奥体、市北、未科新房、二手房冰火两重隐藏了什么？| 房叔说No.441
共6盘预售公示、登记，列表见文末↓
最近，刚交付的仁恒滨江园二手房内部挂牌价已经冲上了杭州高层住宅价格顶峰的约16-20万/㎡，最贵的一套251㎡挂价4393万；
凤起钱潮内部挂牌价同样冲到了约14-18万/㎡之间，最贵的一套要价也要3360万。
一个是南星桥品质灯塔型楼盘；一个是钱江新城最热的IP大江河汇的新晋品质标杆，都是刚刚交付的准新房。
但从目前的市场来看，如此高的价格，基本属于有价无市，如果没有首套成交案例来破冰，供需双方拉锯是注定的。
“天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往”，红盘之所以火爆，首要的要素一定是：倒挂！红盘又是居住价值和投资价值兼而有之，大多数都是保值升值最好的风向标。
而兑现价值必然是在二手房达成的，因此，我们常把二手房看做是新房的晴雨表。
但是，相对新房市场，二手房市场每套房的装修程度、成色、位置、楼层等影响价格的因素比现房更复杂，没有政府限价，最后的成交价格又有操作空间，因此成交价的透明度及信息不对称更明显。
但是有几个方式可以大致判断出市场情况：一是，推销电话的接听数量；
跟新房类似，皇帝女儿不愁嫁的房源是绝不会打电话的，与此相反不停接到电话的大多是市场情况不乐观，或者卖家比买家急。
二是，可以参考透明售房网的成交数据；虽然二手房涉及到成交滞后（涉及按揭办理、放款额度，及无开发商这样的第三方制约交易时间影响）、价格不准确，但成交套数相对来说比较真实。
三是，要了解市场动态和真实价格，最好的办法就是实地看房和接触房东，多看多选，等待时机。
我们就这几种方式对奥体-世纪城、市北、未科这几个红盘板块和热盘板块做个梳理，看红盘的火热是否能持续。
| PART 2 |
最近笔者与朋友吃饭，其间有个建筑业的朋友，谈必说奥体的好，在他的认知里似乎奥体就是杭州顶尖板块的图腾；
当然，说的也没错，奥体既是杭州拥江发展城策的核心，又是G20、亚运会以来杭州资源、基建、核心CBD定位的宠儿，但同时也是房价涨得最凶猛的板块。
最近，情况又怎么样呢？我们简单梳理了一下奥体—世纪城11个次新房最近一个月的市场情况，应该说境况并不乐观。
▲透明售房网数据，挂牌价跨度大，有滞后性，仅做参考
第一点，整个板块价值最大化的核心二手次新房近一个月的总成交量仅10套左右，不到挂牌量的1%，成交萎缩。
大致原因：一个是需求与供应失衡；另一个是关键点，买卖双方心理价格不匹配；三是新房供应量小但还是有摇号的机会；四是市场观望氛围浓厚，市场信心不足。
第二点，目前奥体-世纪城市场的二手房不仅是价格居高不下，而且库存巨大；在近几年板块新房大量交付的基础上，今年又有杭州壹号院二期的950+套要交付，近2000套的澄品要交付；即使粗略按10%计算挂牌量，这两盘就是300套高价准新房要加入二手市场；
如果再远点，明年亚运村约4400套房子交付，按10%至少400套+会挂牌，甚至更多；按照目前的成交态势，不光不会僧多粥少，大概率还会出现踩踏现象。
因此，三个判断点：电话量加多，挂牌量涨而成交量降，房东可谈判余地增多，意味着奥体—世纪城市场确实已经是买方市场。
| PART 3 |
市北呢？
最近粉盘市场吸引关注最多的应该是潮听映月府和沁桂轩，前者社保排序门槛是有房93个月，无房0个月，E类人才6个月，有房中签率仅6.83%；
后者登记人数没有超过10倍的社保排序红线。
两者都是以市北以往标准限价37500元/㎡，那么，市北目前二手市场又是怎么样的？
▲透明售房网数据，挂牌价跨度大，有滞后性，仅做参考
如上表格，这里大致选了6个市北的代表性次新盘，虽然比奥体—世纪城的挂牌价几乎低了3万/㎡左右，性价比颇高，但市场并没有买账，尽管3月份是近6个月市场最好的，这六个盘总成交量也不足10套。
