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一、房企之间转让土地的基本涉税分析
A公司2013年取得土地，账面价值2000万，未开发，拟5000万转让给B公司，双方涉税如下：
1、增值税
财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知
财税〔2016〕47号
纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
依据此文件，如果公司A土地为营改增前取得，可选择5%缴纳增值税且差额征税；营改增后取得，只能按照11%缴纳增值税，且不能差额。
这里存在一个巨大的争议，5%差额征税时，A公司向B公司开具增值税发票，票面的税额按照差额还是全额？实务中各地税务机关理解各异，我的理解是可以全额向下游开票，这样方可维持增值税链条抵扣的统一性。
2、土地增值税
国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知
国税函发[1995]110号
在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：
（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。
依据此文件，A企业转让土地使用权由于未进行开发，不能按照转让商品房进行加计扣除计算。具体计算略。
3、企业所得税
A公司转让收入并入当期应纳税所得额正常计算缴纳企业所得税。
4、契税
B公司取得土地使用权应按照对应税率计算缴纳契税，并可计入土地成本。
二、案例中的纯土地能不能转让？
《城市房地产管理法》
第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
依据此文件，案例中的土地使用权转让其实是无法得到土地管理部门支持的，不能顺利过户。实务中虽然各地政策宽严程度略有差异，但这个25%投入限制越来越成为房企转让土地的一道紧箍咒。
三、投入超过25%后转让土地的涉税分析
如果A公司持续投入超过总投资25%，本质上不再是土地使用权转让，而是未完工项目整体转让。
假设A公司土地成本2000万，后续投入4000万，转让价款9000万。
1、增值税
房企未完工项目整体转让增值税按照商品房开发模式缴纳增值税，那么就要区分新老项目，老项目可选择5%，新项目只能按照11%。由于不是土地使用权转让，不能再进行差额征税。
2、土地增值税
国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知
国税函发[1995]110号
在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：
（三）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20％的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。
按照这个规定，尽管转让的是未完工项目，依然可以按照转让商品房的规则计算缴纳土地增值税，且可以加计扣除。
3、企业所得税
A公司转让收入并入当期应纳税所得额正常计算缴纳企业所得税。
4、契税
B公司取得土地使用权应按照对应税率计算缴纳契税，并可计入土地成本。
结 论
1、房企之间转让土地使用权最大的问题不是税的问题，而是能否符合25%投资条件，能否顺利过户问题。
2、在解决过户问题上，全资子公司的模式是一个常见思路，具体操作是先将土地使用权转移到自己公司的全资子公司，然后再将全资子公司股权转让。A公司和全资子公司之间的土地使用权转移由于属于同一控制人，土地管理部门可以酌情处理，从而找到绕过25%限制的突破口。
3、转让未开发的土地和已开发的项目交税完全不同，尤其是增值税和土地增值税差异很大。
源自：财苑微刊
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