南京土拍爆冷！地价大降7000多！城南地块仅2轮成交！新城来板桥了

作者：杨维维

今天，南京下半年首场土拍打响！6幅地块中，来自城南西善桥的商住地块和板桥的商业地块最为抢眼。其中，西善桥商住地仅经过两轮竞价就成交，相比片区最高地价，直降7000多元/平米，板桥G31地块最终由新城竞得，预计打造新城吾悦广场。

上半年一幅地块都没有推出的六合，在本次土拍中一次性出让了4幅地块，霸气侧漏。

8月1日土拍结果一览：

城南西善桥G30（商住混合），经过2轮竞价，最终被招商以11.4亿元拿下，楼面地价14171元/㎡，比区域最高21745元/㎡的地价，降了7000元/㎡。

板桥G31（商业），经过1轮竞价，最终被新城以3.4亿元拿下。

发稿时，六合G32、G33、G34、G35地块还在竞拍中，成交结果我们会在留言中第一时间更新。

点击查看土拍全过程

今日土拍看点：

01

成交楼面地价14164元/平！招商竞得西善桥商住地

今年，西善桥突然发力！继5月底，西善桥G18地块花落电建后，仅时隔3个月，便又推出了第二幅商住用地，动作迅速。<<<大爆发！中华、苏杰等名校要来！利好不断的这里又要卖地了…

NO.2018G30地块：

地块名称：雨花台区西善桥街道岱山03号地块

四至：东至岱山中路，南至岱山北路，西至周村街，北至天保桥路。

总用地面积：26828.82

出让年限：住宅70年，商业40年

规划用地性质：Rb商住混合用地

容积率：1.01≤R≤3.0

起始价：113000万

起拍楼面价：14040元/平米

最高限价：160000万

最高限价楼面价：19879元/平米

7月初，365评地小组来到了西善桥G30地块进行实探。从地理位置看，西善桥G30地块位于岱山新城内，居住环境较电建西善桥G18地块来说，相对比较成熟。

距离上，西善桥G30地块也是一幅靠近河西南非常近的地块。地块北面便是宁芜公路，从这里出发驱车3公里就到能到达河西南。另外，正在修建的7号线底站西善桥地铁站也在地块的北侧，未来从这里到河西将非常便捷。

今年5月底，经过80多轮的争抢，西善桥G18地块最终花落电建，成交楼面价高达17919元/平米。综合来看，西善桥G30地块的区位优势比G18地块相还要优质一些，不出意外的话，在G18地块上演的激烈争夺战同样也会发生在G30地块上 。

摄影/李镇声

来到地点后，我们走进地块内部发现，地块已经被围墙围住，内部整体看起来非常平整，周边生活配套也很成熟，西边是力行小学和岱山第一幼儿园，东侧为岱山社区卫生服务中心和岱山实验小学。

地块四周部分配套

岱山新城基本上以保障房项目为主。据了解，早在2012年，岱山保障房项目便已交付使用，总户数超过3.5万，户型面积从60平、70平至80平不等，项目中配建部分普通商品房、中低价商品房、廉租房、公共租赁房、人才公寓以及廉租房等多种保障房形式。

西善桥G30地块现状 （摄影/李镇声）

虽然房源量多、人口稠密，但是目前岱山新城的商业配套却相对缺乏。根据出让要求，西善桥G30地块将建设占总地上建筑面积15%至20%比例的商办项目，这样的配建要求，对西善桥商业配套的建设带来不小的利好。

地块旁边的宁芜铁路

不过，虽然地块整体素质不错，但也存在宁芜铁路这个硬伤。宁芜铁路就在地块北侧，因为距离近，站在地块内部时，还是能够非常清晰的听到火车的轰鸣声的，这将给居民日常生活带来一些不便。

目前宁芜铁路搬迁计划依然在推进，不知道等到这幅地块上市时，它是否已经迁走。不论迁没迁走，地铁都是会来的，这倒是一个值得期待的区域利好兑现。

随着善水湾的收官，现如今的西善桥新房市场正处于空白阶段，在绿城云栖玫瑰园以前，区域内基本上也没有地块出让，因此，除了绿城云栖玫瑰园一家，待上市的纯新盘也是没有，据了解，该盘成交楼面价高达21745元/平米，未来将打造高端改善型产品。由于区域房源以保障房为主，因此二手房市场上也几乎见不到西善桥房源的身影。

