板块有未来，不等于房价有未来 | 房叔说No.434
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| PART 1 |
在很多时候，板块是否有成长空间被我们等同于房价有成长空间，板块潜力越大房价潜力就越大。
所以大多数业主看到有关板块利好总会小小的打一剂鸡血，似乎未来房价可期，反之，一些旁观者，或者说有着根深蒂固的城市板块认知“偏见”的读者则会大肆反驳。
似乎只要提及一些，在普遍固有认知内较为弱势的板块，未来有一定的发展潜质时，或房价有一定潜力的时候，总会感觉冒犯了自己的认知体系。
其实大可不必，毕竟中国的大城市大多都处于一个快速发展期，三十年河东、三十年河西早已是大城市向外推进时所伴随的常态，就算是杭州，这样的例子也是太多太多。
滨江、奥体、钱新、桥西、申花、蒋村，这些被我们所熟知的优质板块或区域，哪个不是曾经的老工业区或远郊农田、滩涂。
杭州这样一座处于爆发期的城市，距离城市格局固化还有很长一段路要走，既然如此，对城市未来走向的一些讨论是不是可以有?
如果可以有，那么客观的加以探讨的话题就应该值得存在吧？
而在很多时候，我们对杭州各个板块的点评主要也是基于发展预期来进行讨论的，再结合着，进行板块房价上的一定程度的预判。
且板块有发展也不一定就代表着房价有未来。
板块的发展和房价虽然呈现着高度的正相关，但决定房价的可不仅仅只有板块发展。
| PART 2 |
只论发展，一些中西部大城市当前的产业，和城市界面均不差于东部二线城市，但中西部大城市的房价却是肉眼可见的低于东部城市。
显然板块也好、城市也好，得到好的发展并不一定可以直接和房价会大幅上涨、或有上涨空间完全挂钩。
对于中国大城市的房价，很大程度上，供应情况比城市发展的好坏更能决定房价的高低，比较典型的案例就是合肥。
合肥近些年的产业发展虽然有目共睹，在城市投资的角度上，更多次准确的把握住了产业转移，包括承接东部的白家电产业的转移，也把握住了新能源发展的风口。
但从城市的绝对实力来看，合肥在全国范围内看并不是那么耀眼。
与成都、武汉、长沙等中西部的二线头部城市相比，合肥在城市能级、人口数量、产业结构上也并没有特别突出的优势。
相反前两者相比合肥，甚至走在了全国大城市竞争序列的更前端。
但我们回过头来看房价，合肥在房价层面的表现在近些年对同级的中西部强二线城市，完成了令人惊奇的“弯道超车”。
核心区域，如政务区、滨湖的高单价、高总价标的明显多于长沙，与中部绝对的国家中心城市武汉也差距不大。
难道这意味着合肥在所谓的发展层面上，反超了长沙、武汉、成都等二线头部城市？可能答案未必如此。
如果我们将合肥与长沙、武汉近些年的新房销售情况拎出来进行比较的话，答案或许更清晰很多。
△来源于第一财经
从这张17年至19年三年的中国大城市商品住宅销售面积表中可以看到，合肥近三年来，每年的住宅销售量大致都在1000万㎡左右。
而长沙、成都两城则基本每年的住宅销售量都在2000万㎡的级别，武汉的年均住宅新房的销售量甚至稳定在3000万㎡。
在二线明星城市中，合肥的新房供应量是肉眼可见的少，人口决定需求，在常住人口总量上合肥却并不比长沙、武汉少上多少，就算有一些数据上的差距，相差也并不明显。
所以无论从产业发展、还是城市界面、配套的角度都几乎在同一水平线之上的几个二线头部城市中，合肥之所有能够在房价表现上异于其他强二线，走出一条房价极其坚挺、近乎持续上涨的曲线，原因很明显了。
显然和住宅供应更为紧缺，和其近些年所谓的城市操盘手法有着脱不开的干系。
在这点上，合肥和它的邻居省会南京有着极其相似的城市操盘手法。
根据南京统计局的数据，21年末南京常住人口约942万，与合肥的常住人口总量非常接近，但相较于合肥，南京的产业能级和城市能级明显又要高上一个层级。
