救市的悖论 | 房叔说No.436
共 6 盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
号外！号外！放开啦！放开啦！
继“福州、郑州、绵阳、衢州...”之后，长三角核心城市楼市松绑也出手了；
房叔公号周末刚发完问答：杭州需关注同级头部城市对限购政策的调整，这就来了。
苏州悄悄地将“二手房限售年限从五年下调到三年、首套房贷利率降到约4.7%，二套降到5.4%”；
▲上-苏州二手房转让期由5改3，下-截止三月初苏州房贷利率
紧接着，南京的“六合区”加入“溧水、高淳”的队列，目前该三区外地户籍购房者从落户一年可直接认购一套；
笔者找来读了一下，实在谈不上多猛，苏州原本的利率太高适当回调，六合区不在核心五区里，到南京市中心的距离都接近马鞍山了，和杭州对临安不限的道理如出一辙。
就在4月12日，海大富也跟进了，上海临港新片区管理委员会在官网发布的《关于优化调整临港新片区人才住房政策操作口径的通知》显示放松了人才购房的限制政策：
一、2022年重点支持单位中工作人才，在片区工作满一年以上，缩短为3个月或6个月。
二、原《购房资格确认函》调整为《临港片区人才住房政策认定函》，有效期由原6个月调整为12个月。
临港在哪呢？如图，坐船去嵊泗比到上海市区说不定谁先到。
这些政策的力度，特别像妈妈催娃做数学作业，娃只做了选择题，后面的填空、应用题一字没动，交个差，兴趣缺缺。
尽管如此，长三角进场，确实是拉开了高能级城市圈“救市”的序幕，
夹在两种声音之间的老百姓，无论是想买的还是想卖的，当下都有些懵，唱空和唱多的打擂台，市场观望情绪浓厚，好像不太顺利。
为什么不太顺利？今天推文的主题，就说“救市”。
| PART 2 |
笔者是个理工男，没有根据的情绪和没有逻辑的道理对我来说半斤八两，本文就做个简单的本格推理，站在不同立场，猜测这次救市的效果。
第一个问题：2022，救市进行时，特别是救楼市，目的是什么？
上到中央开年经济报告，下到地方是否放水、调整限购限售，大家都心知肚明，终极目的——稳经济。
“稳经济”究竟稳什么？这三个字实在笼统，换算成GDP5.5%的目标让它更具体一些；
数字，还是不够直观，再往前代入公式：每1%的GDP增长带动100w+人的就业；
这个数字在2017年社保部长解读是190-200w，去年这个数字估算是130w，无论具体是多大，2022稳经济这三个字，直接关系到至少600-700w左右公民就业，事关百万级的民生，这一定是最重要的内涵；
当然，稳汇率稳通胀也是很重要，但这不是一方决定的，尤其要随漂亮国起舞。
因此，第一个问题的答案：救市最主要的目的是带动就业。
继续追问，第二个问题：救市靠什么带动就业。
保证经济增速，今年靠疫情下疲软的消费肯定没戏，出口数据去年已是爆发，今年随着海外各国的防疫躺平，出口数据会出现正常的回落；
三驾马车休息俩，答案显而易见——大基建。
而大基建的布局中，为了实现大幅拉动经济增速和就业，不可能主要投资钢铁、玻璃、混凝土、电解金属这些过剩产能；
一定是较新、有爆发可能、适应未来低碳、高质量发展且能让企业有一定利润率、中国有话语权的行业。
还能是哪些？新基建、新智造、新动能、新材料、5G、医药、智慧农业...超前布局十四五的重大项目、加快都市圈的进程。
▲制造业转型，是自动化的时代
一听这些行业名，听不懂是吧？这就对了，所以这些行业的机会只可能留给年轻人以及跨界人才，不然怎么叫创造就业？
这些一二产、二三产混合的各行业，是最有操作性实现增长的，也符合年轻人提高待遇的就业期望，央视7套经常放。
“传统制造业没钱又辛苦，不如送外卖、开滴滴。”是当下真实的社会现状。
所以，第二个问题的答案：救市靠投资新型的各类基建项目，给年轻人创造就业机会。
继续追问，第三个问题：那么，钱从哪里来？
央妈要给一部分，降准说话就来，但降息难，漂亮国的国债利率已经和中国倒挂；
▲美国近期国债利率长短期全面跑赢我国
地方上，财政补血，除了税收，还得是支柱产业房地产，卖地收入。
地价不能太低，要收钱嘛；要考虑开发商接得住，有利润，在新房限价、土地容积率乃至局部的土地性质（譬如滨江商改住）上都可以调整；老百姓要接得起，背得动几百万的杠杆。
第四个问题：高价的新房市场，扛得动高杠杆的这部分购房者是谁？
2022年楼市的主角，无论是追求更好的学区、更大的面积、更好的通勤条件，图改善的购房者是这一波救市的关键，这也是非普涨时代的必然。
可是，改善改善，顾名思义，就是要把一般的房子处理掉，换好房子；
但房东不能低价卖，因为卖低了够不上新房首付的门槛，更够不上前些年优质次新房的价格，而且低卖高接的逆操作心态极坏，毕竟轻松拿出几百万现金储蓄的客户还是小比例。
