毛坯均价8字头，罗湖双地铁盘入市也遭“滑铁卢”？

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项目概述：京基水贝城市广场位于罗湖翠竹片区，原为水贝村城市更新单元，包含住宅、公寓、办公、商业等业态。项目在11月已开盘，住宅户型建面约89-205㎡，均价约8.68万/㎡，毛坯交付。

适合人群：项目住宅户型建面约为89-205㎡，面积段广泛，且均价为8.68万/㎡，适合改善型购房者。

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罗湖翠竹片区

罗湖是深圳发展较早的片区，也是改革开放的起点。经过几十年的发展，罗湖在产业、规划等方面，已经到了饱和状态，比不上南山、福田等区域。

到2025年，罗湖将打造“一主两区三带”的产业新格局，重点发展笔架山河片区、新秀片区、笋岗-清水河等重点片区。同时，罗湖区域内更新项目众多，未来将建设罗湖旧城改造可持续发展示范区。

涵盖住宅、公寓、办公等业态

产品特色概述：京基水贝项目原为水贝村城市更新，分为三期开发，涵盖住宅、公寓、商业、办公等业态，是一个综合体项目。

项目目前在售的是住宅和公寓产品，住宅户型建面约89-205㎡，毛坯均价约8.68万/㎡；公寓户型建面约44-69㎡，均价约7.22万/㎡，产权为70年。

一期京基水贝洪湖苑已于去年年底售罄，备案均价9.8万/㎡。

项目二期、三期占地面积为3.5万㎡，商业约9.5万㎡。二三期共2165个车位，停车位较为充足。

采光充足，通风性能好

02、03户型：89㎡两房两厅一卫

户型方正实用，入户门正对景观阳台，通风、采光充足。客餐厅一体化设计，客厅直出阳台。双阳台设计，景观阳台和生活阳台功能明确，且尺度阔绰。动静分区，合理生活动线，主要居住空间不易受客厅的影响。

89㎡只做两房，会有一些空间上的浪费。乐居实探样板间时，发现视线可能会被前方的写字楼遮挡。

01户型：205㎡五房两厅三卫

户型方正，传统横厅设计，客餐厅一体化，空间利用率高。三阳台设计，生活阳台和景观阳台，7.8米超大景观阳台，可远眺洪湖公园。 

主要活动空间、居住空间分布平衡，布局合理。南北通透，通风、采光良好，过道进深比紧凑。从落位图来看，该户型的部分房源正对主干道，可能会受到噪音的干扰。

附近两条地铁线路汇集

轨道交通：京基水贝城市广场位于罗湖发展成熟的片区，周边轨道交通密集，临近两条地铁线路，分别是3号线和7号线。直线距离700米范围内有3个地铁站，分别是3号线水贝站、田贝站，7号线洪湖站。

项目距离洪湖站约400米，是妥妥的地铁口物业。

公共交通：公交线路：项目直线距离约500米范围内有3个公交站台，分别是洪湖公园①、洪湖公园②、翠竹北公交站。其中距离项目最近的公交站是洪湖公园①公交站，约200米。

自驾：京基水贝城市广场临近文锦北路、布心路等主干道，通过这两条线路接驳北环大道、深南大道，清平高速等，可去往南山、福田、龙岗等区域。文锦北路平时路况良好，不太会有交通堵塞的情况。

临近公园，周边教育、商业俱全

教育配套：京基水贝城市广场周边教育资源充足，自身规划有一所社区幼儿园，除此之外，项目1公里范围内还有多所公办中小学，如翠竹外国语实验学校、东昌小学、东湖小学、松泉中学、水田小学等（具体以政府相关教育部门公告为准)。

医疗配套：京基水贝城市广场直线距离3公里范围内有多所公立三甲医院，如深圳市人民医院、深圳市罗湖区妇幼保健院、深圳市康宁医院等，医疗资源充足，就医便利。

公园配套：京基水贝对面就是洪湖公园，部分户型可远眺洪湖公园景观。除此之外，项目直线距离2公里范围内还有多个公园，如水贝社区公园、翠锦社区公园、围岭公园、红岗公园等，景观资源优越

（洪湖公园）

商业配套：京基水贝城市广场规划有9.5万㎡的商业，自身商业体量大，足够满足业主日常的购物需求。

在成熟的罗湖区，从不缺乏大型商超。项目不远处即是IBC MALL，直线距离3公里范围内还有喜荟城购物中心、华润万象汇（深圳布吉店）等商场。

均价约8.68万/㎡，毛坯交付

价格现状：京基水贝城市广场11月9日开盘，86批购房者选441套住宅。项目户型建面约89-205㎡，均价约8.68万/㎡，毛坯交付。

项目去年底推出一期住宅产品，京基水贝洪湖苑备案54套房源，均价约9.8万/㎡。

价格潜力：京基水贝城市广场周边有两条地铁线路，分别是3号线和7号线，是地铁口物业，交通便捷。此外，项目临近水贝珠宝产业园，有产业规划的加持和利好，项目有一定的升值潜力。

项目亮点：

1）周边两条地铁线路，出行便利

京基水贝城市广场是地铁口物业，周边有3号线、7号线两条地铁线路、3个地铁站。距离洪湖站约400米，水贝站和田贝站也都较近，项目的交通通达性较高；

2）临近水贝—布心珠宝产业园

项目毗邻水贝—布心珠宝产业园，该产业园是罗湖重点发展的十大产业区之一。同时，水贝—布心也是全国最大的黄金珠宝集聚区之一；

3）公园景观资源丰富

项目对面即是洪湖公园，部分户型可远眺公园景观，视野开阔。此外，项目1公里范围内还有多个公园，如围岭公园、红岗公园等。

项目不足：

1）周边多为老旧小区，居住环境一般

京基水贝城市广场所在的片区，发展较早，项目周边多为老旧小区，楼龄大多20年以上，楼栋外立面较为破旧，居住环境较为一般；

2）89㎡做两房，部分大户型可能会有噪音影响

京基水贝城市广场89㎡的住宅产品，仅有两间卧室。虽然整体尺度阔绰，但是与同面积段的三房相比，空间利用稍显不足。此外，项目205㎡户型朝向洪湖公园和文锦北路，部分低层可能会受到马路噪音的影响。

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