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杭州新政：稳住市场激活市场，不是涨价狂欢！ | 房叔说No.460
共 9盘预售公示、登记，列表见文末↓
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此三条楼市新政的直接作用有二：
其一，全面增加二手房需求池，此前被大幅度压缩的需求总量将得到快速修复。 其中第一条中两项能量都很大：落户即可购买二手房，释放了落户+社保不满两年的这部分需求，更是释放了数量可观的“学生票”。
“非杭州户籍二手房限购四改一”，相当于二手房限购接近全面放松，力度明显超出此前预期。 根据此前的相关数据，85新政加码后，需求直接减掉30%，此次于二手房市场而言，30%需求中的绝大部分将被修复。 当然修复需要一个进程，并不是说开口一放，需求马上就能回填，需求回填的快慢和价格变动、预期变化直接相关。
何况是在疫情持续、对未来收入预期不乐观的当下，修复进程可能并没有想象中那么快。 其二，第二条满二唯一的住房可免增值税，直接作用在于降低交易、购房成本，与近期央行利率下行的作用几乎一致，只不过一个从地方政策层面出发，一个是从金融层面出发。 但降低交易成本在需求不足的情况下很难发挥有效的作用，所以五改二（局部）和定向二手限购宽松同时出台，才能完美保证激活市场的核心两要素——需求和低交易成本。 故此，杭州5.17新政第一条和第二条本质上是相互作用、相互支撑的，如此才能最大可能发挥政策的效能。
基于此，二手市场的成交量止跌企稳应该马上可以看得到。
当然，之前网络盛传的“全面五改二”落空了，在很大程度上也代表了此次政策出台的诉求方向：
修复需求、稳住二手房、同时促进二手房市场活跃，简单说就是希望量增价稳，但并不希望政策力度过大导致二手房市场反转。
至于价格，大幅回暖的可能性不大，要知道，如上文所述，需求阀门放松，不意味着需求瞬时回调，只有在需求逐渐修复后，量价齐升才能全面激活市场，推动价格的有效回暖，从当前的政策来看，短期内量增、议价空间缩小的概率更大。 这一点也跟前述此次新政的诉求方向一致。且大环境也并不算好，需求相比以往更为谨慎。 再来看第三条，三孩家庭新增一套购房资格。
此条政治性正确的新政，象征意义大于实际意义，三孩家庭的基数过小，对市场的影响非常有限。
| PART 3 | 此次新政，正式宣告杭州加入“政策宽松”的行列，于全国而言，非常具有风向标的意义。
杭州这座城市楼市热度不低，完全可以保证独立的一城一策，此次的政策幅度显然超出预期，意味着，激活全盘的意义斐然，接下来，宽松圈恐怕还要继续向更高能级城市蔓延。 对此，在很大程度上给购房者也是一个预警，短期市场回暖不可阻挡。
但从我个人对于楼市更长期的看法，此次宽松潮的救急意义更为明显，各位读者可以入市，但切忌在接下来市场热度进入高潮时入市。
正如85新政前后，怎么上去的就怎么下来。
长期而言，房住不炒和去房地产化依然是坚定方向，本轮经济彻底稳住的那一刻，就是这一轮回暖的顶点。 当前的二手房有需求可以介入，经过大幅度回调后，价格的夯实程度较为密实，且政策全面转向，风险已然不大，可多看多对比。譬如本轮新政释放的“学生票”，如果从四五线小县城置换到杭州，总体是主张的，是优化资产的方向。 也如上文所述，既然价格大幅回暖的可能性不大，不用过于着急，切忌新政刚出着急接盘高价房源，耐心挑更好的、合适的、能够契合未来楼市分化的房子更为重要。 还记得，不久前，我曾写过一篇关于新房摇号的推文，建议“积极参与打新”。
站在今天，打新的重要性和急切性又进一步上升了，当二手量价企稳后，限价新房的价值再次被稳固，此时恐怕也是最佳的打新契机，莫错过。 至于猛烈加杠杆买则没有太大必要了，还是说过无数次的话，分化是未来的趋势，就算买也要买好的，而不是无差异乱买。
这一轮行情，对于绝大部分朋友而言，也是积极调整房产配置的最佳契机。
趁着市场回暖的环境，积极响应价值凝聚、分化的历史趋势，尽量往优质城市、优质城市优质资产的高地去，抓紧置换。 置换二手还是新房，根据自身的情况做决定吧。
高社保依旧可以以卖旧打新为核心，中低社保趁这波复苏将来未来之际，切入那些正在场上的高分粉盘吧，能上车尽量上车。 值得注意的是，新房市场大格局未变。杭州新房限购政策丝毫未变，限购的底盘仍然在，也是再一次明确了此次杭州新政的诉求方向，稳住底盘激活市场！
红盘依然是拼社保，但热度会有所上升；粉盘热度将是上升幅度最大的，抓紧机会；远郊刚需均衡性好的楼盘，热度将有所上升，也需要抓紧机会。
远郊冷盘，依然谨慎。
| PART 4 | 大势而言，终究房地产还是经济的支柱，顺潮流而为，能力范围之内该买还得买。 对于决策者也无需过分苛责，你们想得到的他们都知道，你们面临的窘迫现实，需要他们去解决。
本次新政，秉承了中央房住不炒、支持刚性和改善型住房需求的精神，尽力照顾了新杭州人刚需自住（尤其是杭州新鲜血液的在杭学生，这是为了杭州的城市未来）、杭州本地真改善的真实需求；尽力追求新房稳、二手活，在为经济恢复做出贡献的情况下，给更多切实真实的住房需求以上车的机会。 杭州楼市变天了。
阴霾4月后，5月放光明，6月迎暖夏，热烈的秋冬、久违的金九银十恐怕离杭州不远了。
谨记！此次杭州新政，政策有力、有度、有智慧，给杭州政府的智慧点赞！诉求，是稳住市场、激活市场，而并非涨价投机的“狂欢”！
| PART 5 |
5.17新政原文链接：支持刚性和改善型住房需求，杭州进一步促进房地产市场平稳健康发展。
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2022杭州地铁楼盘图（5月版）
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