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一线楼市全城戒备!竟然一半购房都是炒作

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周二:披露市场的TTM数据,以及行业估值情况

周三:讲一只基金

周四:讲一种投资或者估值方法

周五:分析当周市场,披露本周分位标准差等重要数据

周末:随机




一线楼市全城戒备!竟然一半购房都是炒作

 

作者:齐俊杰看财经

 

最近,宏观政策已经悄然转向,虽然我们表面说不搞大水漫灌的刺激,但是之前并没有成功的先例,所以几乎所有人都相信,一旦水放出来,必然先进入楼市。特别是一线楼市,每次宽松周期,北上广深都会掀起一轮上涨。

 

城市管理者当然也深知套路,更知道我们既要马儿跑又要马儿不吃草的一贯要求,所以自打宏观政策转向定调之后,多个城市开始紧锣密鼓的出台政策应对,尽量做到对冲效果。

 

比如深圳建行重磅宣布:全线提高房贷利率至15%,而二套房利率更是上浮至20%。更狠的是,对于信用记录不佳者,尤其是近两年贷款(包括信用卡)逾期两期五次以内的,上浮25%。这意味着,四大国有行深圳分行的首套房利率,已全部提高了15%,二套房利率提高了20%。换句话说,你以为货币全面宽松,市场利率下行,应该是房贷利率下调,但银行却迫不及待的反常规操作,提高了首套房和二套房的利率,这肯定不是市场行为,必然是窗口指导。

 

北京的调控一直做得比较好,房价也比2017年下降了15%左右,之前有中介在市场传言,商住房解冻,后来市住建委第一时间辟谣。另外,北京虽然没有明确宣布,但很多银行实际上已经把首套房利率上浮了30%,工农中建等大行也将利率上浮了10%,也就是说至少是5.15%起,而二套房基本跟深圳一样,上浮了20%,达到了5.88%,而且6成首付。而上海也表态,要继续坚持限购限贷,坚决不放松,甚至要继续加强房地产调控。但上海的利率要比北京和深圳上浮的幅度小,首套房甚至有的还能有优惠利率,二套房也只上浮了10%左右。

 

昨天也有媒体曝出了一个消息,是深圳市规划国土委的请示文件,上面的内容就三条,1禁止企业买房,2对个人限售,住宅3年,公寓5年,3离婚两年内买房的按照二套算。这里面还提到一个数字让人触目惊心,说经过统计,2017年,深圳不动产一买一卖间隔时间不到3年的商品房是217.6万平米,占二手房销售面积的46%,不可能有刚需住三年就卖掉的,所以简单理解就是有一半的买房行为都是短期投机炒作。所以才有了限售3年的政策建议。

 


2017年,调控和紧货币的时间内,深圳房价也没有怎么涨,竟然还有一半的投机炒作,这确实挑战着房住不炒的原则,目前这份请示文件已经被证明是真实存在的,那么如今政策转向了宽松,如果不加以进一步的限制,恐怕未来的情况相当的不乐观。

 

就目前来看,这还只是政策建议,并不是政策出台,能不能出台,能出台多少还不知道,但其实限售一定是最后的出路。在全面宽松后,北上广深都会开启限售的模式,否则不足以控制房价,从这个意义来说,只是早晚的事。

 

目测城市管理者可能也在观察政策的效果和发展,特别是未来的宏观金融数据,如果M1不反弹,M2不抬头,还不用紧张,相反M1M2指标齐升,那么恐怕新一轮的楼市调控就要出台,现在从管理者的态度来说,还是要呵护楼市的,不想让楼市下跌,所以唯一的办法就是进一步锁死流动性控制卖盘,让你没资格卖,自然也就不会崩盘。

 

虽然都是宽松,但这次跟2015年的态度完全不一样,那会是要去库存,而现在已经库存告急,那会房价虽然高估,但也还能承受,而现在已经涨到了天花板,深圳再涨就超过香港了,前面已经看不到路了。所以宽松的同时抑制房地产泡沫,相信一定是政策的一个原则。但是最倒霉的是,他还不想让房价跌,只想维持现状。所以只能在流动性上下功夫,既然房价不崩盘,就先让流动性崩盘。控制买入,限制卖出,楼市将逐渐回到计划经济市场。

 

至于未来一线房价还能不能涨,现在还真说不好,不过可以给个条件,如果不限售,一定会涨,如果限售加码了,一线可能还能按的住。当然更狠的政策储备还有,就比如我们一直建议的,停掉房抵贷,和二套房贷款。一下楼市的流动性就会枯竭。但考虑到银行的风控模式,就是以房子为主,也是他最赚钱,最安全性价比最高的生意,如果暂停房抵贷,银行可能完全不会做生意了,所以执行难度确实很大。但这也恰恰是问题所在,你放给企业的钱,其实都会通过房抵贷,最终绕回到楼市里。所以这就是金融被房子绑架的现实表现。

 

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