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站在政策一边 | 房叔说No.464
共 7盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
8.5新政后，时隔九个多月5.17新政出台，这两次新政即使在杭州楼市多个周期的长河中，也是非常具有代表性的楼市政策。 8.5新政宣告了自2014年以来的、也是杭州楼市有史以来最长的一次楼市周期的结束，自此次新政，在不到一年的时间内，杭州楼市经历了冰火两重天。 新政之前，新房一房难求、二手房处于历史高位，8.5新政数周后，度过市场疯狂的延续期后，二手房市场首先应声下跌。 紧随二手房似乎不见底的降价进程，一二手房倒挂预期缩小，新房随之快速降温，寒气依次由远郊→近郊→城区弱势板块层层渗透。 从亢奋期到全城冷却、二手房冰封，只用了半年多的时间，站在今天回看，不得不说8.5新政的杀伤力之强悍。
然而，距8.5新政后的不到一年时间，5.17新政的横空出世，杭州楼市拉开了新一轮的宽松之路，且宽松的力度超预期，市场也给予了积极的响应。 正如房叔在5.17新政解析文内所述，随着5.17新政的出台，二手市场的成交量止跌企稳应该马上可以看得到。
果不其然，新政后杭州二手房成交量多日突破200套，按照这个速度、二手房月均成交过5000、甚至超过6000套应该不远了。 之所以85新政、5.17新政都能起到立竿见影的效果，关键在于这两次新政都抓住了需求端这个牛鼻子，而需求端一动、市场必然跟随而动。
| PART 2 | 从楼市调控已经使用过的各项政策工具来看，升降准、升降息、限购收放、落户政策的松紧调节、升降交易税费等等，绝大多数政策工具皆是从需求端出发。 需求端调整越剧烈、市场反馈则越剧烈，就比如8.5新政的出台。 通过限购的出台，直接大幅缩减彼时杭州楼市在场需求，失去需求的支撑、市场自然应声而下，导致二手房、新房的接力降温。 此次为什么说5.17新政超预期，本质上也是因为此次新政对于二手需求端的释放显著，能够在短时间内加快修复杭州二手市场受损严重的需求端。 二手需求在修复，那么二手房的成交量回升几乎就是必然结果。 二手需求修复的预期下，在一定程度上还加快了本就有意向入手二手房的购房者加速成交，这就是近期二手房成交异动的核心所在。
但值得注意的是，对于此次5.17新政，我们需要谨慎对待短期看多的幅度，就算新政力度超预期，此次新政的刺激效果大概率也将低于不少多军的预期。 原因在于，5.17新政对需求的修复效果大概率将不及市场预期。
| PART 3 | 首先，此次新政仅针对二手房，意味着新房摇号场上的需求几乎是没有得到直接的增加，新房市场的需求池在短期仍保持恒定。 而新房需求池不扩大，新房的热度大概率不会快速升温，于是摇号难度极有可能不会大幅度上升。 既然新房摇号难度不会出现显而易见的增加，那么这批能够参与新房的购房者，或有希望摇中新房的购房者，就不会轻易参与二手房的买卖。 萎靡的二手房需求池故此就只能靠，被5.17新政释放的新杭州人、以及社保达到要求的外地人进行填充。
相较于被有限修复的二手需求端而言，二手房的库存量明显要大于二手房需求量，也就是说5.17新政后，杭州二手房市场的供需并没有得到较大程度的逆转。 供需没有逆转，价格就自然不会明显上涨，那么接下去还是买方市场。 二手房也就很难通过涨价这条路径去刺激这批新增需求、乃至在场的存量需求加速成交。 同时，这批被释放的新增需求，能够选择的只有价格明显高于新房的二手房，他们会坚决的下手吗？ 在经济下行的冲击下，未来收入的预期不足，不确定性大增的当下，这批被定向输送到二手房市场的需求恐怕还会更为谨慎。 再者，这批新增需求的构成，是以外地首套住房需求为主的刚性群体，他们的综合购买力，也并不如本土有房打底的改善等需求。
但无论如何，此次5.17新政释放的需求中一定也会存在一定比例、短期内希望入手二手房的刚性住房需求.
他们的出现、加入到二手市场，必然也将企稳二手房交易量下滑的颓势。 综上，我们得出结论就是，5.17会导致二手房交易量增、议价空间一定程度的缩小，但达不到全面激活二手市场的作用。 假如5.17新政能够保持一段时间不继续加码，买二手房自然也就不用过分焦急，买二手依旧可以保持自有的节奏，尽量选择更吻合自身需求，以及能够契合未来市场分化格局的房产。 但假如只是假如，恒定的市场条件是不会长期保持的，变量才是接下去楼市的常态。 尤其是在当前的大环境之下，变量的持续出现、尺度加大的可能性越来越大，所以我们必须其加以考量进去。
| PART 4 |
导致变量（楼市政策宽松）越发频繁、尺度越来越大的底层动因，在于当下被疫情、国际环境、紧缩政策接连冲击，短期的经济压力带来的各项风险正在快速累积。 消费不振、出口不振、基建没钱，2022还能靠什么? 房住不炒固然是正确的，但活人总不能被尿憋死，房子可以不涨，但楼市不能停滞，楼市的停滞代表着经济的断流。 君不见4月m2与社融之间的巨大背离，货币在金融系统内疯狂的空转。
接下去趋势已经很明显了，空转的货币要派发出去，楼市是现阶段中国货币唯一有效的传导媒介，汽车消费、股市在楼市面前都是弟弟。 楼市必须积极有为，如何让楼市恢复正常，限制性政策陆续、有序退出是首要的，这就是大趋势。 政策趋势已然很明朗，接下来，宽松的步伐恐怕会越来越快，尺度越来越大。 而政策又决定了市场的走势，简而言之，政策趋势就等于市场走势，只不过它们之间还有一个时间差。 作为每一个参与楼市的个体，与政策趋势为友、站在政策一边是必须的修养，毕竟它决定了中国楼市的走向，我们不能把控政策，但应该跟随它。 5.17新政指明了方向，买房该积极一些了，不要被当下还在昏昏沉沉的市场所迷惑，之前我们喊出过请积极打新，现在，应该是加速打新。 能够打新者，不要误以为新房摇号市场的不振是常态，那是你们在政策的保护圈内，这个圈什么时候会破，谁也说不清楚。 但可以确定的是，这个圈破只是时间问题，也许几个月，也许几个季度。
至于二手，你们很纠结，我也很纠结，不买，趋势很明显，买，生怕高位接盘，对此我只能说，有需求、有能力，尽量买最好的。 预算不足，那就买代表未来的区域，或背靠代表未来的区域，让城市发展对冲安全垫不足的风险。 南京也好、武汉也好，政策的博弈大概率只是一个插曲，博弈也给我们创造了窗口期。
买房，不站舆论，站政策。
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2022杭州地铁楼盘图（5月版）
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