宁波商业追赶杭州：人均GDP浙江第一，“天一商圈”百亿称王丨城市商业报告

Original 汪静赢商云智库 2023-12-25

回看2022城市商业答卷，标杆mall的韧性生长闪闪发光。头顶光环，它们将亮相5月的广州，在第18届中国商业地产节【中国城市商业馆】大放异彩。

此为，宁波篇。

封面及头图来源丨摄图网

撰写丨汪静

视觉设计丨一卡拉

宁波，浙江第二大城市，2022年经济势头向好——GDP破1.5万亿元，居全国第12名；人均GDP为16.46万元，继2021年后再次超过杭州成为浙江第一。

在消费方面，2022年宁波全市社会消费品零售总额4896.7亿元，同比增长5.3%，增速排名全省第2。线上商品销售总额4.1万亿元，增长11.8%，规模排名全省第1，潜力可观。

投射在商业端，2022年宁波各大购物中心客流触底反弹，向上拐点已现。

本文综合分析2022年宁波商业存/增量情况，以及商圈、品牌图鉴，探知2023年的一些新方向、新看点。

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存量/增量市场

存量全国前列，增量创5年来最低

2022年，宁波商业存量为774.99万㎡，位于华东前列；人均购物中心面积0.81㎡/人，较2021年有所上升。

商业增量上，2022年宁波新开业4个商业项目（商业体量≥3万㎡），为宁波复悦城、宁波富力广场、宁波中旅程if mall易生活购物公园、龙湖宁波鄞州天街，增量体量32.16㎡，较2021年骤减近90万㎡，创近五年新低。

新项目可圈可点，以“首座天街”、“首座女性主题Mall”等刷新城市消费新界面。

宁波首个天街——龙湖宁波鄞州天街，以“城市新贵生活中心”的定位入局。项目总体量超16万㎡，其中商业部分11.2万㎡，引进超200个优质品牌，开业率超99%，填补了鄞州区精致化、一站式体验商业空间的市场空白。

55%品牌为区域首进，包括国内首家露营装备城市旗舰店野森领土、宁波首家中高端精品超市万家CiTY、超5000㎡的博纳影院、超800㎡的西町村屋最新形象旗舰店；
餐饮引进品牌60%为首店，如宁波首家好利来旗舰店、宁波首家星巴克环保臻选店、宁波首家吃饭皇帝大等。

宁波复悦城，毗邻宁波站，拥有双地铁，是火车站附近唯一的大型商业体。项目总体量29万㎡，商业部分11万㎡，着力打造“宁波首座女性主题Mall”，以差异化的定位在市中心成熟商圈立稳脚跟。

除此之外，宁波江北商圈迎来一小波社区商业的爆发。

宁波中旅城商管首个社区商业项目IF MALL，体量6.56万㎡，采用室内MALL+街区组合的形式，打造了“精致型熟邻社交生活聚集地”，创新性引入三江MART、氧仓健身、宁波影都三大主力店品牌，升级周边居民的社区消费体验。

体量约3.3万㎡的宁波富力广场聚焦周边高校师生、年轻家庭客群，定位“年轻人的城市生活方式体验场”，为高校客群焕新消费场域。

此外，去年宁波还新增了两个3万㎡以下的社区商业项目，均为万科社商萤集产品线。其中，萤集·云汇中心建筑面积约2万㎡，定位创智活力街区，聚焦商务、亲子、家庭，成为前洋开发区首个集中式商业街区；萤集·滨江奥体建筑面积1万㎡，业态以餐饮、儿童教培、生活服务为主。

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商圈发展

百亿级“天一商圈”为王，消费能级不断提升

多年发展，现宁波已经形成了以天一商圈为首，东部新城、南部商务圈等快速发展的商圈格局。

天一商圈独占鳌头，向“泛三江口商圈”进阶

天一商圈为宁波老牌核心商圈，主要聚集着宁波天一广场、宁波和义大道购物中心、宁波东门银泰百货等8家mall，数量和体量位于宁波首位。各大mall加上社区商业布局密集，距离接近，步行可达，拥有2条地铁线贯穿，可以辐射整个宁波。

2021年，天一·商圈销售额突破100亿元，成为宁波唯一一个“百亿级商圈”。2022年天一广场在疫情下销售额71亿元，排名宁波第一，进一步夯实宁波“第一商圈”之位。

