爱与恨，土地财政 | 房叔说No.451
共 5 盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
2021年6月的上海陆家嘴论坛会，国家银保监会主席郭树清郭主席严厉发声：押注房价永远不会下跌的人将付出惨痛代价！
2022年3月2日，国新办举行新闻发布会，郭主席像换了个人，感性了许多，回忆起年轻时公积金贷款的难，如今的方便，慨叹日子越过越好啊；
说话结尾，郭主席补充道：现在房地产的价格做调整，需求方面结构产生变化，对金融业来说是好事，但我们不希望调整得太剧烈，对经济影响得太大，还是要平稳的转换。
又过了一个月，央媒经济日报下场发表文章《发挥稳楼市在稳大盘中的作用》，直白地写“销售必须上去”，全面救楼市了；
到这个月，全国各地五花八门的救市政策笔者都数不过来了；
一管就死，一放就乱，似乎老循环又来了，这次硬气了一年都不到。
客观说，两者并不矛盾。
读懂的读者都明白，前者明确了未来房地产的基本方针；而后者，则是当下经济大环境和疫情双重作用下的短期需求。
但是确实也造成了一些社会舆论，对房地产的爱恨交加在这一刻似乎达到了巅峰；
证据是打开任意一个公共媒体，房地产话题下面的民怨数不胜数，要多难听有多难听，要多讽刺有多讽刺，有一部分说咬牙切齿也不为过；
此时，总有几个炒房客或是自嘲者在网络蹦跶：我早说了吧，还得涨！抖机灵抛出“土地财政”四个字解释一切。
作为从业者，笔者不得不时常浸润在这种浓烈的社会情绪里，五四青年节之际，写一篇吧；
“土地财政”，它的功过，它的爱恨。
| PART 2 |
提起“土地财政”，大多数人会提到其始于1994年的“分税制改革”，地方政府通过出让土地使用权换取支出自由度高的“基金预算收入”；
这些确实是成因、定义、结果，但理解到这一层还不够，解释不了许多问题；
比如说：
为什么一打击就说房地产金融投机，一调控它又变成实体支柱，那这个行业到底是实体还是虚体？
房地产只是因为卖地钱多就可以成为支柱产业吗？
要换掉这根柱在国民经济中的地位为什么这么难？
笔者想说的是，土地财政，是一种在城市化特定阶段要主动选择的发展模式，它的问题不出在它的运行，而主要出在后端的演变和调控的乱象。
何出此言？要从一个有些年代的故事开始说：
说有一天，一个中国老太和一个美国老太坐公园长椅聊天，俩人都70岁，一般大；
中国老太说：昨天我刚存够了30年的钱，买到了心仪的房子，住了进去，真开心；
美国老太说：我30年前贷款买的房子住了进去，昨天刚还完了贷款，真开心。
通常这故事是拿来说两国的金钱观不同，俩人对比，说中国文化爱储蓄，美国文化超前消费；
但这个故事折射的内容远不止于此，它在说两种发展模式，一种叫靠自我积累够到质变的临界点；一种叫靠折现未来的自我积累反哺现在。
而这两种模式不单指中美，也是中国国情的过去和现在。
从过去开始追忆。
1949年，新中国成立，建国之初，为了突破帝国主义的反华包围圈，保障国家安全，我国需要确立的国民经济发展重点有二：
一个是加速实现农业现代化，解决广大人民群众吃饭问题；
二则是加速实现工业现代化，先以建立重工业体系为重心建立军事工业，保障国防；
二者都很重要，但由于当时的经济基础比较薄弱，必须从中选择其一作为国民经济发展战略的重点，这也是对我国经济底色的抉择。
工业产品具备充足的供给弹性，且由于工业产品的利润率高，工业发展使城市居民有钱了，就会购买更多的一、三产业的商品，使工业化能带动整个国民经济的发展，所以把工业化作为我国国民经济发展的重点。
工业化需要原始资本积累，即使生产者与生产资料分离，并集中占有生产资料的过程。马克思在《资本论》里写这个过程“每个毛孔都沾着血和肮脏”；
