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杭州“真”房住不炒时代来了？ | 房叔说No.458
共 7盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
今年的全国土地市场杭州风头无两，单次集中土拍揽金超过800亿，冠绝全国。
土地看似极好的市场反馈，让不少看官集体高潮，认为这是杭州楼市接下来演变的风向标，持续下行的市场又行了。 客观角度看，杭州此次集中土拍确实也展现了这座城市的能级，起码在房地产市场是这样。 再者也一定程度上说明了在悲惨的大环境下，杭州楼市仍在上演着热度较高的独立行情。 比较直观的就是新房市场的相对热烈，一些优质新盘的上车难度依旧很大，主城核心区以及一些高能新兴板块热度虽有一定下滑，但也绝对不愁卖。 相较之下，二手房则就要惨烈很多，金三银四、小阳春的幻想彻底破裂，一些边缘区域的新房去化也非常艰难，买房送车的营销案例再次出现。 分化才是如今杭州楼市的底色，而之所以能够上演分化、优质区域上演新房独立行情，和限价、需求结构脱离不了干系。 自85新政以来，二手房价格就算整体回调达15%以上，但优质区域的二手房与限价新房之间仍上演着巨额倒挂。
奥体、申花、未科等板块的倒挂普遍在2万朝上，获益空间在，热度自然下不来。 同时，市场需求虽逐步萎缩，但一些区域仍持续着供需失衡的情况，比如主城核心区、奥体等板块。
这些板块需求量大，短期的新盘供应却有限，后续新地也没有跟上节奏，在需求整体大于供应的情况下，新房热度也难以明显下行。 而这种市场状态越来越有可能被打破。
| PART 2 |
随着亚运的延期，去年第三四批次地块不会受预期的停工影响、能够和目前在售项目形成接力衔接。
也就是说，供应会不间断的面向市场，也就不会出现短期的供不应求。 其次，杭州今年的土地市场仍在稳定的向市场输出供应，并且体量相当可观，第一次土供出让地块达60宗，较往年供应量未见缩减，反而有稳定加大的倾向。 不仅于此，近日，网传杭州后续集中供地的表格流出，根据此份表格，接下来杭州后续集中土拍将继续出让高达近80宗地块，相比第一次集中土供还要多出30%。 连续两次（或三次）供应量之大、供应的时间间隔之短，新房供应压顶的迹象浮出水面，如此大的供应之下，杭州楼市目前日况愈下的身板还能扛得住吗？ 更严峻的问题还在后面，假如供应不断，既然新房的上车难度在减弱，本就孱弱的需求端又有多少会流入二手市场呢？ 直白一点，以当前的需求面，假如新房凭借着限价优势分流了相当一部分有生需求，那么二手房必然继续下行，继续下行必然又导致倒挂的继续萎缩。 如前文所述，新房的热度有很大一部分是倒挂的获益预期在支撑，假如倒挂空间萎缩，相当一部分的投机需求恐怕还要进一步退出市场，反过来对新房去化形成压力。
这还不是最坏的情况，最坏的情况是二手房供应以及今年大批量新房交付所形成的存量市场库存，这部分库存有相当的短投需求在内，主要诉求又是快速出货。 新房增量持续加力、二手库存不断累积，加上需求面进一步萎缩，当前本就供需逆转，供给明显大于需求的状态恐怕将进一步升级。 如此一来，恐怕届时就不单是二手房去化困境，新房热力圈也要加速收缩，别看现在拿地一时爽，各种捷报，难点在后头。
当然以上推测模型仅限于政策面的持续稳定、杭州的一城一策还能保持定力，不进行逐步的宽松。 假如政策宽松，甚至大范围、大力度的宽松，这个模型就不成立了，届时就需要根据具体政策的预期影响做一定的模型修正。 就如此前高热时期的杭州楼市。
| PART 3 |
彼时杭州新房供应其实并不算小，热门板块多有着数盘同时在场的盛况。
还记得2020年至2021年未科、奥体、申花这些绝对的热度中心板块皆有数个楼盘在售，外围板块供应更是不断，曾经的三墩北、北部新城皆如此。
那时在售楼盘甚至比当前多得多，饶是如此，彼时的新房却也是一房难求。 所以问题不是供应大市场就一定弱，而是供需面之间需要一种有效的平衡。
高热时期的供应大、需求却更旺盛，所以供应也压不住市场热度，二手房价格借此契机则节节攀升，最终创造了罕见的全城皆倒挂的奇葩行情。 站在当下，需求向下，供应每多一份对市场行情都是愈发沉重的负担，负担步步加深的结果，最坏的可能就是先压垮二手房，接着新房熄火。 也许你会说核心板块可以独善其身，这是没有的事，杭州这种城市从来不缺地，就算是申花这样的开发进程接近中后期的老城板块，真的要供应还是能挤出出乎意料的量出来。 奥体、未科这类新兴宇宙中心就更不用说，核心区存量用地相对可观，周边板块更是要多少有多少。
就像这轮钱二出地的节奏，目前存量已出让地块四宗，根据网传后续集中供地表格，还要连续出让三宗地块，一个限价顶级的高价板块同时期七盘供应，压力可以想象，韭菜都跟不上节奏了。 作为可以被钱二充分互补的板块，奥体、亚运村势必都将受其影响，二手价格承压。
尤其是钱二的邻近板块，更高等级的板块新房限价和你同一价格，新房可上车，谁买你的二手？何况人家在板块定位上还压你一头。 在这里再说下钱二，钱二的区位、板块硬件基础、以及具有极其高可塑性的整片白地，靠近西侧的小区域本可以逐渐接轨、触碰更成熟的核心板块，如江河汇。 但从现在的供地节奏来看，操盘模式倒越来越像此前的城东新城，对短期的价格预期、空间来说绝对是一个坏消息，但不管如何，钱二的基础太好了，长期还是可以看好。 当前的政策条件下，核心板块都如此趋势，更不用说边缘板块，供应的压力将如山般压下。 假如政策持续，杭州依旧以我为主，那么可以预见到，从16年至今，持续处于相对亢奋的杭州楼市终于要迎来真房住不炒的时代。 回过头来说，假如永远只是假如，政策也永远是最大的变量，政策一变、真房住不炒也可以变成房住不炒，政策大变，则一切定量模型都要被推翻。
| PART 4 |
接下来看决策者表演，短期真房住不炒、还是发挥房地产支柱地位应该会有一个胜出抉择。 但从历史大势出发，就算真房住不炒短期不会这么快来临，恐怕也不会太远了。
别了、投机，当你准备大干一场时，小心被供应大干一场。
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2022杭州地铁楼盘图（5月版）
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