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浅谈被低估的几个粉盘 | 房叔说No.476
但纵观杭州楼市的全局，新房热度就如我们预期中的一样，在近端时间内并无好转迹象，更多的非核心板块摇号热度仍在持续下降。 近期就有数量众多的购房者过来咨询，如运河新城、市北、艮北的新房是不是还能坚定的去参与摇号，无论摇号难度还是倒挂缩小带来的种种迹象都表明，似乎这些新房也没有那么值得买，尤其是缺少品质次新二手进行对标的新房。 确实，随着摇号难度大幅降低，摇中概率有了明显的提升，上车再也不是那么难了。 可以说，对于当下的刚性住房需求而言，今年以来的新房市场应该算是杭州新房摇号场近年最为友好的一段时间。 问题自然随之而来，不需要抢的房子还有多大的可买价值，不需要抢是不是意味着这些板块变的没那么优质？ 不少朋友就算有较为急切的上车需求，面对节节下滑的新房摇号场，购房信心反而是不足了，在左右摇摆犹豫，部分朋友甚至考虑是不是等待更好的板块新房上市，比如未科、申花等。
毕竟连杭珹这样的新盘都出现了偶发性的低入围门槛事件，甚至无门槛。比如这次杭珹加推，大户型区块在k11等顶流红盘的分流下竟未触发社保排序。
常看房叔推文的读者应该知道，今年以来，对于接下来买房的建议，个人一直建议积极参与、甚至加快参与新房摇号，而对二手房保持中性、乃至不积极的建议。 到现在为止这个观点也没有发生太大的变化，即使在5.17新政出台后，对于二手我们第一时间判断也是量升、价稳，而非二手全面激活，买二手依旧可以我为主，不要被市场喧嚣的杂音打破节奏。 如今新房节节向下，热力圈还在稳步缩小的行情下，我个人仍建议如果不是有顶格社保的读者，应该积极去参与一些目前比较明确有性价比的新房，而不是等待再等待。 | PART 2 | 道理很简单，我此前也传递过这样的信息，那就是新房热度之所以沉迷是因为它只给特定的人群参与，而不是真的购买价值在消退。 假如市场再次进入相对较为低迷的阶段，特定人群的范围大概率会被放大，摇新房可能不再是老杭州人、落户时间长的新杭州、社保达到年限要求的外地朋友的专享。 简而言之就是，供应量持续加大，新房市场进一步沉迷，而二手市场在没有更强力的刺激下，大概率会再次逐步降温，那时加大市场扶持力度的概率自然会进一步的累积。 当摇号人群被明显放开、参与摇号的需求基数被放大时，新房的颓势恐怕就将逆转，届时买新房就可能再也没有如此从容。珍惜这个窗口期。 其次，新房限价上调在杭州土地市场上已经是一张明牌，晚买只会买到越来越贵的新房。
虽然限价上调幅度不大，但每次上调加上基础户型逐渐加大的环境下，每晚一段时间，上车总成本都会有为可观的上涨。
就如艮北和运河新城。艮北限价从4万出头到4.44万，两年内上涨幅度接近4000元/㎡，且新房的区位还在退化；运河新城的门槛户型则从上河公元的93方中间套三房演变到现在接近110方三房，后续新房限价即将变成4万元/㎡，实际的总购房成本更是远超过了10%。
尤其对于低社保刚性需求家庭而言，较优质的新房并不宜持续观望等待。 因为既然是低社保、刚性需求，就意味着承受不了太大的市场变化冲击，对购房成本也比较敏感。 在平稳时期，上车当下的较优质新房可以肯定就是一个好的选择，虽新房热度还在降温，但我坚定的建议这批朋友们积极参与打新。 在此我列举一些在我看来，短期具有明显可买性的新房，这段时间内，受多个红盘的密集分流，以及热度下降趋势的影响下，它们的上车难度会呈现明显的下降。
| PART 3 |
市北的咏桂里，该盘在市北进行了最新一次的街道划分下，和拥潮府一起被划归为宁围街道管辖，因此学区具有一定的不确定性，在此影响之下，不少需求犹豫了，但实际上大可不必。 房产价值的底层终究是建立在板块发展的基础之上，被划归为宁围街道从实际上看并不对市北东形成可见的板块发展抑制，所以楼盘的底层价值仍具有较好的可买性。 在绿城的加持下，3.95万的价格并不算贵，性价比仍在。 其次，板块内短期供应仅剩该盘，售完短期就无新增供应；在整个江南，同价位也几无竞品；这在一定程度上会放大它的稀缺性，稳定板块二手房的价值。 再者接下来市北东如果还有新增宅地出让，大概率限价保持一致或小幅上涨，而位置更差。 综合而言，咏桂里仍是一个较好的江南优质新房。
