你没看错，300万起买南山住宅？！但是还要等

Original 乐居编辑部深圳乐居 2022-03-21

“价格洼地”的西丽或许是刚需上车南山的最后机会？

出品 / 深圳乐居 ID: szhouse作者 / Alice

南山的最后一块价格洼地必属西丽。

以往的西丽因为地理位置相较南山中心区较远，似乎被边缘化，但近两年，随着西丽的产业升级、片区规划、价格优势等原因，受到越来越多的购房者关注。

舒适宜居是西丽给人的第一印象。但高新产业和科教基地聚集的西丽片区规划的住宅用地非常少。

去年西丽开盘的项目仅2个，分别是远洋天著和深铁阅山境。

远洋天著两次备案两次开盘。去年9月，远洋天著首推517套房源，户型建面约100-161㎡，均价约8.38万/㎡，单价区间在7.6-9.1万/㎡，总价区间在801-1464万/套。

共计认筹约1027位（无房937位、有房90位），中签率约50.3%，号称“深圳史上最长开盘”，571套房从第一天上午9点到隔日卖完。

▲ 图为远洋天著首次开盘境况

远洋天著二次加推赶在去年10月的最后一天加推开盘，此次仅推出一栋114套房源，户型建面99-121㎡，均价8.38万/㎡，和上次开盘单价一致，总价区间795-1060万，2小时10分钟售完，仅21人弃选。这也是10月开盘的新盘中消化速度最快的。

同年10月27日，南山西丽另一个新盘深铁阅山境也开盘销售，推售共864套住宅，产品为建筑面积约78-103㎡户型2-3房。

然而深铁阅山境推出864套住宅，截至开盘前有711个认筹，其中无房客户589批、有房客户122批。

西丽受追捧，除了因为住宅用地供应少、价格在南山新盘中较为亲民以外，还有两大重点，一是景观资源，另一个就是产业规划。

西丽拥有羊台山、塘朗山、铁岗水库、西丽水库、长岭陂水库、环西丽湖、大沙河等生态资源，是深圳城市核心区唯一拥有“山、湖、河、海”生态格局的片区。

在市区拥有较好景观资源的后海、华侨城、香蜜湖新盘价格都不用说，均价20万/㎡不是梦，而西丽还停留在10万/㎡左右，在南山是不折不扣的“价格洼地”。

在升值潜力上，重点还要看产业规划。

【产业】西丽湖国际科教城、西丽高铁新城、留仙洞总部基地，三大核心引擎布局西丽，定位为“基础研究+技术攻关+成果产业化+科技金融”，打造湾区科创源头。

【生态】西丽片区作为深圳原关内生态的最后一块保留地，近千万㎡自然生态资源，相当于36个莲花山公园，规划容积率堪比香蜜湖，绿化控规达60%，负氧离子高达2万/cm3，是福田中心区的4倍，绿湖绿化覆盖率深圳第一。

【人文】南山大学城：南科大、清华、北大等超18所国内外高校。

【教育】南科大实验一小、南科大实验二小、深圳大学附属实验学校三所小学，深圳大学附属教育集团外国语中学（由南山区政府与深圳大学合作成立，比肩深圳“四大名校”）。

【配套】塘朗+大学城，超30万㎡商业，包括近14万㎡宝能城环球汇（2020年下半年开业）、约6万㎡塘朗城广场、约4万㎡益田假日里、留仙洞总部基地商业（在建）、西丽天虹等。

▲ 图为西丽片区商业配套示意图

【交通】西丽综合交通、5条地铁：地铁5/7/13/15/27号线；4干道：留仙大道、南坪快速、沙河西路、塘朗山隧道；2高铁：西丽高铁站（规划中）、深圳北站。

值得注意的是，南科大、深圳大学、南二外都在西丽开展集团化办学，配套西丽未来高素质的人群，未来五年，西丽的整体中小学教育水平有可能迅速提升。

实探西丽三大住宅有盘吹风价12万/㎡

此次乐居君去实探的就是西丽片区少有的几个新盘住宅。

汇城茗院
从7号线西丽湖站B口出来，直走就可以看到正在建设中的汇城茗院。乐居君走到项目施工地，大约花了3分钟左右的时间。

四栋高层建筑的绿网已经脱落，在铺设外立面，其他低层建筑仍有绿网覆盖。

汇城茗院共有380套房源，预计2023年4月毛坯交付。项目附近的中介称：“汇城茗院有四栋高层住宅，其中有两栋是回迁房，另外还有20多栋联排别墅，回迁房和联排别墅是只租不卖的，因此汇城茗院的可售房源不足200套。”
项目1栋1单元的梯户比为两梯三户、层数32层；2栋1单元的梯户比为两梯两户、层数26层。项目共有500个地下停车位，车位比超1:1，停车位还是较为充足的。

汇城茗院的产品以大户型为主，分别是112㎡的3+1房2卫、121㎡的3+1房2卫、195㎡的3+2房3卫。
汇城茗院目前的学区为深圳大学城丽湖实验学校、南二外集团平山学校。除此之外，距离项目600米左右还有清华大学深圳国际研究生院。

在价格方面，去年底旁边的德意名居二手房的均价约为11万/㎡，目前该小区的指导价为83800元/㎡。

玖裕茗院
玖裕茗院坐落于西丽生态公园内，环境优美，居住氛围较好。但距离地铁站较远，步行需半个小时，驾车15分钟左右。

目前还没有开放展示中心，样板间与营销中心仍在装修中。有相关工作人员表示，玖裕茗院原本是职工宿舍，现在正在办手续转为商业住宅。
乐居君踩盘时项目主体已基本建好，绿网已脱。

乐居君在现场看到的楼栋共两栋，根据工作人员的说法，楼栋有一栋为复式，另一栋为非复式，首先开盘的就是这栋复式楼。

复式的户型建面约30-90㎡，吹风价在12万/㎡左右，周边二手房的指导价普遍在6-8万/㎡，较老旧一些的小区如南国丽城、众冠花园等指导价普遍在6-7万/㎡，较新的博林天瑞指导价在82700元/㎡。

丹华公馆
与玖裕茗院相邻的就是丹华公馆，占地约4.5万㎡，规划总建面29万㎡，由8栋高层组成的住宅，具体户型暂未公布，之前曾网传4月会开放展示中心，4月底开盘，但目前售楼处暂未开放。

玖裕茗院和丹华公馆的配套相同，距离建设中的地铁13号线石鼓站约1公里，距离在建中的西丽高铁站也较近。
两个项目紧邻西丽生态公园，商业上有万科云城的配套，不远处还有宝能环球汇。两个项目的学位为深中南山创新学校大学区学位。

汇城茗院、玖裕茗院、丹华公馆作为西丽少有的住宅，近两年一直是许多购房者关注的焦点，但汇城茗院、玖裕茗院大概率今年不会入市。
汇城茗院以112-195㎡的大户型为主，未来总价会相对较高，玖裕茗院以30-90㎡小户型为主，按照吹风价12万/㎡计算，最低约360万就可以上车，但去年远洋天著开盘价8万多，周边二手房指导价格基本在6-8万/㎡，玖裕茗院备案价大概率不会超过10万/㎡。

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