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摇中热盘就一定能赚钱吗？ | 房叔说No.438
摇中热盘在很长一段时间里都被认为是投资购房的终极目标，只不过对于不同预算的购房者，摇号的目标热盘自然也就不一样。 比如预算较高的购房者，他们的目标热盘大多都是南星桥、申花、奥体或滨江核心区的改善优质楼盘。 僧多肉少，只要不是遇见红盘开盘潮，这些区域的楼盘在摇号登记人数上基本都可以呈现相当高的热度，这类优质改善楼盘一般也被认为是热盘中的极品。 但预算较低的购房者，选择范围显然就没有那么广，假如预算也就两三百万，该价格段的热盘普遍散布在杭州近远郊的各个区域。 在特殊的时期，譬如2020年的年末到2021年年中那段时间，杭州楼市在疫情后出现了需求端大反弹，楼市上演了全城俱热的非常态性的楼市表现。 这段时间里，热盘的门槛更是拉到了前所未有的低，只要性价比尚可，登记人数和中签率的指标都异常的红火。 这段时间的虚火也让非常大一批上车了所谓“热盘”的购房者满心欣喜，毕竟在那时，摇号登记数量足够多、中签率足够低，在不少人的思维中就等同于楼盘的价值高低。 那么真的是这样吗？摇中“热盘”就一定能大赚一笔？ 为此我粗略地对比了一批在我眼中，曾经被市场高估的热盘现阶段的预期收益情况，比较典型的区域是南卧、东湖新城。
| PART 2 |
南卧也就是现在通常被叫做南部新城的萧山南部板块，这个板块在杭州楼市最大的标签有两个，一个是供应量大，一个是浙大二院总部。 由于这个板块的现状和定位，决定了南卧必定就是江南南部的一个大型居住区，事实也是如此，南卧至今几乎没有什么像样的产业布局。 大型居住区也就意味着，南卧非常依赖外部需求的导入，既然在江南、紧贴萧山城区，又有2号线的加持，南卧承接的主力需求必然以萧山城区以及产业大区滨江的外溢为主。 事实也是如此，滨江的外溢需求几乎占据到了南卧新楼盘业主的半壁江山，其次则是萧山本土购房者，以及部分沿2号线南下的江北主城刚需购房者。 同时，由于杭州拥江发展的重心几乎都集中在江岸，围绕着奥体、钱江新城在做文章，堆积产业、配套资源，换句话说，杭州虽跨江向南发展，但实际上这个南字基本是指代江边一线，而非江南的纵深腹地。 这种客观的发展格局所致，不管是江北的外溢客群还是江南的改善客群，在能力允许范围内基本都将往江岸靠近，预算高集中火力于奥体、滨江核心区，预算稍低则紧盯市北等二线江南板块，预算更低一些也是优先选择宁围、萧山科技城。 甚至于曾经对杭州主城接纳度不高的萧山城区的本土改善型购房者，在江岸繁华的盛景之下，也很少会南下，大量往市北、奥体方向改善居住环境。
如此一来，南卧所能承接的需求基本可以断定为江南偏刚需型的客群，很难在改善需求的抢夺战中斩获过多的需求跨萧山城区南下。 直白的说，南卧的房价在很长一段时间内都会被偏刚需的需求结构所锁死。 这也就是我此前回复一些南卧业主的“江南向北而非向南”这句话的精髓所在，背离城市发展方向，这是南卧所面临的自己解决不了的难题。 同时，南卧由于地处萧山城区南部区域，开发率整体都不算高，也就意味着这一带未来的可出让宅地会非常之多，只要愿意，南卧的楼市在很长一段时间内都会被新房统治。 供应的冲击于房价而言是非常可怕的，在杭州，有两个避之不去的板块。 其中一个就是南卧，另外一个则是城东核心区，但相比城东核心区，南卧还要更严峻，毕竟城东核心区的地段非南卧可比。 与城市发展方向相背，新房供应持续，两个核心要素的锁死之下，南卧很难有超乎预料之外的房价惊喜。
故此南卧曾经的热盘，它们的真实价值实质上被虚假的热度所放大了。
南卧的宜居性不差，对江南低预算刚需也是较为友好的价格，但是不应该曾经的那么狂热。
| PART 3 |
回过头来看具体案例，南卧最具代表性的楼盘应该是桂语朝阳，绿城开发、2号线零距离，几乎满足了杭州热盘的核心要素，市场给出的反馈亦超乎板块其他楼盘。 2019年下半年的高峰时期，桂语朝阳的登记量接近1500组，有房中签率低至12%，现在我们看来登记人数和中签率都不算过于夸张，但彼时而言，热度着实也不低。 如果桂语朝阳高层房源能拉长至一年后的2020年末开盘的话，登记人数大概率不会少于南卧另外一个热盘代表——朝闻花城，因为朝闻花城距离地铁更远、限价也一致。 而朝闻花城热度顶峰期，单次登记人数超3600组，中签率低至个位数。 两盘又是紧贴隔壁的兄弟楼盘，所以用桂语朝阳当前的二手行情来反推朝闻花城交付后的表现非常合理，那现在桂语朝阳高层的价格是多少呢？
