天津土拍出新招，中北镇住宅+张家窝商服50亿打包卖，先竞自持商业！

经过一段时间的沉寂，天津土地出让似乎又开始进入一个密集期——继5月23日西青精武镇时隔两年再出宅地后，5月24日下午，中北镇和张家窝又打包挂牌了一宗商住综合用地……

对，你没看错，就是中北镇的住宅和张家窝的商服打包卖，而且这块地可能会诞生天津首例“竞自持商业”。

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▌西青相距10公里的2块地打包卖

新挂牌地块包括A、B两个子地块，打包卖地不稀奇，稀奇的是两个子地块离得忒特么远了——

小A在中北镇，为住宅、科教用地，面积约15.5万㎡；

小B在张家窝，为商服用地，面积约4.3万㎡。

小A和小B离着10公里远，打包价50.26亿，起始楼面价14762元/㎡，限价56.2亿，楼面价上限约16507元/㎡。

挂牌文件中还要求，竞买单位需要在西青设立区域性企业总部。将于6月23日10:00摘牌。

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▌住宅+商服+科教，需在西青设总部

该地块编号为津西青（挂）2017-03号地，包括A、B两个子地块，其中：

▶ A地块位于西青区中北镇星光路以东，右侧紧邻正荣润璟湾项目，与永旺中北店及地铁2号线曹庄地铁站直线距离不到2公里。

四至：东至曦霞路，南至御河道，西至星光路，北至阜锦道。

A地块土地用途为城镇住宅、科教，出让土地面积155307.1㎡，其中：城镇住宅用地151253.2㎡，容积率1.01-1.7；科教用地4053.9㎡。

▶ B地块位于西青区张家窝镇枫雅道以南，右侧紧邻中骏雍景府，北侧即为上个月融侨夺得的张家窝地块。

四至：东至规划绿地，南至琴韵道，西至嘉和路，北至枫雅道。

B地块土地用途为商服，出让土地面积42854.2㎡、

A、B两宗地总用地面积198163㎡，规划总建筑面积340467.52㎡，其中居住用地允许的最大建面为257132.14㎡，占比约76%。

其他要求：

2、A地块沿河设计方案须符合西青区南运河整体文旅提升设计方案要求；

3、为落实国家京津冀协同发展，竞买单位需整合企业资源，设立区域性企业总部，注册地在西青区。竞得人在签订《挂牌地块成交确认书》同时，须与天津市西青区人民政府指定部门签署企业总部落户协议；

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▌起始楼面价1万4，拍到限价后先竞自持商业

该地块挂牌起始打包价为50.26亿元，合起始楼面价14762元/㎡；本次竞拍设置最高限价56.2亿，则楼面价上限为16507元/㎡。

按照竞买要求，拍到最高限价后，则转为竞报自持规划商业建筑面积阶段，竞报自持规划商业建筑面积达到79000㎡上限时，转为竞报自持规划住房建筑面积阶段，自持规划住房建筑面积上限为249600㎡。

这是天津“竞自持”规则兴起以来，首次提出先竞商业建面、再竞住宅建面！目前天津已出现的5宗土地“竞自持”，均为“自持住房建筑面积”，而该宗地如果不小心拍到最高限价，则可能会出现首例“自持商业”。

需要提醒的是，B商服地块的商业规划总建面约7.9万㎡，就是竞自持商业的上限面积。

自持要求：

竞买人竞报的自持住房建筑面积为出让地块内规划住房建筑面积，不含配套公共服务设施面积。

受让人对竞报自持商业建筑须确定集中设置的位置，且自持经营，不得办理销售许可，须整体办理不动产权属登记，不得分割转让、分割抵押。

受让人对竞报自持的住房必须以套为单位，不得低于竞报成交的自持住房建筑面积，且受让人对竞报的自持住房须确定集中设置的位置，不得办理销售许可，对自持住房整体办理不动产权属登记，办理不动产权属登记后以租赁方式自持经营，不得分割转让、分割抵押。

对自持住房若实施整体转让、整体抵押等处置的，处置后仍为租赁住房，不得销售。

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▌西青去年4宗停牌地，今年已“回锅”了2宗

还记得吗？去年西青有4宗地停牌，包括张家窝的2宗和中北镇的2宗，而昨天挂牌的津西青（挂）2017-03号地的A地块，就是中北镇停牌地块的其中之一。

追根溯源，该地块前身为津西青（挂）2016-07号地，当初是“单卖”的，总价28.17亿，起始楼面价刚过万；如今捆绑了另一宗商服卖上50亿，价格具体涨了多少不好说，反正贵了是肯定的。

而另一宗中北镇停牌地块津西青（挂）2014-07地，也就是下图中A地块东北侧的三角地，目前还没有动静。

另外，今年4月28日，张家窝其中一宗曾停牌地块也已涨价复牌后出让了，由融侨以33.55亿的总价拿下，整体楼面价粗算为16497元/㎡，需自持6.9万㎡的住宅建面，自持比例约36%。

而与融侨这块地相邻的另一宗停牌地块，目前也还没有动静。

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▌上半年天津宅地成交额预计将超400亿

昨天房产君刚总结过，截至目前，今年天津已共出让宅地28宗，成交总用地面积约195万㎡，总建筑面积约290万㎡，成交总价达到330亿元。如果算上这两天新挂牌的两宗地，那么到6月份，这个数字将超过400亿。

回顾2016年，天津宅地成交总金额共约1243亿，环比2015年上涨了149%，今年虽然政策从严、楼市遇冷，但土地市场还是一副暗流汹涌的样子，不过肉眼可见的是，有些人的日子确实不太好过了。

目前预估，上半年天津的卖地金额怎么也有400多亿了，约为去年全年的1/3，考虑到今年还有个“增加土地供应”的中央精神，下半年猛发力一波赶超去年不是没可能。

最后附两张西青区新建商品住宅和二手住宅的成交情况：

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loushi233

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