其他
请积极参与打新 | 房叔说No.450
全国范围的楼市调控已过转折点，紧缩的政策暂时退出了市场。 但有意思的是，政策早已探底，紧缩趋向的政策也基本明确全面转向宽松，不确定的只有接下来宽松的幅度到底有多大。 从成交和市场活跃度看，全国楼市却还处于向下调整的通道之中，政策是见底了，市场却未见底。 当然，以上市场反应完全可以预见得到，从下至上（小城市向大城市）的调控导向很难挽救市场于颓势，大城市不激活，中小城市大概率没戏。 可以非常明确的说，接下来如果大城市不进一步突破宽松的阈值，楼市还是很难有较大的起色。 但也正是因此，大城市继续突破现有的关键限制性政策的可能性就越大，这点非常需要我们所警惕，尤其是现阶段有较为迫切购房需求的读者。 在此，个人想建议有明确需求的购房者可以抓紧当下这个“政策宽松欲来未来”的时机点，新房打新要积极。
尽量不随大流、随市场走势，否则应对楼市的快速变化会相对较为被动。 要着眼于未来一段时间的政策动向，提前做一定的政策预判，结合预判做相应的决策提前量是有必要的。 而基于当前的市场，新房无疑是最具参与价值的，原因有三。
| PART 2 | 新房热度虽总体强于二手房热度，但在整体热度下行的通道中，新房也受到了持续的牵连，因此近远郊的寒意向中心区域逐步逼近。 除去一些宇宙中心和优质板块，新房总体好摇的迹象非常明显，各个板块的新房登记量都在下降，中签率也在明显提高。 就算是曾经动辄五六千组客户登记的市北，目前入围的门槛也不算太高，中签率也相比此前高上不少。 丁桥、华丰、丰收湖等板块更如此。 也就是说，当前摇号的难度基本处于近两年的一个低谷期，上车难度已经相对友好不少。 直白的说就是，目前以及接下来的短期这段时间，可能是未来一两年内我们摇号的最佳舒适期： 选择面大，入围门槛低，中签率高。
| PART 3 |
第二，政策面只松不紧的趋势已现。 不久前，顶层会议基本确定了政策面的转向，不管是经济层面还是楼市层面，紧缩的时代明确告一段落。 接下来发展才是主线，而不是分、切蛋糕，发展才是真正的硬道理。 长三角同级城市更已在大幅度的试探政策底线，比如南京。
与长三角同级的珠三角部分重点城市则更为大胆，官方层面确定了大力度宽松，比如佛山、东莞。 且可以较为明确的预判到，这还不是终点。 既然如此，为什么要等到政策大开时再被动决策？ 楼市启动的酝酿期虽相对较长，但启动后爆发起来却是迅速的，爆发期亦容易被恐慌等情绪左右，也更易激发非理性购房决策的发生。 对于购房而言，火爆期从来都不是最好时机。 在此还想插一个题外话。
| PART 4 | 也许你最后还是错过了接下来这轮可能的行情窗口期，在热烈期踏空了，也尽量别接盘高价二手房。 因为火爆之后，大概率就将引来新一轮的调控周期，逼空之下接盘事迹特别多。 越妖的时期越要有定力，幸运永远站在看懂规律的人身旁。 尤其是本轮行情，利剑已磨好。 第一剑也许斩下的是多套炒房客，但接盘高位二手房的也一定也是被误伤之人。
| PART 5 |
第三，也是重中之重，新房的天然保护垫。 新房不同于二手房，由于限价新房的价格普遍要在二手房挂牌价的基础上打上七到九折，在限价的价格基础上，继续下跌的可能性很小。 换句话说，假如楼市真的普遍跌破限价新房的发行价，那么就意味着当前的市场又遭遇了一轮15-20%的大跌，显然这是目前的中国经济所难以承受的。 再者，我们要明白新房的遇冷是建立在不正常的需求端之上的。 杭州楼市此时的需求端总量，相比未被受管制的时期至少减少了30-40%的总需求量。 所以不是新房不香了，而是政策在帮你。 作为一个区域中心大城市，而且是具有一定全国层面吸引力的东部发达中心城市，杭州年均10至12万的新房供应并不算很充分。 一旦需求端的管制松绑，供应可控、限价持续的新房热度大概率将重新升腾。 普通盘变粉盘，粉盘变红盘，红盘一房难求的进程可以是很快的。
| PART 6 |
相对高的中签率，低价自带的获利预期、对冲下行行情的能力，以及前置于越来越可能出现的管制松绑前夕的时机。 现阶段的限价新房，尤其是具有明确倒挂的限价新房几乎全部具备。 从上车角度，限价新房就是目前最佳标的。 更重要的是，从抵御不确定性的角度，目前的限价新房也是最佳标的。 接下来谁也不知道政策会什么时候放松，也不知道会放到多大程度，但上车现阶段的较好限价新房却能做到几乎无风险防御。 市场依旧低迷，上车新房了，限价之下也无踏坑风险。 市场被激活了，提前上车新房不仅能够抵御政策激活行情引发的价格异动，甚至短期还能拥有一定的套利空间。 但需要注意的是，不是所有的限价新房都能具备以上的能力，没有价值支撑的远郊依旧需要谨慎。 这些区域的新房限价实质上很虚，说是限价却等同于不限价，限价是它们的迷惑外衣。
| PART 7 |
在市场低谷期，新房热度至今仍在不断的被削弱的今天，建议上车无疑是颇具争议的，甚至可能还有人过来骂你。 但我想说的是，楼市没有那么可怕，房地产也被近两年的社会舆论过于妖魔化，只看其负面却忽视房地产的正向作用，稍显偏颇。 健康的楼市是中国经济的压舱石，是货币派发短时间不可替代的中枢，它可以不涨，但不能断流，它的断流背后是经济的断流。 既然需要正常化的楼市，那么现行过于严苛的管制大概率会被突破。 那么何不先行一步，积极参与打新，抓住这个愈发明确的窗口期？ 当前的大城市楼市，“真限价”依旧是牢不可破的盔甲。 拿下它，可收放自如。 也不要认为低迷的“真限价”新房市场是常态。
还是那个道理，这是一个需求被严重后置的市场。
本文仅代表作者个人观点。
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
2022杭州地铁楼盘图（5月版）
房叔说 | |
房叔选房 |
点个在看，让房叔更好。