根据链家的挂牌数据，桂语朝阳低楼层小户型房源以及高楼层大户型房源的最低挂牌单价已逼近3.4万，而通常，成交价都会一定幅度低于挂牌价。
如果按照当前冷清的市场行情倒推，作为南卧的品质、地铁距离标杆，桂语朝阳的收益或许只能刚刚覆盖资金成本。 也就是说，南卧2.8万至2.98万限价的新房们，投资价值基本归零，演绎了一场活生生的房住不炒，在后续预期充沛的供应冲击下，或许南卧还要面临更为惨烈的现实。 再看另外一个举例板块——东湖新城。 熟悉我的读者应该知道，对于东湖新城我一直抱有比较谨慎的态度，原因和南卧其实几乎一致，背离城市发展方向，极为丰富的土地储备所代表着的几乎不会断层的新房供应。 但同样是在2020年底至2021年上半年，东湖新城也上演了一波堪称板块最为高光的热度爆炸时期，第三城、汀洲印月等一批同期楼盘登记人数长期稳定在2000组以上、中签率个位数。 2.2万的新房发行价的基础之上，假如今天能够交付，它们的投资性收益能够达到多少呢？ 在此我们参考东湖新城目前的次新食物链顶端的柏悦中心，东湖新城当前的绝对核心地段、零距离地铁站、石材干挂立面、刚需价格的顶配景观，目前在链家中较低挂牌价大致在2.5万-2.7万之间。
那么结合当前较冷清的市场综合考量，柏悦中心高层房源的成交价大概率不会超过2.6万，那么2.5万的成交价为基础，这些发行价为2.2万的新房有多少赚头呢？ 三年交房周期的资金成本基本可以吃掉3000元/㎡的价差，就算能有微利，也是极为有限的。 但实际上，这些还未交付的新房大概率还没有柏悦中心这么高的溢价率，柏悦中心品质、地段、以及89方三房两卫的超高得房率，不是后续哪个新房都可以企及的。 那么能赚多少，可以自行计算。
| PART 4 |
以上两个案例已经充分说明，热盘绝对不等于能够赚钱，相当一部分的热盘都是被虚高的市场火热所推动形成的。 造成虚假火热的，目标直指我曾经说过的挤压效应。
1.27新政前后，2020年后疫情的彼时，市场热度被迅速恢复的需求端冲击，为了对冲疫情也好，要人的城策也好，与之相应的，则是政策调控几乎处于零门槛状态。 新房供应远远满足不了那时的需求端，一些刚性需求被中心区域动辄个位数的中签率，以及二手房阶级攀升的恐慌情绪推动下，被迅速挤压外溢至一些近远郊板块，推动这些没有价值底层支撑的板块热度急剧膨胀。 热度的急剧膨胀又引发了投资性需求的不断生成，于是热度越来越高，将这些板块新房捧上了“投资佳品”的舞台，房住不炒的板块属性被极大程度的掩盖。 既然是挤压效应导致了非正常火热，那么挤压效应的消失则意味着热度退潮，消除杭州楼市演绎了一年多的市场大挤压的是85新政。 85新政，叠加了随后出台的杭州落户门槛提高至本科的效应，就是一句话：用力过猛、全面排外。 85新政直接斩掉30%的显性需求，叠加了落户门槛提高以及热度退却带来的附加影响，我判断由市场快速冷却所附加斩掉的需求应不少于15%，两者相加接近杭州楼市近半需求被打击离场。 近半需求的离场就意味着，2021年上半年前所未有的摇号热度将随大挤压效应的消失而退却，也意味着这些虚热板块新房的预期投资价值的快速消逝。
到了现在，结论不言自明，预期4万+的南卧标杆，恐怕都将回归3字头，预期3万的东湖新城也将回归2字头，与新房发行价一步步的靠拢。 其实这些起码表面热度还可以的板块还不算最惨的，南卧和临平北大体是房住不炒的典型，宜居性毕竟不错，真刚需上车自住还是可以的，投资客退却后倒是给真刚需留下了机会。
最惨的，是那些在市场癫狂期都带不太动的板块，和二手接盘大侠。 他们之中一定是投资客吗？不一定，但现实就是如此残酷，房住不炒往往才是被误伤的主力。
不得不说，我们的市场预期管理需要更精细化，让这些真刚需更容易些，让他们别动不动就被逼空行情吓得主动接盘，现在大力快速推进的共有产权或许就是解法之一。 最后，以上这些板块，投资短期已破灭，要么房住不炒，要么微利离场，要么蛰伏，等待需求的修复。
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2022杭州地铁楼盘图（4月版）
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