多家二手房中介网站上都没有西善桥的二手房源

这样看，在南京房地产发展长河中，并没有太多关于西善桥的过往，这在南京市场上还是蛮罕见的情况，不过这并不代表不能参与未来。从规划上可以看出，西善桥将成为雨花台区未来发展的重点区域之一，再加上紧邻河西南，西善桥的房产市场可以算得上是一片光明。

02

万达广场黄了！新城竞得板桥商业地块 

NO.2018G31地块

地块名称：雨花台区板桥新城商业储备地块

四至：东至新林大道，南至规划道路，西至古雄大道，北至新城大街。

总用地面积：46662.17

出让年限：40年

规划用地性质：Bb商办混合用地

容积率：R≤3.5

起始价：34000万 

区位上看，板桥G31地块位于莲花湖公园的西侧，与板桥目前唯一的商业体花生唐购物广场隔湖而望，宁芜铁路打地块西边经过，两者之间隔着古雄大道。在实探中我们发现，地块内部不是很平整，有不少高耸的小土丘，这将给地块后期的平整带来一定的难度。<<<板桥重磅地块终于亮相！这次万达真的要来了？

板桥G30地块现状（摄影/李镇声）

板桥缺商业这是众所周知的事情，尤其是板桥新城核心区——莲花湖公园周边，虽然居住人口密集，但是这么多年来也只有花生唐一家商业体。板桥G31地块的到来，无疑将极大的解决区域内的生活、购物需求。

目前，除了星叶欢乐城这一家待上市的纯新盘外，莲花湖周边已经没有在售的楼盘。不过，二手房小区却有不少，距离板桥G31地块较近的有金域华府、朗诗绿色街区。站在地块往南边看，还能看到多栋朗诗绿色街区的住宅楼，较远一些的小区包括金地自在城和宋都南郡国际、和昌湾景和蓝光公园1号等。

据365二手房数据显示，板桥G31地块所在的区域内，二手房的整体挂牌价在22000-25000元/平米之间。目前，区域内二手房挂牌价最高的是蓝光公园1号，二手房挂牌价在28023元/平米。

当板桥G31地块出来后，很多人都在争论它究竟是不是此前传闻的板桥万达广场地块，还有人认为地块将被新城拿走，打造板桥吾悦广场。大家预期的万达广场黄了。

03

六合G32地块：龙池地铁旁优质宅地 配套齐全

地块四至：东至白果南路，南至龙湾路，西至现状，北至龙城路。

出让条件： 

（1）A地块不再配置社区商业配套用房；

（2）B地块须配建一所幼儿园，由六合经济开发区管委会出资并建设，与A地块同步规划、同步建设、同步验收，建成后无偿移交六合区教育局，土地按划拨方式供应；

（3）地块要求装配式建筑面积的比例为100%，住宅建筑单体预制装配率不低于50%，公共建筑单体预制装配率不低于40%，住宅建筑（三层及以下的低层住宅除外）100%实行成品住房交付。

实探情况：

（冠城大通蓝郡商业街）

从实探情况来看，目前该地为部分为居民菜地，部分为荒地，杂草丛生。

地块紧邻冠城大通蓝郡，不远处便是冠城大通蓝郡自带的商业街，目前还未开业。地块向南则是六合地王保利荣盛合悦，向东靠近宁连公路，则是大片待开发地块。

地块靠近S8号线龙池地铁站，紧邻江北快速大道快速路龙池段（在建），靠近六合政府，是六合经济开发区优质宅地。地块近享600亩天然龙池湖，茉湖，莉湖生态公园，城市中央公园。 

周边小区为冠城大通蓝郡，上次开盘价13800元/㎡。周边配套资源非常丰富，有荣盛时代广场、北京东路小学棠城分校、科利华中学、六合中医院等。

周边高价地块云集，六合地王保利荣盛合悦楼面地价9647元/㎡、龙池御府楼面价8972元/㎡、冠城大通G67地块楼面价7173元/㎡、这三大地块都是现房销售地块。

04

六合G33地块：地处金牛湖居住片区 周边小区云集 

地块四至：东至经十路，南至纬二路，西至现状，北至支二十七路。

出让条件： 

地块内社区商业配套用房占该地块地上总建筑面积的比例在2%到5%之间，宜集中独立布置。

该地块地处六合乡镇金牛湖街道，靠近S8八百桥地铁站。从去年开始，金牛湖就开始大爆发，弘阳、浦泰、恒大三大房企入驻，今年弘阳时光山湖上市，刷新金牛湖房价，未来还将弥补金牛湖商业空白。

G33地块将为金牛湖注入一波新房源，未来金牛湖八百桥有地铁、有商业、有品质房源，这里将形成六合又一个宜居新片区。

05

市场降温？多城土地流拍 下半年南京.......

