人均社零反超“北上广”，南京商业格局打开！
城由市而兴起，商业繁华离不开城市兴盛。本系列，以城市视角，呈现商业存/增量、商圈更迭、商场调改等多维数据及鲜活案例，挖掘城市商业潜力。
此篇为，南京零售商业市场回顾&展望。
封面及头图丨视觉中国
撰写丨柏莉
编辑丨熊舒苗 主编丨付庆荣
视觉设计丨一卡拉
2021年，南京建设国际消费中心启动之年。
虽然受到疫情的一定影响，但全市商务经济稳中提质、好于预期，在变局中实现了“十四五”良好开局。
自2021年以来，南京着力创新消费场景、打造消费品牌、提升消费品质，以火热的消费活力为经济发展注入强劲动能。
叠加着多重促消费举措，南京2021全年实现社会消费品零售总额7899.4亿元，同比增长9.7%；人均社零8.48万元，超越“北上广”位列全国第一，成为全国唯一一个人均社零超过8万元的城市。（数据来源：南京市商务局）
消费力冒尖，南京积蓄着待勃发的商业潜力。本文以商圈、项目、品牌视角，复盘南京商业发展情况，展望2022年趋势。
南京商业市场回顾
存量/增量：存量全国第十，增量处于华东前列
2019-2021年，南京商业稳中向好，购物中心体量存量逐年攀升，到2021年已近1000万㎡，位居全国第十。
2021年，南京购物中心增量为103.9万㎡，近三年最高，处于华东领先位置。全年新入市项目13个（商业建筑面积：3万㎡以上），多核发展趋势明显。
南京河西金地广场，体量6万㎡，是南京河西南地区最先开业的商业综合体，弥补了板块商业空白，提升了商业活力；城东麒麟板块的麟珑汇，体量约3.2万㎡，推动了麒麟板块的消费升级。
新开代表项目，如新城商业全新A+旗舰级商业综合体——南京建邺吾悦广场，体量16万㎡，为2021年南京新开业购物中心之最；
江北虹悦城，引进了超200家品牌，其中35%为江北首店，80%为区域首店，开业即火，提升江北区域零售商业，造南京商业综合体的新一代打卡圣地。
以上新开项目外，中化集团中国金茂商业版块旗下首个成功改造的城市级商业中心——南京金茂汇，于2021年5月1日换标升级为南京金茂览秀城。
定位“年轻能量场”，南京金茂览秀城打造城市潮流、时尚、艺术、多元的社交生活聚集地，为消费者带来“览城市所有，秀生活未有”的多元极致体验。
项目引入了笑果文化@笑场南京首店、1701musicbar南京首店、第二时空射击体验店南京首店、奈雪的茶Pro南京首店、牛new寿喜烧南京首店、优衣库城西北首店等多家首店，更有Apple、好利来、Helens、fancyfancy舞蹈教室、复游雪、猫抓烤肉、鳗道等特色品牌，多维度、全方面构建独立个性标签的活力空间。
商圈发展：两极分化，核心商圈活力增强、次级商圈略显平淡
城市商圈，是拉动内需、促进消费的重要载体。2021年，南京着力推进消费载体建设，不断满足市民基本消费、品质消费、特色消费需求。
城市核心商圈——新街口，主要购物中心不断提档升级，焕新消费场景，引进的首店品牌数量占全市半数以上，市场影响力和消费吸引力持续扩大，引领示范效应凸显。
如，2021年德基广场大规模调改商场动线、空间设计、品牌组合等，入了一批当下有创新、有热度、有内容的重奢、潮奢新品牌，其中包括GOYARD、MOYNAT、TOM FORD FASHION、ALEXANDER WANG、Alexander McQueen、CHAUMET、BOUCHERON等，强化项目业态的独特性、可逛性和聚客力。
据赢商网统计，2021年新街口“四大金刚”表现依旧惹眼，德基广场、中央商场新街口店、金鹰新街口店、南京新百中心店联手贡献了超360亿元的销售额，包揽全市商场销售额榜单前四。其中，德基广场销售额超过200亿元，首次迈进“200亿俱乐部”。
次级商圈，消费力略显疲软，竞争趋于激烈。一些传统商业体招商难困境加大，纷纷调整品牌定位，根据自身的区位、客群等采用差异化的战略吸引人流量。