与潮听映月府热度相反，一路之隔的锦宸名邸5.3-6.2万的挂牌价也没得到认可；由新房3.75万/㎡的限价到二手房5.3万/㎡，再加上时间、机会成本，至少目前市北二手房溢价要低于奥体不少；但是加上较高的税负，这个价差依然让人望而却步。
相对奥体—世纪城这种杭州头部板块，一脚油门外的次一级板块市北，天然就是滨江、世纪城、及萧山核心的外溢板块；板块自住的性价比，和板块未来都是值得期待的；
但在入围门槛并不高而且有盘可摇的情况下，即使倒挂明显少于奥体，也少有人愿意接手目前的高价二手；潮听映月府的热度也大致能够佐证这一点。
| PART 4 |
杭珹未来中心二开，最终有房入围门槛依然是顶格社保；无房下降了13个月，最低社保166个月；E类人才最低社保33个月，中签率约9.40%，再次进入限售5年。
而另一边，未来科技城最近在互联网大厂持续裁员和盘整大势下，二手房挂牌价和成交都有明显下滑；
▲透明售房网数据，挂牌价跨度大，有滞后性，仅做参考
上图这7个楼盘大致可以代表未科次新二手房的整体状况。
未科三兄弟挂牌量一直不低，但经历2020-2021两年涨幅，与新房售价2倍左右的挂牌价，价格转化幅度相比南星桥、奥体都不遑多让，成交低迷也可以想象。
但我们始终认为，未科短期内二手房存在盘整和量价下调，中长期看，未科杭州支柱性产业的属性一定是资源倾斜型板块，在整个杭州的地位就像深圳的南山区、上海的张江，大趋势一定是向好的；但短期看如此溢价，加上投资比例的高企，供需失衡难免调整。
上表未曾列出的西溪公馆，就是另一个典型。
| PART 5 |
最近，国家统计局发布了2022年3月份70城房地产销售价格变动数据。
从上个月和去年同期两个节点看变化：环比上月，一线城市一、二手住宅销售价格涨幅回落，二三线城市环比继续下降；
同比去年同期：一、二线城市涨幅回落或转降，三线城市同比降幅扩大；
什么意思呢？新房有限价，增长大致就是限价提升部分。二手数据，账面看上去还是增长的，但是与去年楼市极值相比，一线城市基本持平是主基调。
二线城市涨幅回落或转量价下降，而三线城市同比降幅继续扩大，不容乐观，而这数据仅仅是价格层面的，放到数量层面影响更巨大。
而在近期政策松动或放开限制的城市中：一线的深圳（二手指导价），二线的郑州、福州、哈尔滨、兰州、东莞等城市又是下滑的比较明显的地区，出台救市政策显而易见。
但考虑到长期持续反复的疫情对餐饮、娱乐、旅游等三产服务业持续的打击，再加上本轮疫情对经济、制造业重镇上海、及环上海城市群的打击，全国经济工作重中之重的稳增长困难重重。
正因此，不管是一城一策的全力放开紧箍咒，激活需求；
还是央行和外汇局在稳经济23条里已经提出，「因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求」；
对经济基础深厚、人口虹吸能力强、居住环境不错的二线、强三线城市楼市逐渐回暖，从而带动经济增长，不管是稳经济、还是防范风险的角度看，都具有巨大的刺激作用。
疯狂的利润让楼市成为阻碍经济增长的最大黑天鹅；
而平稳的发展房地产又会是经济增长和兜底的压舱石和助推器，房地产相对实体经济必然是相生相克，生生不息。
平稳的房地产，最重要的是如何平衡二手房和新房之间的关系，一方面增加新房供应（房源数量和开盘量）、以交通和配套平抑不同板块之间的差距和热度；
另外也要通过新房市场供应倒逼二手房合理回调价格，并在税费、信贷政策多管齐下，从而形成合理但又不离谱的一二手价格梯度，才是建立市场良性循环的根本。
杭州在85新政彻底颠覆供需之后，杭州的奥体、市北、未科这样的板块二手房都处于调整之中，在今明两年极大交付量的继续冲击之下，若是政策面没有明显有支撑性的扶持，这种博弈和调整还将继续。
| 今日预售楼盘 |
-END-
文/渔舟 编辑/渔舟
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2022杭州地铁楼盘图（4月版）
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