头部房企滨江&绿城，市北、滨江板块对决，洞见杭州开发趋势 | 房叔说No.446
共11盘预售公示、登记，列表见文末↓
4月25日，杭州2022年首次集中土拍落幕，最大的赢家，或者说集体胜利属于本土房企（详见：825亿+！杭州今年首次土拍，预示市场走向！关注哪些红盘？）。
其中两大头部房企，滨江及其联合体以10+1（一次性报价）宗地拔得头筹，而绿城也以7宗地，冲出重围；还有中签5块地排名第三的众安；
接着，大家、兴耀（包括合作）3块，德信2块，西房、坤和、华元各1块，本土房企拿下了31宗地，超过总出让量半壁江山；
而且几乎包揽了云城、未科核心，奥体、老城文教翠苑、四季青、勾庄、艮北、宁围……等热点核心板块。
如果再加上万科、建发、龙湖……品质房企成为这次土拍的最大标签；
正如滨江房产喜报上的slogan：“我们深爱这座城市”一样，对于杭州这样相对稳定、并可控的市场，更受品质型房企看好。
这样一来，可以肯定的是今年年底，明年年初，会有大批相对较好的房产品上市；购房者也开始关注将来这些地块是否会有符合自己预期的产品了。
那么，未来产品端会出现怎样的产品类型，看看绿城、滨江这段时间的产品趋势，或许能略知一二。
| PART 2 |
4月中旬，绿城和滨江同在市北板块，且直线相距约1.2公里的两个楼盘，沁桂轩和潮听映月府携手首开，限价都是37500元/㎡，按常理来说，定位应该类似。
但实际上，沁桂轩在定位上照顾到了首置、首改、高改三类人群；为此做了106㎡、137㎡以及168㎡三个户型面积段，各面积相差21、31㎡两档，而大致的户型数量比例2:2:1；
潮听映月府则直接跳过刚需或首置，首改起步、包含高改甚至终改，仅127、139、157、189㎡四个面积段，各面积相差12、18、26㎡，有更细的四挡，大致户型数量比则是1:2:1:1；
▲上：沁桂轩106㎡&下：潮听映月府127㎡
在户型设计上，沁桂轩的起步面积是106㎡，潮听映月府是127㎡，仅在门槛一项，两者就差了21㎡，均总价差近80万。
沁桂轩106㎡是曾经市面上偷面积版89㎡中间套的放大版，约3.7米客厅开间，约3.2米的主卧开间，而也正因面积受限，方正户型的北侧缺了一个角，导致主卧衣柜面积和书房略显局促。
潮听映月府门槛面积127㎡，把常见的边套面积放在了中间套位置，最大的变化，是变成了四开间朝南户型，南向多了个房间，毕竟户型面积提高，明显更有利于做舒适度更高的产品。
所以，从滨江的角度看，市北的首改或初改善客户，是愿意为了一个南向次卧多付80万的；
而从绿城角度看，市北首置刚改客户，中间套3房就足够；
这是根据客户导向出发点的不同。
▲左：潮听映月府139㎡&右：沁桂轩137㎡
而在约140㎡级标志型改善户型区间争夺上，潮听映月府三开间朝南+大阳台+大飘窗设计，和沁桂轩四叶草户型+大阳台+大飘窗组合；
前者采光面上略占上风，后者客厅、卧室尺度上胜出，但差异并不大。
市场反应来看，两盘的首开，沁桂轩266套房源2210户报名，中签率12.04%；
潮听映月府开盘量少10套，有房户刷掉社保93个月以下的低社保后，入围人数则多了70户，中签率定格在更低的11.74%。
只从市场看，两个开发商对于市北的判断都没问题，但是，在拼社保的摇号规则下，可以看出偏改善和适应多人口家庭更强的户型略占了上风。
| PART 3 |
另一个角度看，自住属性的购房者明显多于2020年桂语听澜轩和翠语华庭的时代。
那时，绿城和滨江在人群定位上要下沉的更多，前者高层103、130、139㎡，后者则是106、125㎡。
▲左：沁桂轩168㎡&右：潮听映月府183㎡
值得注意的是大致6月收官的最后一开，潮听映月府的2、3、4号楼，依然是首开的三种户型；
而沁桂轩则加入楼盘最大的168㎡户型，硬刚潮听映月府的183㎡户型；
沁桂轩的7米阳台同宽的横厅和四叶草户型在形式上略微占优，而潮听映月面积上和房间数的优势拿捏到了萧山客户的痛点。
另外就是沁桂轩还有层高高了5cm，楼间距更大的些许优势。
最后一开跟首开没有本质区别，结果应该差别不大，低社保、刚需首置家庭只能选沁桂轩，中、终改两者皆可。
| PART 4 |
▲江晖府户型鸟瞰示意图
▲绿城长河项目户型鸟瞰示意图
去年的第三批集中供地，滨江和绿城在市北后又在滨江区重逢。
绿城长河襄七房地块拉来了华润；滨江西兴项目则与建杭联合开发，案名已出——江晖府；
两楼盘直线距离约1.4公里，限价都是51500元/㎡，和市北的格局几乎相同。