“小而美”社区商业，在后疫情时代表现出强消费潜力。如，乐基广场经过定位调整，以及引入盒马鲜生、时尚潮牌seebyone设计师买手店、南京首店pan&jam等网红店铺，商场人气提升，业绩增长明显。
值得一提的是，去年中秋、国庆节日期间，南京市分三轮发放5000万元南京消费券，吸引千万南京市民和都市圈城市市民参与。此次消费券精准聚焦商场超市和餐饮两大高频消费场景，更加贴近百姓日常生活需求，有力地撬动消费市场，释放消费活力。
据南京市商务局统计，消费券发放共撬动交易金额4.5亿元，带动平台及重点商业企业发放各类消费券或开展打折让利活动20亿元，有效发挥了“乘数效应”。
存量调改：购物中心主动求变、时调时新
据赢商大数据监测，2021年南京40个5万㎡以上购物中心开关店比0.98，低于全国24城开关店比整体水平（1.14），新关店2413家，新开店2365家，品牌调整数量位居全国前列。
具体来看，业态占比上，各大购物中心新开品牌中零售和餐饮依然是重心。二级业态上，零售集中在服饰和时尚生活方面，餐饮以休闲餐饮和中式餐饮为主。
面对疫情常态化，2021年南京不少商业项目进行了大刀阔斧的调整，金鹰世界、南京弘阳茂、景枫KINGMO等项目的调整动作尤为典型。
南京金鹰世界，50万㎡旗舰级全生活中心，开业4年，不断完善业态布局、品牌提质、空间设计。尤其在品牌的调整与升级方面，以年均不低于20%的比例保持动态焕新——相继引入了法国品牌maje、LONGINES手表河西首店，以及YSL、SANDRO、LA MER、HUGO BOSS等奢侈大牌，名品氛围和时尚感拉满。
同时，其还在项目6F整层打造运动时尚中心，聚焦年轻力的生活方式，引入FILA 5G形象店、Adidas MEGA L1、NIKE BEACON 750等运动旗舰店，以及中国李宁、ASICS、KOLON SPORT等品牌。
南京弘阳茂，占地55万㎡，超大型文商旅综合体，通过场景、空间、品牌等多角度调整，不断丰富“城市微度假”体验内容，深化消费者与商业空间链接。
2021年，南京弘阳茂引入了超80家高品质全品类品牌，其中超30%是江北首店，包括盒马鲜生、SEVENBUS、苏宁极物、POPMART、国潮品牌HEA、MISHKA、特斯拉形象店、马记永、煲仔皇、天然呆等，无缝链接当下消费者对于最新消费潮流的探索体验需求。
今年伊始，南京弘阳茂持续推进业态迭代升级，引入近30+品牌，其中不乏姜虎东、好利来、麦当劳family旗舰店、哈根达斯、M Stand、TOP TOY、周大福、CHUU等潮流大牌，进一步提升了商圈的消费档次和商业丰富度。
南京景枫KINGMO，江宁百家湖商圈“门面担当”，以20.3亿元年销售额闯入2021年度南京单个mall销售额TOP10，位列第八。
应对不断变化的市场环境，景枫KINGMO进行了大胆的定位重塑和调整升级。借助五周年庆开启调优，目前场内共有300+品牌，超50％是首进南京或江宁区。
品牌升级和首店引进上下足功夫外，景枫KINGMO此次调改也积极布局创意主题营销，以创新体验场景加码赋能商业空间，为新消费人群打造出一个沉浸式的体验消费磁场。
首店经济：引进品牌首店175家，同比增幅70%以上
竞争激烈，突围不易。“首店”仍是城市和商场必争的焕新神器，引领城市消费升级。
近三年，南京首店经济持续发力。2021年，引进品牌首店175家，同比增幅70%以上。其中，全球旗舰店2家、全国首店14家、江苏首店70家，高层级首店占比过半。（数据来源：南京市商务局）
其中，德基广场调整品牌近百，引入首店数量占全市三分之一，包括全球首家BOBBI BROWN旗舰店、全球首家大疆丨哈苏旗舰店等。
2021年新进南京首店中，零售业态首店数量占比约55%，餐饮业态首店占比约30%。零售首次超越餐饮成为南京商业项目引流招揽人气的利器：
