房价已被“锁定”？

不念过去，不畏将来。

 9月22日至23日，短短两天内，重庆、南昌、西安、南宁、长沙、贵阳、武汉、石家庄等八座城市，集中发布了新一轮房地产政策调控。 

根据国家统计局上周发布的8月房价数据，这七座新增限售城市都呈现环比继续上涨、同比涨幅明显的特征。具体来看，重庆上涨12.9%、南昌上涨8.7%、南宁上涨12.5%、长沙上涨16.9%、贵阳上涨9.2%、石家庄上涨9.5%。

其中，长沙新建商品住宅价格同比涨幅居70个大中型城市之首。

此外，西安同比上涨14.7%，武汉同比上涨9%。

“调控的加码正体现了因城施策的精准性”，未来或将继续贯彻“哪里房价上涨明显，调控就指向哪里”的方针。

上述城市，除西安调控新政强调销售端控制房价外，其余六个城市的调控重点都是对购房者的 “限售”，限售年限在两年、三年、五年不等。

如石家庄规定，新购住房(含二手房)五年内不得上市交易；

重庆主城区新购新建商品住房和二手住房须取得不动产权证满两年后才能上市交易；

长沙自9月23日起，除新购商品房三年内限售外，长沙市户籍已有一套房的，需要取得首套房不动产权证三年后才能买第二套房；

南昌新规包括：在商品住宅销售及转让过程中，实行限房价、限对象、限转让的政策，对“三限房”购房人，自购房合同签订之日起五年内不得转让，限售期相对更长。

一手期房从购房签合同，到拿到不动产证，一般需要2年左右时间。

不动产证满2年后，才可上市交易，意味着一套房产，从购买到售卖，需要“冻结”4年左右时间；限售5年，就是冻结7年。

与往轮全国城市楼市的调控政策重点落在限购、限贷上有所不同，此轮调控政策在实施限购、限贷的常规性措施基础上，首次全国大范围内启用限售政策。

自2017年3月起，北京在全国范围内率先实施限售，到目前为止，全国执行限售政策的城市数量达到45个。

就连任大炮都认输了：下半年房价会跌！看不到有调控放松的迹象！

自从楼市开启“五限”时代——限购、限贷、限价、限售、限商，限购、限贷早已成套路，应对之策层出不穷，如最常见的有假离婚、假结婚，以及首付贷，总之是上有政策，下有对策。

限商也只是针对极少一部分的“类住宅”项目，相比面广量大的住宅，影响效果有限。

而此次楼市调控重心从限价到限售的变化，充分表明有关方面已充分认识到了一个悖论性问题：

所谓限价

即政府限制开发商的备案价，也就是全力帮买房者“砍价”。

对购房者而言，简直是乐见其成，“善莫大焉”。

这在一定程度上促进了房地产一级市场交易，也难怪“全款买房”者甚多，甚至催生了买房“鄙视链”——“全款买房的往里走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪一挪。”

于是，武汉率先出台新规，禁止开发商以全款买房者优先，以保障购房者公平选房的权利。

限售就规避了上述问题，通过直接锁定交易时间，打击“短线炒房”，增加资金的时间成本。

而对于未来楼市的不确定性，尤其是悬在头上的“达摩克利斯之剑”——房地产税，还不知道什么时候落下来的情况下，楼市投资客自然要掂量一下投机的回报率。

而且随着“租售并举”的推进，房地产市场格局正在发生结构性调整，倘若8年后，果如马云所言，“中国最便宜的东西可能就是房子”，将让投机者情何以堪？

事实上，中国楼市自2017年正式进入管控通道，直至建立“适应市场规律的基础性制度和长效机制”，避免出现以往楼市政策过敏、过度，以致洋相百出，互相打脸的情形，这也是目前管控的意义所在，即为未来的长效机制赢得时间。

而所谓基础性制度和长效机制，还在于税制调整，即房地产税出台，如此房地产劫持中国经济的局面会改变，也标志着中国房地产市场的成熟。

但中国大陆楼市并不会像某些看空者所言的崩盘，其原因在于：

中国城镇化的周期没有结束、中国金融资本和土地资本结合的时代没有结束、经济对房地产的依赖没有结束，这是中国房地产不会出现断崖式下滑的三个重要支撑。

土地吸纳了天量货币，将超发货币沉淀在土地成本上，不会任货币在社会上兴风作浪。

中国楼市并非真正的自由市场，不会像自由市场那样运转，政府不但正在控制楼市的供给，还在精心安排合适的需求。

各级政府掌控着新的建设用地供应、开发融资、按揭政策、税率以及“限购令”，并镇定自若地让它们在楼市中起到“升温”或“冷却”的恒温器作用。

中国个人住房市场杠杆率低，很难上演美国式次贷危机——因大量的房屋信贷违约引起大面积购房者断供，从而导致金融危机爆发。

美国仅三亿多人口，但个人住房信贷达到八万亿美元的规模，几乎仅次于GDP总量，而中国只有GDP的五分之一。

因此，对于购房者而言大可放心。

鉴于“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位决定了房地产市场的未来方向，对于刚需而言，不必埋怨过去，也不必恐惧将来，抓住当下就好，因为当下房价已被“锁定”。

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