房子，还会涨，但没从前香 | 房叔说No.448
共 10 盘预售公示、登记，列表见文末↓
近期，各地频发的松绑政策力度越来越大，但各地楼市还是病怏怏的不见好；
许多人非常担忧，将之解释成疫情拖累经济，影响信心，笔者认同此观点，但全赖“信心”这种感性因素不是我的风格，碰到具体的疑问就回答得很暧昧；
比如说万年最俗套但最多人关心的问题“这次房价会涨吗？”，我总不能说：“对房地产作为支柱产业还有信心就可以！”
何况，笔者个人有没有信心有什么用，众人拾柴火焰才高；
所以，认认真真理性地回答这个问题——
会涨，只是没从前香。
作为一个从事建筑行业，又将“提前退休”作为人生目标的“表好胚”，笔者平时关注了不少其他国家的建筑发展、市场体系，顺便关注价格； 近期，周边各国的房价着实都涨得挺凶。 因为疫情宅在家，笔者有了更多的时间和海外的小友联络，交流房价得到的结论也是如此，从去年四季度开始，越南、新加坡、德国、韩国、日本等国家的房价都在不同程度上涨，尤其是近两个月，当地的社会新闻和报纸也有不少版面报道了； 以笔者自身看的房举例，去年日本的房价就重回1991年，2021年冬天看到一套京都桂町5500w的一户建，上礼拜以7000w+日元的价格卖掉了，小半年涨了20%多，东京都内情况也差不多，小半年10%-15%的涨幅是妥妥的； 而最猛的当属越南河内和胡志明市，部分新区均价提高了近20%； 原因也简单： 一是漂亮国自疫情爆发以来的“大撒币”近期迎来加息周期的高潮，到目前为止，已经放水了21w亿+的美元，这是个匪夷所思的数字；
周边国家订单猛增，低端的人力可替代产业有越南兜底，高端的制造业日韩数据连月飘红，A股跌破3000点，很大的贡献来自外资的暂时撤退，转投它家。 央妈降准了0.25%，和15年那会儿隔一个月降准、隔一个月降息，每次0.5%的节奏完全不同，非常克制； “不把房地产作为短期刺激经济的手段”、“房住不炒”如今变成网络上不少年轻人调侃的段子，提到房地产就恨之入骨，笔者也是年轻人，十分理解这种情绪； 但是，作为普通老百姓要理解到当家的难，真的没办法。
落回到房价上，会涨，道理也很简单，钱多了杠杆要加，一定的通胀挡不住。 绿叶菜涨了、油价涨了、水果涨了、工业原材料价格涨了，房子只要是个商品没道理不涨，只是价格整体上涨，落实到地方层面表现为“价值凝聚”； 这也是老生常谈了，三四线跌、一二线涨，老破小跌、好房子涨，县城一套跌1000、省城一套涨2000，大白话说就这么回事。 这是标题前半句的原因——因为全球都在涨，免不了。
| PART 2 |
那为什么没从前香呢？
首先，先理清前提——这一次的救市它实际上和大部分人关系不大。
因为近期的宽松政策是一次明显的短期救市行为，消化外部带来的货币压力，所以这也是一次“短期看金融”的涨价，作为一个经济刺激手段这本没有问题，08、15年都试过，百用不爽；
但7年后的症结在于能参与的价格门槛变高太多了，带来一长串链条——
要买房起码先要首付，2022年全国主要城市20多个，以50万作为一个基准不算高，来看看有多少人够到门槛？
据统计，截至2021年末，以招商银行为例，零售客户是1.7亿户，其中50万及以上现金资产的客户比例是2.1%；
算上基金、股票等群体，根据中国证券登记结算公司去年中公布的数据显示，截至2020年6月份，A股散户股票账户金额达到50万以上的散户投资者占比不到4%，其中还有和存款用户重叠的；
无论怎么估计，在2022年第一季度能拿出50万以上现金，还会投进房地产的总户数顶天不会超过国民人数的3%，4200w户，这里面还有夫妻、父子等等财富再集中，三户变一户150万的，很明显，有这个财力的也会集中在发达地区；
虽然现金资产并不是全部购买力，但同样发达地区的好房子，哪止50万的首付门槛？
所以，笔者在（救市的悖论 | 房叔说No.436）写过若放水救市，2022的主力是在内外环境加上疫情使经济如此艰困的环境下，还有一定购买力、能再挺起一些杠杆并还想买房的一小撮人，主战场是全国20多个主要城市；
这个人群的两类人，改善受制于卖不掉老房，刚需受制于各地限购政策，是目前最大的难局。
若能解放他们，上贷款买房，困境可解。
