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商业地产又添新玩法，这一次是兴耀！
随着房企多元化发展趋势，以及土地市场对于商办的逐步倾斜，商办市场已成为如今房企的必争之地，如何做好自持部分商业、如何打造运营综合体是每个开发商必须思考的问题。
面对发展中遇到的问题和市场的新趋势，事实上，本土房企也一直在探索如何通过商办产品的开发来为资产增值为城市赋能。
我们观察到最近活跃在土地市场上的兴耀房产，就是一直默默耕耘在商办市场的本土房企。自2011年开始，兴耀打造了星耀城一期、鑫都汇、星耀城二期等等项目，深耕滨江商业，不断赋能，从成立资管公司到创建资管品牌星澜里，兴耀给商业地产如何运营，如何社群化不断带来新的思路。
1st
运营、社群化的模式实践
前瞻性布局商业领域，坚定商业发展道路的兴耀，对于商业地产的运营思路和社群化模式的探索，在我们看来，主要表现为两个突破。
01 | 树立租金思维 加强统一管理运营 |
随着地产进入存量时代，兴耀对行业发展进行了一系列思考，厘清了未来发展的主脉络：商业地产的价值，必须要树立租金思维，只有通过运营提升租金收益，才能实现物业本身的增值。所以其从最开始的追求销售流量销售价格，到开始慢慢走向运营，现在开发与运营并重，未来将以运营为主。
兴耀先后打造了星耀城一期、鑫都汇、星耀城二期、星澜之城以及星耀中心项目。
而从第二个综合体项目鑫都汇开始，兴耀就有意识的加强了自持物业的比例，目前其持有并投入运营的商业办公物业超过20万平米。
同时，兴耀在2014年就成立了资产管理有限公司，便于其整合和打通各渠道资源，通过统一管理运营更好的提升物业价值。
这样的运营思路从效果来看非常显著。
◆ 商办招租水平
2018年度星耀城、鑫都汇开业率情况
数据来源：开发商提供 整理：克而瑞浙江区域
根据表格所示，星耀城以及鑫都汇的招商达成率非常高，无论是写字楼还是商铺，均超95%。其中，星耀城二期写字楼100%的招商达成率高于区域80%的平均水平；商铺整体的开业率为98.35%，高于杭州全市的平均水平。
细化到品牌，无论是星巴克、麦当劳这类餐饮品牌还是海上明珠国际影城这类娱乐品牌，以及教育、商超等品牌均与兴耀有着良好的合作，从而保证了开业综合体在招商业态上的丰富性与密集度。
◆ Loft租金水平
滨江区部分项目近期挂牌房源租金情况
整理制作：克而瑞浙江区域
我们整理了星耀城周边部分Loft项目近一个月的租金情况，可以看到，相同面积下，星耀城的租金相对更高，基本有500—1000元/平米的租金溢价，有些房源甚至更高。高租金的背后，与兴耀对商办物业的成功运营不无关系。
02 | 全业态运营模式打造 |
在兴耀看来，建立各业态之间的良性互动关系也尤为重要。
星耀城二期实景
写字楼可以为商业带来基础客源，反之，商业也能提升写字楼的价值，酒店的引入既能挖掘新客源，也能提供相关配套服务。我们发现：
在各业态规划上，兴耀往往会在项目中引入具有配套提升意义的酒店，比如星耀城一期引入桔子水晶酒店，亚朵酒店坐落于星耀城二期，星澜之城、星耀中心也都有酒店规划；
在业态动线布局上，兴耀注重客流的导入，比如通过连廊实现不同业态的无缝衔接，星耀城二期就有这样的设计，星耀中心则将购物中心放置在与写字楼、酒店并举的位置，业主从公寓去购物中心，要先穿过环形广场的精品商街，从而保证了商街经营者的利益。
2nd
对未来商办市场的创新思考
对未来的商办思考发展，兴耀提供了三个创新想法：
01 | 成立存量资产管理运营品牌：星澜里 |
这是兴耀在城市新商业地产领域的创新之举，首个落地项目即将于今年10月开业，被打造成集办公空间、设计酒店、先锋剧场、商业集合等多重复合业态的精品城市综合体。