确实如此，当时的世界，完成这一过程的有三条路，第一条路是以英国为代表的“圈地运动”，第二种是以西班牙为代表“奴隶贸易”和美国的“西进运动”，第三种是由于国际贸易的诞生而出现的新路——“资源”贸易积累；
前两条路新中国不会走，第三条路需要的黄金白银都被运去台湾了，别的矿藏没工业更是开采不了。
中国走了第四条，名叫“农业反哺工业”，以解决那一时期社会的主要矛盾——落后的农业国现状与现代工业国目标的巨大落差。
正因为农业反哺工业，工业化需要效率，城市是效率产物；
因此，以“城市化”为中心，乡村支援城市的道路终于被确定了。
上面这一行，就是土地财政在要素端（人、地、生产资料）能成立的框架基础。
这条道路在“计划经济”的大背景下诞生了一系列时代产物，笔者用大白话简单说:
1、“乡村支援城市”表现在“统购统销”和“人民公社”，前者改变了农民能在所谓自由市场经济中获得的“利润”为统一利润，后者则依靠人的组织方式变相“农业现代化”——用高效组织多人的方式充当机器，用确立的低价收，送到城里；
2、“知青下乡”，城里工业岗位少，高中生、大学生多了没法分配，去乡下支援人民公社，再反哺城市；
3、“统一分配”，吃大锅饭，按人口领“票”获得基本生活物资；
计划中国，从经济上说，是靠全体老百姓尤其是农民群体一点一点，一滴一滴的自我牺牲攒出的资本积累换来的工业体系和初步的城市化。
再回头看俩老太的一生，很多人说中国老太傻，不学美国，是多么高级的风凉话：
年轻的“美国老太”，拿着全球2/3的黄金储量，世界第一的GDP、债权国，无敌的军费开支，面对一个打完二战残破的世界，她贷款买房只是出于扛通胀，不借人钱就不错了。
年轻的“中国老太”，靠什么？
| PART 4 |
那国情的“后来”为什么要走土地财政道路？
因为主要矛盾变了，社会急需效率和财富：
在社会主义改造基本完成以后，我国所要解决的主要矛盾，是人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾。——1981-06《关于建国以来党的若干历史问题的决议》
简单说，国进而民原地踏步不是事，老百姓想富，要过好日子；
改革开放和南方谈话，彻底激活了计划经济压抑了20多年自由市场的热情。
1978到80年代末的主题叫民间的原始资本积累，做小生意、山寨外国货、血汗工厂、矿区乱开采，几乎没有民企国货质量好的，但便宜好弄到手啊，这在市场中就很有优势；
80年代，上不成大学的乡镇企业家下海，他们开始创造了更多中国人的就业，到今天，中国93%岗位仍然在民企，万元户多起来了，经济的活力起来了，地方的税收多了；
然而，国企的产品在充分的市场竞争里越来越不行，经济扩张期的造桥修路搞基建国防补贴农业样样要钱，但当时对货币和金融体系的认识太过浅薄：
为了满足社会固定资产的投资增长要求和解决企业的资金短缺问题，从1986年开始加大政府财政支出，不断扩大财政赤字，特别在1988年实行财政的“包干”体制后，社会的需求进一步猛增；
与此同时，为了解决政府赤字问题，货币连年超发，到1988年第四季度，市场中的货币流通量为2134亿元，比上年同期上涨46.7%。
很快，92年发生了恶行通货膨胀。
1993年国务院召开的一次座谈会上，时任财政部长的刘仲藜感慨：前几任财政部长在任时期还有衣服裤子，到我这就只剩下裤衩了。
80年代末，中国引进了土地拍卖制度，90年代初，福利分房换轨住房公积金制度；
这个时期的背景，国企经济困难，下岗潮来临，大量的公共事业等着国库给钱，中央穷了，但地方却有钱了；
在这样的背景下，1994年，朱镕基总理亲自带队，从南到北一个省一个省地和地方谈，过程有多辛苦，博弈有多艰困不言而喻，这就是分税制改革。
无论如何，自此之后税收的大头中央拿走，地方上96年商品房化、21世纪初土地使用权招拍挂时代的大幕也拉开了；
一份现金流，母子两人分，母亲拿走大头建设家园去了，儿子只够温饱，没办法，要学美国老太——土地财政开始。
