下半年开摇！15个共有产权房会有几个“红盘”？ | 房叔说No.435
共6盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
在《杭州市2022年度国有建设用地供应计划》正式出炉后，14宗共有产权房也随着正式亮相；
加上已出项目规划的乔司南项目，目前已有计划建设的共有产权房共有15宗，包括三墩北、之江、滨江、闲林等地；
同时公示的还有土地供应方式，这15宗地块均为划拨性质，即可在50%-80%范围内选择产权份额比例来支付购房款；若还有三成首套资格，首付可以仅支出总房款的15%即可。
共有产权房的低总价诱惑了不少手头暂时拮据的刚需，且《供应计划》也将这14宗地块的建设节点正式亮明；
三墩北、笕桥、康桥、之江、滨江，再算上之前官宣的乔司南项目，共有8宗地块计划6月供应，剩余如瓜藤山、闲林、东湖新城、河庄及富阳、临安共7宗地块计划9月供应。
有了明确节点，共有产权房的落地更有了盼头；但这15宗共有产权房是不是都值得期待呢？若是申请人数过多，按惯有方式选择摇号，那么这些地块届时入市又是否都好摇呢？
| PART 2 |
首先刨除5宗地块，富阳两宗、临安及东湖新城、瓜藤山地块，原因很简单，临安、富阳商品房短期供应较大，选择余地较多；而东湖新城、瓜藤山两地与地铁距离太远，周边多为工厂，居住感受不佳；
再将剩余10宗地块按目前板块限价按3.5万元/㎡分成两类，一是为行文阐释清晰些，二是新房无房家庭倾斜比例同样以3.5万元/㎡为界，默认3.5万元/㎡以下刚需为绝大多数，也是真正意义上的刚需；
由此，之江、滨江、笕桥为一类，闲林、三墩北、康桥、乔司南、河庄为一类。
之江、笕桥及滨江两宗，共四宗地块有着各自主城优势，自是值得期待，那届时是否会好摇呢？先看看项目各自位置。
▲紫色方框为地块大致位置
之江项目占地面积约2.8万方，北至北塘河，南至三号之路，西至枫桦西路，东至碧波路，处在之江未来社区之中。
项目与地铁6号线枫桦西路站之间距离较近，南侧为在建西投银泰城，西南侧为浙大一院，生活配套上相对较全；
且项目处在之江未来社区之中，规划了15班幼儿园、54班九年一贯制学校等系列公共配套。
因项目与6号线站点距离较近，未来受众群体大概率是沿6号线分布，如9站外江陵路站附近的滨江客群，13站外钱江世纪城站附近的客群，10站外市民中心站附近的钱江新城客群，当然也包括银湖、富阳一线的客群。
项目价格预计可参考珊瑚世纪的3.8万元/㎡，在配套“触手可及”的情况之下，3.8万元/㎡的单价看起来也很香，况且实际价格或是低于3.8万元/㎡；
鉴于之前珊瑚世纪中签率的屡屡走低，以及更远的溪悦云和园连续拼社保，之江项目的摇号程度预计也不易。
▲紫色方框为地块大致位置
滨江的两宗地块彼此相距较近，一块处在滨康路与江虹路交叉口西南侧，占地面积约1.2万方，建筑面积约3万方，预计有三百余套房源；另一块在康悦香庄北侧，占地面积约2.3万方，建筑面积约5.3万方，预计有五百余套房源。
前地块与5号线聚才路站之间距离约260m，后地块与5号线江晖路站之间距离约1km，两者与地铁站均是步行可达。
两宗地的受众群体最先必是周边海康威视、华为杭州研究所、新华三等高新企业员工，毕竟能实现步行上班的机会并不多；又有着5号线的通勤加持，受众面可扩大到江两岸乃至主城地铁沿线的上班族；
由此，即便滨江两宗地价格从目前板块限价看属所有共有产权房中最高，但周边丛立的大厂表现着板块内的供需不平，滨江两个项目肯定不好摇。
▲紫色方框为地块大致位置
笕桥地块占地面积约3.5万方，与货运站距离较近，周边近距两条铁路，与4号线笕桥老街之间距离约1.3km；沿着4号线，该地块受众群体大概在新天地站、彭埠站，以及主城地铁沿线等。
笕桥板块内供应较多，共有产权房选址不算太优，刨除低总价优势外，生活感受不算太佳，届时摇号预计会容易些。
| PART 3 |
乔司南地块在之前《89㎡丰收湖地铁房首付40万元起，首个共有产权房谁适合买？| 房叔说No.416》一文里已有详述，其1小时通勤时间可触及的范围较广，产品规划规格不错，该地块的摇号难度预计中等以上。