同时作为江苏省会，南京能够吸引更多的省内高端购买力，尤其是苏北，乃至安徽等区域的购买力，在城市资金总量上南京也明显更具国家中心城市的气质。
总之，南京的住房购买力客观上是要全面强于合肥的，与之相对的却是南京的住房供应情况。
南京近三年的新房销售量基本也在1000万㎡的级别，与合肥几乎保持一致，也就是说，南京的供应紧张在很大程度上要更甚于合肥。
再结合更强大的购买力和人口吸附力，南京的房价焉能便宜？
我们再看看上海，作为中国第一大城市，常住人口2500万，高端产业带来的高级别需求集聚，以及全国范围内的人口吸附能力下，上海近三年的年均住房销售量仅1300万㎡左右。
且大部分的新房供应还分布在近郊或远郊，上海的房价为什么整体如此高企，豪宅为何近些年暴涨？答案不言自明。
如果你有兴趣，可以再看看长期房价在高房价榜单前列的其他城市。
厦门也好、深圳也好、北京也好、还有我们的杭州也好，这些城市或许是因为地理空间的制约、或许是因为某些特殊的原因制约。
新房供应量和人口总量、产业发展现状、城市发展现状几乎都出现较为严重的背离。
再回过头来看前面这份商品住宅销售面积榜单，那些供应大户真的产业、城市发展不尽如人意吗？
还是中西部城市就有低房价的基因？使得它们的房价能够长期稳定？
如果真是这样，那么近些年成都房价快速上涨就很难解释。
再看一眼成都16年以来的历年新房销售总量，答案就更为清晰。
从16年开始，成都年均新房销售总量逐年下降，到21年，成都的新房总供应量已经低于20万套，与此同时，成都还在大搞降容（土地容积率）。
而成都近些年的房价上涨的曲线和供应量下降的曲线基本完美重合。
| PART 3 |
中国的大城市房价日益上涨，我们往往都将其归咎为货币放水、通膨等货币因素，或产业发展的好坏与否相关联。
却往往严重低估增量新房供应紧缺对房价上涨起到的决定性作用。
楼市发展到今天，大城市的房子虽金融属性浓烈，但我们切勿忘记，房子也是一件商品。
只要商品长期供不应求，不能和人口流动相匹配，价格就一定稳定不下来。
现在所常见的调控工具，在很大程度上都是抑制需求、后置需求，供给端的弊病往往被视而不见，如此治标不治本的调、控，如何真正房住不炒？
但近一两年，从顶层设计，到房价高企的东部地方，供应端的改善确实在被史无前例的重视起来，更多的供应投放到高房价城市几乎是大势所趋。
假如供给端调控的趋势不变，房住不炒或许在不久的以后真的将得到彻底缓解。
再回到我们初始的话题，板块发展能不能一定预示着房价可期、房价上涨？
回答这个问题，还是从供需角度出发。
板块发展态势良好所带来的需求内生力、对外的需求磁吸力一定会对坚定房价起到非常正面的作用。
毕竟获得需求就等于获得需求端的偏爱，只要供应稳定，不持续进行增量大放水，房价必然更为可期。
但同上文表述，中国大城市房价之所以涨的如此凶猛，紧缺的供应端显然起到了更大的推动力。
假如供给端能够持续发力，再强劲的板块发展也将不敌供应漫灌对房价的压制，房价上涨的动力也自然将被削弱。
甚至逆板块发展下跌也并非不可能。
正如我不久前写过的：“新兴宇宙中心与城市边缘的中长期风险”一文所述，纵使奥体、未科等宇宙中心发展动能强劲，真遇见滔天的后续供应，最终也只能房住不炒。
当然，本文也不是说买房不需要看板块发展，相反，买房一定要看板块发展预期。
毕竟我们谁也不知道，供应端是否真的会持续迅猛发力，或者供给端是不是会出现结构性的不平衡等。
从长期角度看，新兴宇宙中心的中长期供应大派送风险也终究会被中长期的发展、和板块价值凝聚所击破，未来定属于新兴宇宙中心。
板块有未来不等于房价有未来，你的城市、板块房价贵，可能只是因为供应少。
房价有未来却必须建立在板块未来的基础之上。
供应稳定，谁能抢到的高端购买力越多，房价必然越可期。
房价高低与否，本质上是供需问题，从供需展开，楼市一目了然。
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