冬奥会助推冰雪经济，商场新增如复游雪·城市滑雪、北极追光都市滑雪等多家冰雪运动体验店。
新能源、黑科技领域的创新业态品牌抢占南京市场，在多家商场首层设立体验店。
其中，德基广场引入了江苏首家华为智能生活馆、智己汽车江苏首店、小鹏汽车旗舰店、特斯拉以及全球首家哈苏丨大疆融合旗舰店等。
南京建邺吾悦广场集合小鹏汽车、蔚来汽车、野马、凯迪拉克、领跑、R、广汽埃安、上汽ID4、广汽合创、几何在内的十余家新能源汽车领域的头部品牌，倡导环保可持续的城市出行新方式。
餐饮方面，由于资本赛道加持，连锁面馆和咖啡品牌抢眼。东来顺、芝小官等首进南京，江苏首家M stand咖啡、Shake Shack落址德基广场，Peet's Coffee皮爷咖啡、Seesaw Coffee等一众咖啡品牌陆续扩张南京商业版图。
新商场开业是城市吸纳首店的重要方式，老商业焕新也助推了首店数量增长。随着国内外各大知名品牌进驻南京，南京商业的吸引力和辐射力日渐增强。
2022年南京商业市场展望
2022年南京108.5万㎡新增供应计划入市
作为江苏省会的南京，目前商业地产活力已跻身准一线城市之列，品牌开发商汇聚，商业发展趋向成熟。
据赢商网华东站不完全统计，2022年南京拟开业12个商业项目，新增商业体量108.5万㎡，助推全市购物中心存量突破1000万㎡大关。以10万㎡以上的项目居多，均衡分布于各个板块。
从各项目的产品打造和头部企业集中度来看，万达、华润等头部企业在南京市场保持活跃。
代表项目如南京万象天地，位于秦淮区中山南路666号，紧邻中山南路，双地铁上盖；商业建筑面积10.4万㎡，规划多个城市首创型创新消费场景，计划2022年9月开业。
以“mall+街区+古建“全新商业形态，打造“南京潮流时尚生活地标、全球热门餐饮南京至高、潮流品牌首发第一站”三大核心标签，开业实现“20% 全新概念，40% 城市首进，100% 新品发声”目标。
江北商业发展提速，多个板块迎来破局者
从2022年拟开业项目区域分布看，江北板块以6个项目拔得头筹，成为南京今年拟开业项目最多的板块。其中：
砂之船（南京江北新区）超级奥莱、南京江北万达广场两大项目的开业，大大弥补江北核心区的商业短板；
雨山路的南京雨山广场一期、白马路的南京悦象城等，助力区域商业品质提升；
南京金象城购物中心的开业，为桥北商圈注入新活力。
城南板块今年预计将有2个项目入市，分别是位于夫子庙商圈的南京万象天地和位于铁心桥的南京悦拾光·幸福城；城北新玄武板块的南京高力活力城预计今年率先开业，板块内还有宝龙、复地、星河、招商四大综合体蓄势待发；南京麒麟荔枝广场的开业，对于麒麟科创园板块的商业破局意义重要。
随着越来越多的零售地产运营商落子次级商圈，南京商业由单核到多核发展，同时面临着机遇和挑战。另外，南京实施创建国际消费中心城市的“三年计划”、成为全国首批一刻钟便民生活圈试点地区等利好，都将促进城市消费转型升级。
2022年，南京市商务工作聚焦构筑国内国际双循环的链接枢纽，聚力落实国家战略，大力扩内需促消费，积极抓改革促开放，努力争当建设服务构建新发展格局示范区的排头兵。
重点抓好创建国际消费中心城市、深化自贸试验区改革探索、打造数字贸易示范区、促进消费扩容提质、推动对外贸易稳量增效、推进双向投资协调发展、优化国际化发展环境、保障商务领域安全稳定、增强商务发展保障支撑等九个方面工作。
据赢商大数据统计，2022年，全国有近900个购物中心计划开业，江苏省名列前茅，将进入商业地产的加速发展期。而作为江苏省会的南京，商业体量在继续增加，竞争也在加剧。
不过，从绝大部分购物中心2021年表现来看，南京市场商业潜力依然很大，未来可期。
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