有了资管运营品牌，也为兴耀的内容创新提供了平台。在前期拥有众多优质品牌合作商的基础上，其整合并引入了文化、酒店、商业、长租等多种资源。例如在星澜里，引进先锋剧场，运营自有生活方式酒店，并且不定期举行艺术展览、文化沙龙等主题活动，真正实现品牌赋能和资产增值。
02 | 新项目规划之初嵌入运营，引领生活方式 |
如果说星耀城在一定程度上填补了滨江商业的空白，星澜之城的交付将推动区域商业再上一个台阶，那么星耀中心带有更强烈的先锋生活方式引领的标签。
33万平米的星耀中心，兴耀将自持27万平米的商业体量，有了充分发挥空间的同时，在规划之初就考虑到了后期运营。除了规划双钥匙精装小户型、CEO大平层、甲级写字楼，中国的第一家凯悦尚萃酒店现已基本落定在这里；最为重要的购物中心部分，兴耀引进了银泰百货，“大盒子+群岛”式创新布局，零售面积超7万平米，这是阿里入主银泰后，在杭州落子的第一个项目。这些，都将带给滨江新的商业体验。
星耀中心效果图
03 | 关注办公的场景化，社群化 |
2013年启动鑫都汇项目时，兴耀就开始关注楼宇经济的发展，而在未来，这也是兴耀的一个着力点。
对于办公空间的打造，兴耀有着自己不断更新的理念，从单一的打造物质空间向物质与精神双重空间打造转变。
办公场所作为创智空间，除了最初的物理空间的美好呈现，怎样构建人与人之间的关系，是兴耀接下来要去大胆探索尝试的。其希望通过更好的运营、营造，实现办公的场景化、社群化，让办公人群在交流中碰撞中，产生更多聚合效应。
3rd
低调潜行的兴耀
素来低调的兴耀，其实较早就洞见了商业地产发展的市场空间，并进行提前布局和发展，去年兴耀凭借33.45亿元的年度流量金额与同样数值的权益金额，超过众多明星房企，排名《2018年度浙江商业地产销售排行榜》流量榜第三、权益榜第二的位置。
2018年度浙江商业地产销售排行榜
◆ 2015年之前：住宅开发拥有可观利润，主流开发商以住宅开发为主，对持有物业的开发并不重视，而兴耀房产在2013年打造鑫都汇项目时，就开始了对持有物业的探索，并且于2014年成立了自己的资管公司；
◆ 2015-2017年：商业地产经历泡沫周期 ，零售市场受线上冲击严重，彼时的兴耀坚持以商业物业开发运营为核心方向，拿下多个综合体项目；
◆ 2017年末以来：开发商的住宅主业走到天花板，线上渗透线下等等因素影响，商业地产迎新机遇，兴耀的商业发展也提升到新高度。其提出，要做城市新商业地产的推动者。
2011年正式进军商业地产的兴耀，9年来，总能穿越周期，赢得旗下商办项目的热销。
比如在住宅市场刚刚起势回暖的2012年年中，星耀城一期首开同步推出商铺和写字楼，当天的销售额达4.5亿元，商铺甚至卖到超8万元/平米；再比如去年年底的冷静行情下，星耀中心商业小户型产品入市，开盘当天销售额达7亿元。
与此同时，兴耀的布局版图也在不断扩大。我们可以清晰地看出此前兴耀的布局路径，即深耕杭州，聚焦滨江：近6成项目布局在杭州，滨江区投资开发的项目更是达到10个，占比近半。
而从2018年开始，兴耀尝试着走出自己最熟悉的区域，挖掘新兴商圈。先是进驻余杭星桥板块打造兴耀·锦里项目，如今又拿下临平新城商住地块，打造区域核心地标。
临平新城商住地块兴耀于两年前就开始关注，作为临平新城最好的地块之一，其志在必得。加上住宅部分22%自持，总的自持量会超过总量的30%。未来在规划打造上，会融入兴耀在商业地产上最新的理念和实践。
4th
结语
谁具有更强的商业地产开发、运营能力，谁就能在市场下一阶段走出新的空间。
兴耀房产在商业地产扎实沉浸每一步的同时，背后还有强有力的支撑：
论开发建设，其母公司兴耀控股集团旗下的建设集团、园林公司，打造过白塔公园、江洋畈生态园等这些杭州必游的打卡圣地；
论运营管理，兴耀控股集团旗下的物业管理集团管理着亚运会主会场莲花碗等重大市政物业。
我们也期待接下来兴耀房产的厚积薄发。