据赢商大数据-，宁波天一商圈业态以零售为主，国际品牌和全国连锁品牌占比分别为58.91%和79.31%，拥有坚实的品牌力，是宁波最大的潮奢商圈。

根据宁波商业规划，天一商圈正以“泛三江口商圈”的定位逐步扩大影响力，未来将打造成国内一流、国际有影响力的地标性核心商圈。

除天一商圈的商业项目外，泛三江口商圈还拥有宁波来福士广场、宁波绿地缤纷城，以及具有宁波商业景观地标意义的老外滩商业街。

值得一提的是，与天一广场对望的宁波新世界，以85万㎡的总体量和10多万㎡的商业体即将加入泛三江口商圈，有实力形成新兴商圈。

东部新城商圈、南部商务商圈跻身核心商圈

除了泛三江口商圈外，自2021年开始，宁波还规划打造东部新城商圈、南部商务区商圈等核心商圈。

东部新城商圈依托地铁1号线，构建宁波规模庞大的商圈。目前拥有宁波世纪东方广场、宁波宏泰广场H99、宁波东部新城银泰城，以及2021年开业的宁波阪急百货等共5家mall。

据赢商大数据，东部新城商圈业态以零售为主，品牌以全国连锁品牌和国际品牌为主，占比分别为68.58%和46.79%。

宁波阪急，作为日本阪急百货的首家海外店，一经开业便引起业内的关注，推动了东部新城商圈的发展。2022年宁波阪急引入“宁波首店”3家、“浙江首店”1家，“全国首店”1家，营业额突破50亿大关，进一步激发了商圈的消费活力。

南部商务商圈依托地铁3号线，紧邻客运总站，还有周边多个住宅小区，有宁波环球银泰城、宁波荣安星光大道等mall组成，项目数量虽然不多，但是实力雄厚，客流不亚于东部新城商圈。

赢商大数据显示，东部新城商圈业态以零售为主，品牌以全国连锁品牌为主，占比74.22%。2023年，商圈内重磅项目——宁波宝龙一城将开业，进一步扩大商圈影响力，提升商圈竞争力。

今年年初，宁波市发布的《宁波打造国际开放枢纽之都行动纲要(2022-2026年)》（以下简称《纲要》），提出将围绕中山路，高品质打造东部新城商圈和“泛三江口”商圈。

中山路是宁波市中心主干道，横穿海曙区和鄞州区，周边汇聚宁波规模和影响力较大的商业项目，也是宁波核心商圈重要的串联动线。在政策利好之下，天一商圈和东部新城商圈的消费能级将进一步提升。

整体而言，宁波将继续以三江口区域作为发力点，叠加泛三江口商圈的影响力，持续激活宁波商业氛围。

第18届中国商业地产节将于5月17-18日在广州南丰朗豪酒店举行，系列主题展——【中国城市商业馆】，打通合作对接“最后一公里”，联动五大国际消费中心城市+19个消费前沿省市，集合全国1000+城市活力商业项目，精准对接2000+全业态品牌资源，助力项目建设专属品牌库，为招商推广提供一站式全方位招商展示平台。

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首店经济

全年首店81家，同比减少近三分之一

2021年宁波开出221家首店，超过杭州，成为华东商业黑马。行至2022，随着开业项目减少，首店经济随之放缓，首店数量下降到81家，仅为2021年36%。

商圈分布来看，天一商圈以23家首店排在首位，品牌吸附力强劲。首店外，2022年该商圈还引入独有店28家、旗舰店19家，招商活跃。

首店品牌级次来看，表现稍弱。宁波鄞州万达广场的白小T、宁波万象汇的蛙鸡叫、龙湖宁波鄞州天街的暹月、宁波阪急的八重烧·炭火烧肉和野森领土等全国首店，反响平平。

业态分布来看，餐饮和零售，合计占比83%，包括ZENITH真力时、ULYSSE NARDIN雅典表、MAMMUT猛犸象、VOLCOM钻石、NO ONE ELSE、LOUIS ROYER路特斯等高端零售，MANNER、蔚来空间、萬家CiTY、果壳等热门品牌，以及蔡澜港式点心、太食兽、Dai傣泰料理、小小葵洋风料理、星平小馆、文通冰室等新锐人气餐饮品牌。