这样，三大部门把杠杆率一分，居民部门扛一些，企业部门、政府部门扛一些，疫情赶紧控制好，让订单可以回流，就业和今年的增速目标就保住了，不回来的外资由个人养老金制度这个把握在国家手里的新财源替换。
残酷得说，外界骂声滔天也没有意义，因为骂的人大部分并不是牌桌上的玩家。
有了前提，接着看影响。
能上牌桌去玩的小部分人群的头部，面对一个短期的刺激市场，未必要投资房子。
黄金、卢布、集装箱，甚至牛肉、羊肉、绿叶菜都在涨价，能替代的投资物真不少；
就算买房，隔壁几国也更香，限制少、收益快、幅度高、建造质量也不差，还能利用它们大幅贬值的货币，办法太多了；
这也是现实，这半年海外华人的购房行为多了不少，前著名首富进场越南，中国人爱储蓄、勤劳又爱房子，经济避险的时候在哪儿都一样，盯着美国短炒一次，问题不大。
高净值人群深谙鸡蛋多放几个篮子的道理，也知道现在还囤积房产，日后全是税收的靶子，所以对现阶段投资房产，兴趣缺缺。
而路子不多的普通人，真为改善或者有资格的刚需，手里有钱够得上门槛，就挑好的买倒是没问题，毕竟价值凝聚的趋势是不会变的，城市化尽管喘着跑，但还有段路；
只是需要了解一点：别拿前两年的倒挂代入今天，周围二手楼盘看一圈挂价，自己拿计算器和限价一减，好像自己就赚那么多；
或者换一种说法，达到预期收益的时间会比15年到18年那样的成长慢很久，有多套房的话还有未来税收的抑制风险，最好心态放平，不是城市核心发展的板块，比理财强点就好。
因为这次确实来到临界线了。
国家金融与发展实验室在二月中旬给出报告指出，2021年，我国宏观杠杆率较上年下降6.3个百分点至263.8%，实现较大幅度去杠杆（2015才220%+）；但今年宏观杠杆率可能升至269%左右，全年上升5个百分点。
▲实体经济部门杠杆率及分布，来源：中国人民银行、统计局、财政部；国家资产负债表研究中心。
说白了，加回到2020年。269%这个水平已经和发达国家280%左右的水平相当了，从BIS（国际清算银行）2020年末统计的各国图表来看，在中国前面的无一不是人均GDP远高于我们的发达国家，就这样，还有疲软的意大利、希腊、西班牙，GDP停了30年的日本，法国能靠非洲，美国能印钱，中国靠什么？
▲来源：中国金融40人研究院
靠百姓。
▲来源：中国人民银行；国家资产负债表研究中心。
2018年末，宏观杠杆率中的居民部分的负债率超过了德国，与日本相当；
▲来源：中国人民银行；国家资产负债表研究中心。
2021秋，去年恒大暴雷，日本五大媒体的《日经新闻》专题报道了中国房地产，实物图笔者给扒下来了，标题是《中国、不动产泡沫，危机！》，副标题是泡沫超过了1990年泡沫顶峰的日本，中文版有官博，大家都能正常读到，也没什么好避讳；
▲《日经新闻》21.10.19专题报道——中国不动产泡沫
另外，我国国情还有城投债，统计不算在居民负债，而居民中长期贷款部分里的经营性贷款，有多少真是在经营也不需要笔者点破，如下两张图简单求个一阶导数都能知道；
▲来源：中国人民银行；国家资产负债表研究中心。
居民部门的杠杆扛风险能力最差，收入最不稳定，也最需要保护；
在这个部分再压一块砖，对一个人均GDP1w美金出头的社会，5%都很艰难，这是笔者认为今年最大的压力，也是判断松绑无论如何都难现当年辉煌的原因；
不巧的，疫情雪上加霜，信心更差了。
所以，改善或者高预算有资格的刚需要参与，务必珍惜房票，务必买好房子，务必牢记，下一批买你房的接盘侠，没有15年的实力和胆量了，他们也不抱有普涨的美丽幻想。
另外，就杭州而言，手上有老破小、缺陷房的，如果没有强学区、都市更新利好加持，价格差不多能卖出去就出。
踏准节奏出房减压，反而是笔者认为不少人今年最该做的事情。
杭州刚过去第一次土拍，说话功夫第二次就来，加上明年共有产权房的供应，对二手市场去库存又是挑战，没有流动性的价格除了馋人，实际没有意义。
| PART 4 |
掏得多，摇得难，涨得慢，接盘挑；
房价还会涨，只是不那么香了。
2022杭州地铁楼盘图（5月版）
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