▲紫色方框为地块大致位置
闲林地块为北至联荣村安置房，东至良睦路，西至规划八号路，南至现状村道；换个容易点的坐标原点，岸上蓝山翠竹苑南侧约400m。
项目占地面积约4.1万方，总建筑面积约13万方，规划建设16栋9-14F住宅及社区配套用房，预计会有千余套房源。
项目与缸窑桥农贸市场较近，往北约1.7km为西溪欢乐城；在学校方面，东侧约350m为城西中学，往西约1.2km为育海外国语学校，往北约1.3km为金成外国语小学；与西郊监狱距离稍近；
显而易见，该地块的受众是以未来科技城为主的城西侧刚需；若刚需最依赖的地铁13号线（闲林线）可以在四期中实现，届时如西溪、黄龙等办公区域的刚需也可通过几线换乘实现通勤。
至于价格，暂由区域内最近有开盘记录的时代天境2.2万元/㎡的高层价来估计，2.2万元/㎡的价格放在杭州新房市场本就属低价，又背靠未科大树，加上未来科技城及周边明显的供需失衡和大基数的刚需，闲林地块可以预见的不好摇。
▲紫色方框为地块大致位置
三墩北两宗地块仅隔一条河道，占地面积加起来约14万方，在目前所有共有产权房中体量最大。
两宗地处在文理二小西南侧，与地铁站之间距离稍远；周边建有吉鸿家园农贸市场，与文理二小之间距离约200-300m，与大禹路小学之间距离约400-500m。
三墩北在新房市场具备高话题度，原因在于兼具西湖区学区和云谷产业旁的低总价板块，而这两宗共有产权房的出现，将首付成本再下降，这对主城2号线沿线，如老城西、黄龙、甚至武林门，及云谷的刚需而言，诱惑力更大。
自带西湖区学区，邻居云谷产业如火如荼，且近邻接地气的农贸市场，三墩北两宗地虽与地铁站稍远，但大概率不好摇。
▲紫色方框为地块大致位置
康桥地块占地面积约3.7万方，处在康和嘉苑北侧，近距独城生态公园，与西侧在建邵逸夫医院大运河分院之间距离约150m，与4号线平安桥站之间距离约950m。
借助4号线，住在康桥共有产权房，可去往3站外北软附近，9站外黄龙附近，4站外新天地附近，12站外武林门附近，8站外三坝附近；
康桥共有产权房的通勤方向可西可南可东，兼容性较好，再算上可参考的板块限价3.3万元/㎡，康桥共有产权房对主城刚需极为友好，大概率同样不好摇。
▲紫色方框为地块大致位置
河庄地块占地面积约3.3万方，处在8号线河庄路站东侧约800m的位置，正南侧即为河庄初中，东南侧约450m为河庄小学，南侧约480m为河庄农贸市场，西南侧约750m为河庄幼儿园。
因有着8号线的加持，4站外下沙大学城，7站外金沙湖，甚至14站外的江河汇、临平，通勤至河庄共有产权房的接受度也不低；
毕竟从目前板块限价看，河庄地块的价格大概在1.98万元/㎡左右，低总价的大优势及周边交轨、配套等的齐全，推测该地块的热度不会低，摇号不会太容易。
| PART 4 |
总结以上，从周边配套和板块供需关系看，这15宗地块之中，富阳两宗、临安地块周边供应短期较大；东湖新城、瓜藤山地块通勤不易，且周边居住感觉不佳，这几宗地不算太期待；
笕桥地块有着两条铁路的硬伤，居住感受不佳，虽有着处于上城区的期待值，届时若摇号，预计不会太难；
之江地块通勤便利，周边配套相对较全；滨江两宗地块同样通勤便利，又正处众多大厂附近，一定程度上可补滨江供应缺口；这三块“高价”共有产权房预计不会很好摇；属于共有产权中的“红盘”；
闲林地块背靠未科大树，有着地铁落地的期待；三墩北地块背靠云谷产业，和自带的西湖区学区；康桥、乔司南地块与地铁站步行可达，通勤方向兼容性较大；河庄地块周边配套齐全，且为所有共有产权房中最低价，这几块共有产权房同样预计不好摇；闲林、三墩北、康桥大概率也是共有产权中的“红盘”，乔司和河庄两个则是“粉盘”；
当然，在15宗地块正式官宣申请标准时，也不排除将会设置相应的申请条件，届时要求拔高，申请人数就会相应减少，或许也不存在摇号难度太大的问题了吧。
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2022杭州地铁楼盘图（4月版）
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