包裹，的确有点豪宅隐世通幽的味道。
成熟的商务氛围、阿里系淘宝、蚂蚁等产业孵化地的长期影响、西湖区乃至杭州头部文三街+学军中学的学区顶流，板块价值依然不容小觑。
世贸丽晶城建筑风格为新古典主义，立面呈水波弧形，架空层至三层为石材干挂，再向上为米色小面砖铺贴。
初阳、栖霞、玉泉、望湖四苑围合不同的景观小组团，再以密林、小品、中央水景十字串联，室外露天泳池点缀其中，表象杂乱中含有章法。
出目前挂牌户型127-160㎡中大户型为主，还有部分90以下，及30㎡左右极小的安置房，小户型挂牌价在11万/㎡左右，其他在7.9-11万/㎡之间。
▲世贸丽晶155㎡户型图
户型偏舒适性，大多户型南北动静分离，南卧室和北厅都配有看景阳台，但就是尺寸稍显mini，而特别的是155㎡户型的客餐厅面积甚至能达到近60㎡。
| PART 5 |
说完四大标杆，再来说说四小天王。
先说崇文公寓，东边是马塍路，如果要去2号线沈塘桥站需要绕道文二路而后到莫干山路大约800米不到；南边紧靠东部软件园，顺着马塍路去在建机场快线仅300米；西边一墙隔着学军小学。
建筑风格直线条简约风加上青灰色小面砖立面，顶部方形结构造型。
针对容积率不高的地块特点，通过纵向的“互错”与横向的“排列”的巧妙安排，让开采光面，形成“层层递进、错落有秩”的空间布局，楼间距适当，舒适性不差。
配备学军小学+十三中的西湖区学区顶配，因此即使06年的老房子，崇文公寓的挂牌价仍在在9.9—11万/㎡之间，主力挂牌户型在100-133㎡之间，门槛挂价1100万并不低。
中豪是一家以建筑工程施工为主的企业，中豪晴园则是其中不多的几个独自操盘的住宅项目。
中豪晴园位于文一路以南，东近教工路，西临耀江文萃苑（参考晴园同一级别的二手选择）。
行知+十三中的学区加持，挂牌价在7.4-9.9万/㎡之间，而其中低楼层130㎡，约7.4万/㎡挂价把起步门槛拉到1000万以内，与一路的银马公寓单价差了1万+，做个银马替代品倒也不错。
华海园共16幢，671户，是城西文教区规模较大的楼盘，由11层小高层和18层高层组成，小区人车分流，设置有网球场、篮球场。
▲华海园141㎡户型图
主力户型118-147㎡，特色是基本所有户型都有不小的南北双阳台，139㎡四房，140㎡边套圆弧形大阳台，目前挂牌价在5.9-7.4万/㎡之间，在文教区电梯房里算是性价比较好的。
至于学区求是星洲+翠苑文华学区搭配，绿城早期标杆作品之一的桂花城，小户型7-8万/㎡挂牌价，大户型普遍在5.8-6.6万/㎡挂价，不介意年份的其实也可以看看，点这里：扒一扒开发商成名作的二手市场行情。
| PART 6 |
文教区二手房与学区深度捆绑的属性，意味着只要教育公平化没能彻底打破现有教育体系的桎梏，房价内卷就不会颠覆。
二手房深度调整的当下，供需链条、以及新的价格体系还会逐渐形成，必然就不能把学区溢价从房子居住属性上彻底剥离，价格回归理性的历程，相应要比别的板块来的更艰难、更缓慢一些。
至于对学区还是有述求的购房者，是选择把全家6-10年的生活捆绑在老破小学区的战车上，还是选择舒适度和学区兼容的这四大标杆楼盘，或者降维选择性价比四小天王都需要量力而行，但是多淘淘总没错。
由于篇幅所限，这里只是抛砖引玉的剖析一下文教区二手房的基本状况，类似四小天王同级的文欣苑、兰庭国际，年代更早的白荡海小区，以及花园新村和各个老破小等都未涉及，欢迎留言讨论。
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| 今日登记楼盘 |
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文/渔舟 编辑/渔舟
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