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缺的不是钱，是需求 | 房叔说No.440
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| PART 1 |
央行降准了，25个基点能够带来的货币量大概5000亿，但市场好像并不买账，股市不涨反而大跌，楼市依旧死气沉沉，就拿杭州来说。 阳春四月不仅二手房的成交没有起色，新房的热度甚至也在进一步冷却，不得不说现在的市场水温实在是太冷了。 都说降准、降息是大利好，能够释放相当的货币量到经济层面，楼市自然也能承载很大一部分的货币滋润，但现在的楼市真的是放水就能盘活吗？ 如果你名下有一两套住房，应该能感受到今年的贷款电话明显的偏多，一天甚至能够接到数次贷款推销电话，甚至有时刚拒绝一个，下一个紧接着就打进来了。 这些推销电话报出的利率更是一个比一个低，年化利率早已低于先行的房贷基准利率，只要你有固定资产抵押，获取4%左右利率的资金简直不要太过轻松。 水源充裕、货币无处可去，市场真的不缺钱，只有钱钱也真的激活不了当下的楼市，没有去处的钱刺激不了躺平的市场。 当下的市场，缺的是需求，有购买力的需求，而这点恰恰是市场所最为紧缺的。 二手不振，新房继续走冷，归根究底还是没有需求，但需求并不是真的不存在，对于杭州这样的东部发达头部城市而言，需求可以源源不断。 而现在它们却被抑制住，被后置。 限购是卡需求的钥匙，市场足够强劲之时，只要祭出限购这根大棒，市场必定走冷，至于冷到什么地步完全看限购的力度深浅。
于杭州，去年限购大幅升级是市场骤冷的核心原因，甚至可以说是绝对原因。 对于其他头部城市，走冷也基本源于限购的升级，比如深圳，全面收紧落户门槛条件等隐性限购；当然杭州也是，现在的市场冰冷程度就是来自于限购大幅升级+落户门槛提高的双重作用。 楼市也是市场，既然是市场就必定会受到供需关系的影响，限购一出，需求疲软，楼市焉能持续坚挺？ 现在给再多的货币，没有明确购房意向的需求支持，这些货币自然也就流不进干涸的楼市，也就不可能有全面提振楼市可能。 对于需求不足的问题，决策者们显然也心知肚明，中小城市全面松绑，近期长沙、郑州、福州等二线城市更是明着暗里直接启动限购放松。 可惜的是，按照现在一城一策，中小城市放松、大城市持续严控的策略，市场是不可能明显复苏的。 问题出在，需求也是结构性的。
| PART 2 | 人口持续流出、家家皆有房的中小城市就算没有限购，需求面也是在不断的衰减之中，再结合中小城市相比需求而言几乎堪称天量的新房供应，这些城市仅靠自身的能量不足以提振楼市。 这些中小城市的需求重点由两部分组成，一是自住改善，由于中小城市早期的物业开发品质较差，部分本地高收入群体确实需要有住房升级的需求。 但这部分改善需求的总量恐怕不会太多，也就很难激活供应严重过剩的新房市场，更别提空置率极高的二手房市场。 另外一部分需求，被市场火热带动起来的投资、投机性需求，这部分需求才是拯救中小城市楼市的钥匙。 而激活这批投资为主的需求，关键在于自上而下的楼市热浪下沉，从一二线头部城市上涨所产生的楼市上涨预期热浪，显然目前这种热浪不存在。
与中小城市相反的则是头部大城市，这些头部城市人口不断的流入，产业面向好，意味着头部大城市的住房需求长期都会保持正态的增长。 同时，这些大城市人口基数本身就较大，加之老房存量比例过大，改善性的住房需求存量也非常可观。 更重要的是，受土地指标等客观条件限制，东部大城市的建设用地指标长期不足，尤其是住宅用地指标，造成东部大城市长期供应不足。 比如杭州年均新房长期在12万套上下浮动，上海一年的新房供应更是只有8、9 万套，部分年份更只有5、6万套增量新房，无论如何都是满足不了澎湃的住房需求的。 结果就是东部大城市长期房价上涨不止，唯一有效的对冲手法就只有抑制需求一项，无论是设置落户门槛、或是提高首付，亦或是直接出台行政性的限购政策，一切都指向抑制短期的需求。 限购升级的时间节点也非常的有本土特色，一般而言都是市场陷入了疯狂期，房价大幅跳涨后限购这种大杀招才会出现，而且出现即是下猛药。
就像杭州去年8月的新政，在叠加提高落户门槛的情况下，用力明显过猛。 当然不下猛药，彼时的市场疗效不一定能够立竿见影，于是政策端往往就惯于用矫枉不过度不足以矫正的特色手法。 难从供应层面根治，那么就是治标难治本，也就导致后中国大城市陷入了一紧就死、一放就疯的老套路。 如此一来，对于大城市的放松，现在决策层非常谨慎，放开的口子太小了，市场不响应，口子太大了则就容易疯，大城市不放，作为楼市组成部分的底盘——中小城市又活不了。 实在太难，正是因为太难，现在的政策面也就显现出一种非常谨慎、怪异的调控步伐。
中小城市不仅全面放开，还给予补贴，配合棚改等措施，但具有市场风向意义的东部大城市每一步都显得极其小心谨慎，步步试探。
| PART 3 |
还记得在年初之际，关于小阳春的争议上，我给出的结论一直都是关键看限购，限购不放松就不会有小阳春。 现在市场表现也证实了这点，在利率快速下行、货币充裕的今天，杭州楼市不仅没有大的起色，新房反而受到更大的冲击，边缘新房的降温仍旧在持续，从稳定楼市的角度看，这样的局面不容乐观。 就连杭州这样的、对于楼盘资金监管都较为到位的城市，都陆陆续续出现不少的停工风波。 只要限购不放松，可以说，需求被强力抑制的楼市不可能会出现反弹，但站在今天这个时间节点，我更想说的是，购房者该警惕了。 越是处于靠近市场调控的转折点，接下来的楼市走势就更为扑朔迷离，虽然我们可以牢牢抓紧限购这个市场风向标，但谁能准确预知到限购放松的时间点呢？
而如果限购坚持不放松，那又会有怎样的调整可能？ 单纯的利率下调不能修复杭州的供需结构，二手市场依然是明显的博弈期，而二手市场不活，市场整体热度就难以回暖。
举个简单的例子。现在房叔一对一咨询碰到最多的情况就是，二手现在可以下手了吗？
房叔的回复基调是：对应现在的市场供需状况，二手价格总体是偏高的，建议耐心淘，捡漏虽然不易，但在限购不放松的前提下，对应目前的巨大挂牌量和今年的天量交付，后续捡漏机会只会越来越多；但是需要关注政策面的变化。
二手不活，市场难活，如果限购不放松，最适合政策调整的落脚点就在二手市场；毕竟放松限购是个大杀招，这种杀招一旦被用上，行情快的会像龙卷风……
边摇边等待，或是边淘边等待……
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2022杭州地铁楼盘图（4月版）
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