小区物业离民主自治有多远？

小区物业管理，本应是让业主安心、让居民满意的事情，但现状怎一个“乱”字了得！

物业公司“本位”缺失，小区卫生差，车位不够，安全隐患，公共设施损坏，业主拒交物业费、停车费以示对物业服务不达标的抗议，物业“越位”祭出限水限电等“杀招”逼业主就范。

业主委员会本构成对物业公司的制衡，却力量不足，反被扼杀在摇篮中。

即便业委会落地并派上用场——用“炒物管鱿鱼”的方式给物业公司戴上“紧箍咒”，但被炒的“旧管家”凭业委会并不代表多数业主真实意愿的借口而不肯让位，中标的“新管家”坚持上岗，业委会、旧物业、新物业之间上演“三国演义”，屡起冲突，甚至大打出手。

物业纠纷层出不穷，面上的原因繁多，对此也是众说纷纭，有怪物业公司渎职的，也有埋怨行政主管部门暗箱操作的，还有归结于国内物业管理行业发展滞后的，但将突出的原因概括起来无外乎：物业管理涉及面广，牵涉“三方六家”。

这里的“三方”指行政、市场和社会，六家指行政领域的街道政府机构、基层房管部门，市场领域的物业、专业服务企业（保洁、保安、保养、保绿公司），以及社会领域的居委会、业委会两个主体。

上世纪90年代商品房改革之前，由行政领域的房管部门行使对公房的管理权，伴随着商品房产生尤其是1994年《城市新建住宅小区管理办法》的颁布，物业管理公司蓬勃兴起。

但上海、大连、杭州等不少地方的物业管理公司都是由房管所挂出“第二块牌子”，即“一套班子，两块牌子”，这样本是市场领域的物业服务公司天生就“二政府”化。

同时，受行政管理体系的影响，街道办事处依然是社区建设的主导角色，本在社会领域、属居民自治性质的居委会也很大程度上成为“基层政府的腿”。

街道政府机构、基层房管部门、物业公司、居委会都插足社区管理，且态度上保持朝南坐，失职、侵权就难以避免。

另外，业委会的诞生使得同一区域出现了两个名义上能代表居民或业主利益的自治组织（居委会和业委会），二者无任何法定关系，发生矛盾冲突的概率偏大。

鉴此，“三方六家”九龙治水，相互错位，摩擦不断。

业委会本身也一盘散沙、自乱不已。

受“候鸟型”小区与新建小区入住率低、业主在职多忙、参与活动比例偏低、各个业主诉求不同、意见不一、专业素质不高、无固定经费来源等因素制约，业委会自身能力孱弱，未能实质性发挥维权、自治功能。

不少业委会已经自生自灭了，目前全国拥有业委会这一组织的社区占比仅为10%，且分散化、形式化。

居委会、物业公司背后“有政府靠山”，而业委会的话语相对缺失，居委会、物业公司、业委会——社区物业管理“三驾马车”中两强一弱。

“管家”（物业）与“保姆”（保洁、保安、保养、保绿公司）联手对付、坑害“东家”（业主），物业管理矛盾与冲突因此频频发生。

业委会未治反乱，其实折射出当下物业管理所犯的方向性错误——社区民主自治已陷入窘境。

与市场化进程遥相呼应，政府单一的社会管理主体向多中心社会治理主体转变，加上房屋产权的个人化、业主法律概念的成型，这些构成社区自治组织业委会产生的逻辑前提。

受传统宗法、血缘关系和小农形式掣肘，基层民主不可能在农村取得突破，城市社区自治就承担着点燃中国基层民主的重任，但结果却沦为“伪民主”：

选举时，私心作祟（如欲左右小区物业生意经）的人向投票者发放食油大米等物资、涉嫌贿选、挤破脑袋硬要往里进，真正有能力者却刻意回避；

运行时，业委会成员遇到涉及自身利益的“事”就站出来，与己无关时便销声匿迹；

费力搭钱时（无工资待遇、还常常自己投入电话费等），过度自私地抱怨不休……

这样的自治组织不仅物管质疑，就连业主也不得不猜忌，社区民主被证伪。

“

说到底，以业委会推进社区民主自治，并未切准时代的脉搏。

”

过去是政府有产、居户无产，属于政府的公房由房管所单一管理；现在是居户有产（私人产权），似乎就应像过去的棚户区私房那样完全自理。

但问题的核心在于，过去的棚户区私房几乎完全“独立”，而现在的产权房是一栋一栋成片连在一起，现代意义上共同占有同一小区、拥有公共事务的私有产权，是否能够构成业委会的法律主体？这是形成误区的最根本岔口。

从私有产权房之间非完全“独立”的层面讲，个体业主及个体业主组成的业委会法律主体并不健全，以其为基础的民主管理立不住脚。

何况，城市“陌生人社会”相比于乡村“熟人部落”，没有血缘和情感维持秩序，长期秉持“他治”（政府管理）模式，突然“自治”会不知所措。

因此可以说，在可预见的年代内，拥有产权的居民是很难民主治理。

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