“和政府合伙买房，能分多少钱？”——初心是好的，结果呢？

经历十余年的“花式”房地产调控，“限购”、“限贷”、“限价”、“限售”、“限商”等各路杀器使了个遍，甚至是“杨家将出征——齐上阵”，至于调控效果与结果嘛，大家有目共睹。

正在众神茫然纠结之时，突然天降神器，“租购同权”砸到了花城，“共有产权房”落到了帝都，“只租不售”撞到了魔都。此时，人间爆发出雷鸣般的掌声，还有欢呼。

“租购同权”——租房与买房居民享同等待遇，符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。

“共有产权房”——购房人与政府按份共有商品住房的产权，且共有产权住房的购房人在房屋质量、贷款支持、抵押等方面与商品房购房人同质同权，可以按照相关规定办理落户、入学等事宜。

看上去很美。

苦逼的家长感动得都要哭了，“用千（万）元房租解决百万（千万）级学区房的问题，感谢……”

隔壁的老王嘿嘿一笑，“神助攻，学区房价格更要涨了，不卖了，坐收高额租金！”

吃瓜的群众在心里默默盘算，“和政府合伙买房，能分多少钱？”

……

讲真，大神们为了人间的广厦千万间操碎了心，只为大庇天下寒士俱欢颜。

然鹅，走市场化道路，打开市场经济“魔瓶”的盖子之后，就已放出第一个“妖怪”——价格难题。

以前是从计划到市场的“价格双轨制”，后来是“价格闯关”，现在是要捆住房价的腿。

一个悖论是，如果很容易把房价降到买得起的水平，还用大力发展租房市场吗？

“

房子不是用来炒的，是用来住的，潜台词里隐藏着达到目的的手段——买或租。

”

在买房市场长足发展之后，目前就把政策重心从买得起转化为住得上，这是房地产市场上的一次格局性调整，租房的“赋权”、“平权”也彰显了一种进步。

初心是好的，方向是对的，而执行手段也要是正确的，缺一不可，才能方得始终。

中国住房市场究竟该如何发展？从国外经验来看，德国与新加坡是两个在住房市场上颇具借鉴意义的国家。

一、新加坡“保障房”：组屋

政府组屋由新加坡建屋发展局（1960年成立）统一设计、建造并配售给新加坡中低收入居民的公共住房，覆盖新加坡80%的人口。

在受到组屋体制覆盖的这80%的人中，90%是自己购买的，10%属于租户。经过近60年的发展，新加坡形成以政府组屋为主(占比73%)，以私人住宅为辅(占比26%)的房地产市场。

从制度上看，新加坡组屋以家庭优先、首次购房者优先。建屋发展局对购房者的申请资格和条件做了严格具体的规定：

组屋只能以家庭为单位购买，企业、机构都不能购买，未满35岁的单身青年不可以申购；

申购组屋的家庭月收入必须低于1万新元（折合4.9万人民币），超过者只能从二手市场上购买组屋，或者购买公寓（私人住宅）；

一旦发现虚报，将会被处以5000新元的罚款或者判处最高6个月的监禁，或二者兼罚；

每个家庭只能购买一套组屋，要买第二套的话，必须把现有的一套先卖掉，而且下一套不可以直接跟政府买新的，只能从转售市场买，也就是说，必须付出更高的价格；

结婚买的组屋，离婚的话政府要收回的，假结婚骗购组屋是非法的；

如果父母离世，继承财产的子女如果已经有一套组屋，那么父母的那套组屋一定要卖掉或者“还给”政府；

组屋出租有严格的限制。新买的组屋三年之内不能整套出租，只能出租一部分（一间或几间房间），同一组屋区内出租的总数不能超过8%，同一栋楼不能超过10%的单位；

新的组屋在购买5年之内不得转售，也不能用于商业性经营。如果实在需要5年内出售，必须到政府机构登记，不得自行在市场上出售。

最关键的是，购房者仅拥有99年使用权，所有权则归属新加坡政府。

二、德国租赁管理

在住房供应政策导向上，租赁供应是主体。在德国，不管开发新房或经营租赁，企业要获得土地、信贷，新落成的房子须在一定期限内让渡政府出租，或按接受补贴后的低租金出租。过了期限，才能按市场租金出租。

因此，德国租赁房源充足。“二战”以来，德国共建设1000多万套社会住房，可供3000万人居住，多数为租赁住房，而德国总人口才8100万。

德国租赁市场具有公共属性，机构租赁发挥“压舱石”作用。以中低收入者为主的租赁需求，公共产品属性明显。

2011年，德国1860万套租赁房中，政府公租房(450万套)占24%，私人机构房源(410万套)占22%。

德国对其他租赁权益的保障非常细致。

一是对“可居性”严格规定，建立了住房安全与健康标准的评估体系，包括面积、生活设施、生理心理需求等多个评定标准；

二是中介费、房屋修缮费等全部由房主承担；

三是德国租房和买房享有的公共权益是等同的，只要居民合法纳税，就可以享有本地公共服务。

一项国策（或政策），需要制度保障实施。虽然中国与德国、新加坡国情不一样，政策与制度设计也不能简单复制。

比较下来，中国无论是在保障房（经适房、两限房、廉租房或公租房等）市场上，还是在租房市场上的制度都不完善、不严谨、不细致，信息也不透明，执行上更不严格，否则就不会出现“开着宝马出租经适房”的现象，更不会导向“你穷你有理”。

概言之，一项政策还需经受公正与公平的检验，才能长期执行下去，否则夹带私心的一哄而上只会让市场更紊乱。

进一步的深入剖析，敬请关注福卡智库特别报告《福卡分析》文章《“租售同权、共有产权”触碰社会最柔软、最敏感部位》。

精彩推荐

（本文为福卡智库原创。未经授权，不得转载，如若转载请联系后台并标明出处）