| PART 4 | 运河新城的河映云集，运河新城算是今年顶流粉盘板块热度下滑较为严重的板块之一，但本质上个人仍认为是存量新房需求萎缩以及无可直接对比的品质次新对比，使得从倒挂角度似乎并不大，于是不少朋友得出可买性不大的结论，加上项目连续推盘而且推盘巨大，三者合一对其产生一定的冲击。 存量新房需求萎缩是杭州新房市场所有板块的通病，是限制性的政策导致的，本质上也是一个变量，因为我们控制不了，所以不深入探讨。 在此我想从运河新城的底层价值出发，谈一谈河映云集为什么在我看来有不错的可买价值。
虽我们常说奥体、未科是宇宙中心，很大程度只是我们的一种调侃，或者是从楼市表现上给予的一种认定。
实际上，从杭州目前的城市格局看，以武林、湖滨、黄龙、文教、拱墅下城中心区域所构成的杭州老城才是购买力内生的绝对王者，且内生的购买力质量明显超过新兴区域。 因为这些老城人往往都有自有房产打底，积累也相对较为深厚。 这批老城人或老资格的新杭州人，对老城区域以及具有文脉特性的泛老城区域具有较强的认可度，在选择购入房产的时候，往往更青睐于申花、桥西这类具有老城基地的成熟文脉板块。
运河新城虽不如申花和桥西来得那么的核心，但除去这两个核心老城改善板块，运河新城是唯一一个靠近老城且具有运河这类老杭州人极其看重的文脉基地板块，加之运河新城是拱墅区的核心发展区域，必然导入教育资源进入。 这样我们就比较好理解了，运河新城实质上就是桥西的2.0，有文脉，受老杭州老钱青睐，有学区优势或者说学区成长预期，加之近些年城北快速发展的基础上，运河新城的下限不会太低。
起码在短期内必定高于北部新城、万达区块，而低于桥西。 与桥西的楼盘定位相比，运河新城也要稍低一些，普遍是刚改或初改产品，所以我个人认为将运河新城定位为青春版桥西会比较恰当一些。
那么按照这个板块定位，运河新城的品质新房在交付后，达到目前的5万+水平是比较可能的，具体多少还需结合交付时的品质和学区资源落定来判定。 那么相较于3.8万的板块限价，河映云集的可买性并不低。
| PART 5 |
既然讲到了河映云集，附近的滨萃悦府就不得不提及了。 滨萃悦府所在的智慧网谷区域价值逻辑和运河新城有相似也有不同。 相似的是，主力客群来自老城、以及城北的新贵，但在板块人文脉络和城市界面上会有一定的欠缺，假如没有智慧网谷的产业定位的加持，这一带新房必定低于运河新城核心。 但没有如果，未来城北如果有产业极的形成，一定是在智慧网谷。 加上智慧网谷已经明确的文澜系教育资源，以及滨江出品的品质预期，更低一些的限价，滨萃悦府的可买性并不低于河映云集。
| PART 6 | 再一个就是艮北的翠揽云境，艮北的价值其实以往说过很多次，市场也形成了这样的共识，那就是靠近钱二，相较于城东新城，艮北的区位客观上讲还要更胜一筹，没有巨量的公寓以及东站较为杂乱的人流影响，艮北的改善纯粹性更高。
钱二超高定位又给了艮北最大的底气，靠近未来的沿江豪宅区，任何板块都不会默默无闻。 加之艮北又足够争气，成片的改善楼盘集聚，城市界面良好，还有预期中的上城教育资源导入的概率以及未来学区的成长性，艮北真的不差。 4.44万的限价和板块内的二手相比，与钱二的新房限价相比，都是有明显的价格优势，虽区位于艮北已不算核心，但可买性依旧存在，有现在有未来。
| PART 7 | 最后，还是那句话，新房现在不是不香了，部分优质板块的新房依旧很香，变的不那么香的原因是新房这盘菜目前只给特定的人群吃。 很多嗷嗷待哺的需求在外围蠢蠢欲动，保护特定人群吃独食的安全网并没有那么牢固。 优质新房，尽量别错过，积极参与打新！尤其是中低社保有房家庭。
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2022杭州地铁楼盘图（6月版）
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