今年的土地市场已经进入下半场，市场降温的趋势越来越明显。

在刚刚过去的7月，苏州、上海、杭州等多个热点城市已经出现了土地流拍、地价下降的现象，就在今天的土拍，南京土地市场降温的表现也很明显。

1、杭州地价下降7000元/平米

7月30日，杭州萧山南部卧城板块出让一宗宅地，由旭辉以楼面价13473元/㎡竞得，比区域内20060元/㎡的最高楼面价，低了近7000元。

不仅地价下跌，7月初，杭州两幅优质住宅地块由于无人报名，最终只能提前终止出让。

2、上海四幅宅地终止出让

近期，上海市土地交易市场发布公告，终止了4幅住宅用地、1幅大型商业用地的出让活动，4幅宅地中有一幅来自上海市中心，地块整体条件十分优越。

3、苏州3幅优质地流拍

近期，苏州的一场土拍推出了3幅地块，它们都相当优质，不是来自主城区就是位于地铁口，本以为会让房企争破头，但事与愿违，这3宗优质地块全部都以流拍收场。

除了以上三所城市外，徐州、合肥等城市均出现流拍和底价成交的情况，今年下半年的土地市场真的要降温了？

今年以来，南京地价也在下降.....

据365淘房统计，2018年上半年，南京成功出让地块62幅，其中仅有1幅地块达到最高限价需要现房销售，竞建保障房面积的更是没有。南京土地市场回归理性，不少区域地价下跌明显，房企拍地越发谨慎。

而像杭州在7月土拍中出现的优质地块地价下降的情况，南京在上半年便已出现，表现最明显的便是江北核心区和江浦板块的地价成交结果：

6月20日，江北新区G04地块经过38轮竞拍，被金地以总价33.5亿总价拿下。距离最高限价50亿，差了16.5亿。虽然地块非住宅用地也不少，楼面价不好算，但还是有业内人士估计，江北新区G04地块的地价大约在1万7、8的样子。

6月22日，江浦G21地块经过33轮竞价，最终被中粮地产以15.2亿元拿下，楼面地价17922元/㎡，未达到最高限价，无需现房销售。较区域最高地价23235元/平，直降5000元/平。

另外，包括城南在内多个板块地价也下降了不少。6月29日，城南软件谷G27宅地经过3轮竞价，最终被金地&保利&南京建设发展以22.6亿元联合拿下，楼面地价17209元/㎡，比区域近3万的最高地价降了1.2万一平。

对于土地市场的这些表现，有业内人士分析，一方面是因为开发商拿地态度越来越谨慎，日趋理性；另一方面也说明开发商的资金吃紧，每一次花钱都要衡量。

地价下降、资金链吃紧，南京多盘已开始跑量....

就在昨天（7.31），河西热盘宏图上水云锦领到了最后三栋楼的销售许可证。虽然距离上次开盘已经过去近两年的时间，但这次的房源价格却并没有变，依然被限制在4.5万的红线以内。

（宏图上水云锦最新销许）

就在上周末（7.29），麒麟热盘熙悦再次加推96套房源，销许均价依然未超过2.9万/平米，据了解，这次距上一次开盘只相隔一个月的时间；

楼市进入下半场，在地价下降、资金链吃紧的情况下，越来越多的开发商倾向于快速跑量。

但从统计结果来看，下半年上市的更多是各板块的高价地。据了解，下半年，南京将有31幅高价地上市，届时，市面上改善型房源将会猛增，但是经过上半年河西、江北开盘盛宴的洗礼后，南京否还有足够的客户来消化这些房源乃是未知数，市场走势不明朗。

下半年，不仅是南京的高价地不好过，刚需或许也面临着买房难问题。新房市场上，低价盘日益难寻，买到手的几率也是只低不高；与此同时，各板块的二手房主们依然在蠢蠢欲动，时不时传出集体涨价的消息......

接下来的半年，刚需受两面夹击的状态将持续，但却不能因此转向观望态度。毕竟未来的市场走势依然不能确定，所以还是要“择机赶紧上车”为上，有看中的就去摇号碰运气，二手房也可以多看看，有合适就下手，不要犹豫。

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