▲两个项目分布图
绿城的楼盘就在现房项目保利天汇的正南面，相隔只有100多米，共计932套房源，剔除公租房实际可销售836套，据悉，最快6月底7月初就能首开将近700套。
主力面积108㎡（318套）、128㎡（318套）、139㎡（150套）和173㎡（50套），大致比例是3:3:1:0.3，门槛108㎡对应550万左右。
从传出的户型设计看，绿城在滨江长河项目的108㎡，几乎就是沁桂轩的翻版，标准的中间套3室2厅2卫，南向双阳台。
而滨江项目江晖府主力面积139㎡（94套）、169㎡（186套）、198㎡（176套）和238㎡（42套），整个项目169㎡以上占比超过73%，门槛是139㎡对应均总价约720万左右。
这次的户型PK，就像是市北PK加强升级版，不同的是，绿城项目门槛108㎡550万，滨江项目门槛139㎡720万，相差31㎡约170万，差距也水涨船高了。
▲左：江晖府139㎡过程稿；右：绿城长河项目139㎡过程稿
而网传相同139㎡户型，江晖府是四开间三室朝南，双联阳台户型，绿城则是三房朝南侧边阳台设计，面宽采光江晖府更胜一筹，绿城长河项目则是不同的边厅餐客一体设计。
更夸张的是，绿城项目139㎡及以下首置和刚改占比达到93%以上，江晖府则是高改的169㎡及以上占比70%，仅从户型配比看，两个项目定位上已完全不同。
如果说市北板块的PK只是滨绿在定位思路上的小型分化，那滨江板块的对比则是一个绝对分裂场。
这一场PK，成绩还未揭晓，但对应的人群差异化的伏笔已经埋下。
| PART 5 |
其实绿城、滨江两者的分化还有申花。
在华润连续好运摇中华丰造纸厂两宗涉宅用地之后，主流观点一直是改善性大面积起步；
毕竟有着滨江&融创联合体标签的滨融府，54000元/㎡限价，起步139㎡就要750万，中签率依然最低到1.6%。
而限价46200元/㎡的华润地块，自带TOD上盖综合体，配套更近，价格更低，如此市场下，好像没有什么理由不把面积做大。
但实际情况绿城&华润项目，主力面积是约115㎡、140㎡和170㎡，在申花，绿城依然走市场主流户型路线。
对比华润在未科的杭珹未来中心119㎡的起步面积，在板块定位层级更高的申花门槛面积反而小了4㎡，到了约115㎡；从客户本位思想出发对市场较为友好，但与大部分人意识中限价越高，越核心地段面积越大的想法背离。
于此相反的另一个极致，甚至是极端的案例是滨江在望江新城的海潮望月城。
整盘272㎡起步，经277-286㎡和380㎡，直接冲到483㎡。
69800元/㎡限价，对应均总价约1600-3600万，从杭州新房摇号历史看，他是套均最大且最贵的高层住宅之一。
而且，滨江做的不仅仅是尺寸放大，更准确的说，应该叫做跳跃。
同板块的御品，116㎡-190㎡，即最大面积距离海潮望月城的起步面积，依然还相差156㎡，差不多1100万的总价差距。
而上品，也仅仅是128㎡起步，238㎡封顶。
对比同在望江新城的新盘，新世界江明月朗园（K11）的面积是116㎡-224㎡，已是众多改善客户心中的白月光，但俨然和海潮望月城不在一个层级。
甚至，往远一点看，江河汇的塔尖新鸿基项目，门槛150+㎡对应千万出头的均总价，也比海潮望月城要便宜的多。
与绿城的主流相比，滨江在核心区和次级板块上，似乎已经踏上了改善为主的路线。
| PART 6 |
但应该肯定的一点是环境相对复杂的楼市，绿城的主流，或者是保守路线会更偏向基数更大的中产阶层，是更加稳妥的做法，也适合快速、低风险、全国性的开发模式。
而滨江的做法也无可厚非，无非在核心城市的核心地段上，改善型楼盘更为纯粹，符合未来房产税落地思路上的长远考量。
而滨江、绿城也代表了限价和摇号政策下，杭州楼盘的开发趋势。
当然如果头部品质房企都做了产品差异化，对购房者来说就是刚需、改善雨露共沾，毕竟在限价政策基础上，品质房企户型面积大小并不影响其品质的基本恒定。
今年首次土拍我们不但看到了品质房企的胜利，也期待品质房产品的胜利；
希望差异化和供应平衡性兼具，加上二手房的预期调整对投机者的警示，带来更好、更多的入市机会。
希望今年每个人都得偿所愿摇到好房企出品的好房子。
| 今日预售楼盘 |
| 今日登记楼盘 |
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文/渔舟 编辑/渔舟
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