*典型首店品牌解析：

探洞工场：北京盈月晨星文化有限公司旗下亲子无动力游乐品牌，都市探洞游乐行业开创者及引领者，面向3-15岁都市亲子传达“运动、科普、探索冒险、玩乐”的品牌理念，2022年在龙湖宁波鄞州天街开出了宁波首店。

響LIVEHOUSE：厦门头部音乐酒吧品牌，凭借极具创新的“亚洲奇幻风”装修风格和声光电+专业驻唱之强烈冲击感，在年轻时尚群体中打响名号。每到一个城市，都会成为时尚圈的话题，也是潮人们追捧的打卡点。2022年8月，響LIVEHOUSE宁波首店入驻了宁波鄞州宝龙广场。

野森领土：宁波本土户外品牌，定位户外生活线下体验店，在购物中心内造出1:1的实景户外场地，让消费者在沉浸式场景下体验户外露营装备。

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展望

2023年新增体量42.2万㎡，

头部企业项目为“主角”

据赢商大数据不完全统计，2023年宁波拟开业5个商业项目（商业面积≥3万㎡），新增商业体量42.2万㎡，位列全省第二。

在2023年的宁波增量商业阵营中，多个头部连锁型开发运营商仍然是“主角”，龙湖集团、宝龙商业等均有新项目开业，本地运营商份额继续降低。

典型筹开项目解析：

龙湖宁波海曙天街

龙湖宁波海曙天街体量12.9万㎡，为2023年宁波开业项目中最大，将成为继宁波鄞州天街后宁波的第二座天街规划品牌超过250个，5公里范围内覆盖超80万人。项目属于TOD商业项目，与地铁8号线接驳，将围绕“年轻活力”规划空间与业态，采用mall+街区相结合的空间布局，以24小时全业态覆盖，打造夜生活消费场景。

宁波江北宝龙广场

宁波江北宝龙广场也是TOD商业，体量为9.6万㎡，项目定位“甬城食尚社交新领地”，重点面向年轻家庭、Z世代客群，规划品牌超过300个，通过一系列美味、欢乐、潮流、夜经济的场景活动和业态配置焕活商圈活力，推动商圈商业层级升级。

宁波路劲新天地

宁波路劲新天地是集石库门民清街区、购物中心、办公及公寓于一体的商业综合体，既传承了老宁波外滩石库门的百年文脉，又融入现代潮流的时尚元素。商业由路劲集团自持，购物中心体量5.3万㎡，定位为宁波首个“生活美学中心”。目前，中影、亚朵、天童美语、麦当劳、星巴克、苏尔玛、大鱼海棠等品牌已经入驻。

宁波宁海新天悦广场

宁波宁海新天悦广场融合当地的旅游特色资源和优势，定位差异化的国际文商旅项目，商业体量7.3万㎡。

项目以天悦里唐风温泉商业街、天悦温泉康养酒店等特色产品，重在提升消费中的人文感受，此外还引入元宇宙与虚拟现实技术，实现体验性强、参与度高且带有娱乐性质的创新模式，满足宁海本地年轻人的消费迭代需求。

宁波东遇Meet52

宁波东遇Meet52项为一座近7万㎡，富有欧式红砖风格、Mall+ Block组合，由存量厂房改造而成的商业综合体。据了解项目将入驻品牌商家300+，集合时尚潮流零售、精致餐饮时尚展演、娱乐潮玩等业态，计划每年落地200+场活动，致力于打造城市潮流生活新主场。

目前，宁波社零总量、人均社零分列全国城市排名第18位和第19位，远低于GDP排名6个位次。《宁波打造国际开放枢纽之都行动纲要(2022-2026年)》提到，宁波将建设国际消费中心城市，到2026年实现全市社会消费品零售总额突破6200亿元。

2023年初，宁波市印发《“双促双旺”促消费稳增长实施方案》，将举办“宁波购物节”等传统消费主题促消费活动300场，发放消费券10亿元，培育100个品牌化的夜间文化和旅游消费经济示范点位……

大势之下，冲在前线宁波商业，仍需继续激发活力，朝着国际消费中心城市靠拢。

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