| PART 5 |
学美国老太，要向未来的自己再借一份，于是便和银行博弈。
向银行借钱，银行要抵押物，土地的作用出来了。
最初，银行说：这块荒地，啥也没有，抵给我只能用来当仓库，给你100；
地方：打发叫花子都不够，要1000；
银行：你这土地只值100；
地方：我拿钱去平地做规划，招商盖个万象城，旁边超市，写字楼全齐，每年能提供100的现金流返给你，10年就能还本付息。
银行：成交。
这是土地财政基础版，未来该块土地的价值贴现，也就是信贷。
后来，地方嫌双边谈判效率不高，要多边；
地方有一块商地，相邻8块宅地，来了8家开发商，地方画个规划把商场盖起来，从开发商手里收钱，开发商再找银行要；
另外还有别的企业和投资主体想参加，但他们不会做房地产怎么办，地方不嫌钱多，注册一些城投公司，发城投债；
这是土地财政pro版，土地金融，主要功能变成了融资。
从这套操作开始，“买房子就是买一个城市的股票”这句名言成立了，同时，房地产行业出现了金融投资的属性，未来的房子贴现是开发商和银行的契约，又是一次信贷。
到这里为止，一切都没有问题。
| PART 6 |
土地财政pro plus版来了，单写一部分。
地方发现，好像自己连那块商地上的设计图也不用画，只要调这块地的颜色，大小，容积率，绿化率，让开发商来盖这个商场就可以了；
市政服务？开发商自带物业，公租房？化整为零，散到每个小区盖一幢楼就行了；
开发商发现，回钱太慢了，要交现房，不行不行，学习香港先进经验，高周转，做楼花，地先屯着，学前首富，涨起来再开发；
老百姓发现，加杠杆，又扛通胀又能实现财富增值最大化，杠杆的月供怎么办，靠买前一套的租金啊；
逻辑来到了这里，我们会面临一个问题：那么，谁还愿意靠诚实劳动，走中国老太的路？为什么不做个房东老太呢？
土地财政不是问题，土地财政过度金融化才是问题。
土地已经不再是抵押品，而是未来城运和地方的政府信用在该地块的具象物，地价成了超发货币绑定的“锚”。
plus版本还有一个终极推演，这块地是否真的会实现规划里的那种预期不重要，有一块地能规划出预期就够了。
这就是过去20年，我们应对外部金融风险的压舱石，钱多一些，“锚”就放深一些，地价提一些，供应多放一些，规划拔高一些；
土地的角色集生产资料、信用具象、货币锚定于一体，在国民经济里换这根柱、这个锚，有多难也就可想而知。
过度金融化就是在赌中国大大小小城市的城运，以后真能如预期般高标准的实现，那就风险自解，而要软着陆，最重要的就是信心和未来承托的能力（不躺平，有人口，有收入）；
举一个例子，刚开始创业的刘邦向未来的自己借钱，能借100两还是1000两，取决于他是否成功的信心、能成功到哪一步以及没有失败的风险。
至此，我相信读者对“信心比黄金重要”，“房地产还是支柱产业”，“这个行业难以调控”，“城市股票”，“一个实体产业，却防止金融投机”等等有了更多的了解；
我们已经走了太远，以至于忘记了当初为何出发，这才是问题。
表达情绪很容易，但作为国民，请对新中国草创走到如今的艰辛多一份理解；更要读懂，在当下这个历史时期内，房地产扮演的是什么样的角色，将来它又会往哪里走，答案也在本文的开头。
过犹不及，都非一日之寒。
| PART 7 |
受限于篇幅，原本想写写他国的土地财政和城市化如何落地，以及可以带给我们什么调控的经验，再单写一篇吧。
没有人生来是一座孤岛，与世隔绝，每一个人都是广袤大陆的一部分；
如果海浪冲掉了一块岩石，海岬就会失掉一角，大陆就会失掉一分；
在建设中国未来的大语境里，任何时代吹来的精华与糟粕，都与你我休戚相关。
2022杭州地铁楼盘图（5月版）
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