第五个问题：谁为改善购房者淘汰的旧房子买单？
还是年轻人。
救市，救的最多的是年轻人的就业，代价同样要年轻人付，似乎也合理。
▲主要城市二手挂牌量，数据来自链家
但好像，如今的年轻人躺平情绪浓烈，旧房子难卖，大家都挤去摇新房，截止到2022年3月，各大城市高企的二手房挂牌总量就很说明问题。
单开一部分写本文的题眼，紧接上文的第六个问题：年轻人不愿意接盘的症结在哪里？
答：因为救市，吃到红利的人，和付出代价的人，不是同一批人。
新基建、新智造、新动能、新材料、5G、智慧农业、医药...笔者不说什么，你大概也能理解这些国家布局和需要发力的行业前景不错、收入不菲。
这需要人才，而且年轻，但这些年轻人在基建布局时还在学校，还在海外留学，在跟着教授做项目，而且越是有门槛的行业，就业的需求越低，因为实体的高精尖，自动化程度高是必然的。
如果他们毕业了可以先接盘老房子，收入稳步增长，过7、8年再改善，现金流足房子出租也不是大问题，因为在风口上，收入的猛增跑赢了老房子的贬值，一切自解，这和10来年前的互联网如出一辙；
可惜没有如果。
要付代价的是万万千千的普通年轻人，没有那么高的收入甚至还没找到工作或者失业了，没有跟上时代的学历和技能，没有优渥的家底；
前些年政策收紧，他们好不容易落户在大城市几年，眼见着有一些社保，一些积分，得到了购房资格，当然不甘心买老破小、不涨价的房子、会贬值的房子，也理应不甘心；
都走到这里了，一个工作了若干年的年轻人，反正无论如何都要背高杠杆，为什么不买性价比更好的新房？
接盘一个预期不明朗甚至很大概率跑输大盘的老房子，靠理性说不通；
靠丈母娘的要求？丈母娘有理性的话也不希望女儿的婚房跑输大盘，过了7、8年房子一卖，两夫妻加上工资一合计，改善无望。
普涨时代，年轻人可以付这个代价，具体的推演笔者在（归根究底，房价为何不能高也不能低，只能稳？| 房叔说No.341）写过；
但如今不同，设身处地，真实的世界里，一定是两方4个老人想方设法让子女也去够优质的新房，这也是很多城市卡住的环节——刚需不敢碰，刚改没卖房。
为了国家的未来，要发展；为了发展，国家的未来们掏空了在负债；发展完了，吃到红利的还不是负债的人，这是救市最大的悖论。
年轻人自然会问：我能躺平吗？
| PART 4 |
卷得动的还在卷，卷不动的真躺了。
2022年，我国应届大学毕业生达到1076万，比上年增长167万人，再加上80万海归留学生，百万考研失利党，百万考编落选者，就业形势的严峻可想而知。
2022国考报名人数200万，考研报名人数450万，教资报名人数900万...
不需要笔者找数据，我相信读者身边随便都能听到连年骇人的国考报名人数、录取分数、考研人数、录取分数；
再去杭州任意一所重点优高的招聘栏看看，哪怕是分校，学历要求都高得吓人；
国家统计局公布，2022年中国灵活就业者已达2亿人，其中从事编程、主播及相关从业人员300多万人，较2020年增加3倍；
两亿人灵活就业，当然其中有相对成功的技术外包、小摊小贩、头部主播、版型模特等等，但笔者不说你也应该明白其中有多少是“被动灵活”，大部分还是如身边的滴滴司机、外卖小哥、外出务工这样的收入不高的群体。
我们总说中国未来还有三亿农民进城，城镇化率65%距离70%以上的发达国家平均线还有不少的距离，有人就有旺盛的购买力......
工作都没有，哪来的现金流？有工作的，有老有小，背的起多高的杠杆？失了业的，断供怎么办？
他们中的大多数人，关心的是今天菜又贵了、明天要起早干活、孩子连高中都考不上、找一份5-6k的工作，除了房租还有钱吃饭。
这是被视作救市的最后买单人，万万千千沉默的大多数。
| PART 5 |
如果你没理解笔者说的故事，可以垂询身边来自东北的朋友，他们的父母有许多来自当年的厂区，作为共和国的长子，历经过整个昏黄的90年代；
历史的转型期，代价，由特定的一代人、一部分人承担，但红利并不属于他们。
从居民部门背上了超高杠杆、透支了未来消费的那天起，瘸腿的发展模式就注定会有必然的这一天。
联想到持续发声的“房住不炒”、“不把房地产作为短期刺激手段”、“全面放开二胎”等等政策，至少到目前为止，笔者看到的是国家扭转上述困境的布局、方向，以及决心。
如果这种决心不动摇，在很多人热烈期盼限购全面松绑、市场重现“2015行情”的背后，或许需要换一个角度思考：
这种“微调型松绑”，是否意味着“利好出来反是利空”？
至少，在没有一个头部城市真正意义上全面松绑的今天，讨论杭州限购松绑似乎为时尚早。
试想，即使杭州因城施策跟进微调，就会扭转85新政后的整体市场？
难局之下先求稳。
2022杭州地铁楼盘图（4月版）
房叔说 | |
房叔选房 |