房地产税引热议，做好资产配置是未雨绸缪

美国经济学家 蒂莫西·泰勒

Timothy Taylor：

“中国可以对目前的房产价值每年征税，甚至可以对非常高端的房产或拥有多套住房的人征收更高的税率。”

房地产税又来了！

两会期间，热点频出，对于众多热点当中，我们再次（至少第五次了）看得到了“房地产税”的踪影。5月18日。中共中央、国务院发布了《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，原文用了简单的十个字来表达目前房地产税的进展情况 ：

“稳妥推进房地产税立法”。

因为与千家万户的切身利益密切相关，近几年来，房地产税的立法进程一有风吹草动，就会让舆论一阵紧张沸腾。

目前房地产税的立法到底进展到了哪一步？

在我看来：房地产税立法今年不会有太大的进展了！

对于一般工薪阶层人员来说，可能不太理解房地产税是什么，甚至有人将房地产税和房产税混淆了，更不要说了解房地产税立法不立法的究竟会产生什么的影响。

其实，房地产税是一个综合性概念，与其一字之差的房产税则是房地产税中的其中一种，与房地产相关的税种还有城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税等等。

那么为什么房地产税要立法？

无论参考国外的实际情况，还是追溯我国已有的历史事例，或者从法律条文解释等角度着眼，我国进行房地产税立法都正当其时，以下是我总结的一些看法：

首先，是因为目前还没有一部全面、规范的房地产税相关的法律。就国内房地产业的税收、土地出让金等方面的情况来看，不仅名目繁多，而且不同环节上税负不平衡，因此，房地产税立法，就是为了规范和矫正现行税制上的缺陷，堵塞逃税的漏洞。

其次，改变地方政府财政增收的方式。自从实行了分税制改革，强化了中央的财政收入，导致地方政府财政收入降低了，各个地方政府为了能够弥补财政，卖地是最直接、最快的方式了，但是这种方式一方面导致财政收入缺乏持续性，另一方面也导致“地王”不断产生，也是导致房价一直居高的重要因素之一。

而房地产税制度相对成熟的国家，比如说美国、英国、加拿大等这些国家，房地产税是地方财政收入的主要来源之一。

同时，房地产税作为财产税的一种，对于开征房地产税能够调节收入分配、促进社会公平的积极效应。财产是个人经济能力的重要表现，征收财产税不仅表明了个人的付税能力，也可以减少财富的相对集中，进而促使所得的公平分配。

房地产税立法时，需要考虑哪些因素呢？

房地产税立法进程是稳妥推进的，这意味着立法工作内部讨论中仍然有很多方面综合因素的考虑，要更多考虑稳住，争取周全，那么有哪些因素是必不可少的呢？

一、税基的确定

在设计房地产税税制时，税基是采用宽税基,还是窄税基，我们需要考虑房地产税的功能和定位。因为房地产税的实际税基是结合纳税人、课税对象以及税收优惠来设计确定的，所以税基评估和设定既要充分考虑不同社会群体的纳税能力和税负，又要避免重复征税的问题。

在这个前提下，我们第一个要考虑的是税收征管模式，就是说，要考虑实际征收的问题，这个我建议可以参考新个税法的征管模式，即实施自行申报、税务部门核实的征管模式。

第二个可以考虑参照国外的经验，并结合中国国情，将土地和建筑物合并来进行征税。

第三个是考虑税种合并征收，比如说，将城镇土地使用税等同一环节上的税种进行合并，税种合并可能是最有效最直接的避免重复征税的解决方法了。

二、税率的设定

当税基确定好后，下一步就是要考虑税率设定的问题了。结合国内试点经验（上海和重庆）和我们国家各省市自治区的情况差异，在大法中建议仅确定幅度税率，给予地方政府一定的决定权和选择权，由各地方政府根据当地实际情况进行确定。

比如说，可以根据住房的性质确定不同的比例税率。对经营性房地产，可以采取浮动税率，对于自住商品房，普通住宅、二套房以上的或者高档公寓等采取阶梯式税率，即自住的、普通住宅采取较低的税率，高档公寓或者非首套房的可以采取较高的税率。

税率设置上的灵活性越高，可执行性和可调节性则越高，当然，也要适当考虑给予地方政府的权利的同时，设置相关的方向性文件及限制性条件，否则，也可能会由于过分的灵活而引起地方政府管理失控问题。

三、房屋评估方法的考虑

评估行业相关人士认为，房地产税会按照评估价值来征税，如是，那么对于房地产评估方法的选择则是最大的难题了。目前，一般的评估方法有成本法、市场比较法、收益法、剩余法等，而这些评估方法都有各自的缺点和问题，但是不管采用上述哪些方式，如果能够运用大数据、人工智能等先进的技术就可以提高税基评估准确性和适用性，譬如说建立全国统一的评估系统，并将数据链接税局的金N系统，各政府相关部门、评估机构等实行数据互通。对于这个互联网大环境下，这个是大势所趋。

四、税收优惠办法制定

与制定其他税种的法律法规一样，在房地产税立法时，也应该考虑对某些特定的房地产设定优惠办法。

如目前现行有效的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，对政府机构所持有的房屋，宗教、教育、慈善或非营利机构所持有的房屋，个人自住的房屋或者时低收入人群持有的房产，或者个人首套住房、公租房、廉租房等享受一定的免税或减税优惠。

总之，房地产税的立法，既要保证房地产税的合理、科学、公平，防止对经济过多的干预，又要兼顾税收征收的成本和效益。

怎么做资产配置才是科学合理的？

对于这个问题，标准普尔家庭资产象限图给出了一个答案。

我们可以看到，以标普四象限为参考来做科学合理的资产安排，能保障一个家庭在面对任何情况时整个财务都是十分稳健的。

虽然开征房地产税艰辛、漫长，但终究会来临，不管我们从目前上海、重庆的试点经验来看，还是从立法的原则来看，有一点是非常肯定的，就是：

房产持有越多，房地产税就越高，对于高收入人群来说有着不可忽视的影响。

但是等到立法之后，再来做规划，太慢了！

对于高收入人群来说，虽然拥有令人羡慕的资产，但更加需要在房地产税来临之前提前做好一个科学、合理的资产配置，以此达到资产的优化。

因此我们建议：高收入人群在资产配置时，房产持有的比例不要过高，保持充足的现金，避免税负过高，同时适当配置一些免税的资产。

在这个过程中，要相信专业的力量，资产配置和财富管理是一项高度专业的综合性工作。需要全面的宏观经济、财政金融甚至法律法规等相关知识，而我们睿驰明雅正是这样一个存在。

总 结

政策年年都会有，口号也年年都会提，重要的是学会未雨绸缪，这样，在它到来的那一刻，我们也可以泰然处之。房地产税来不来，比什么时候来更重要，我们应该提前做好资产的配置和规划，才是硬道理。

所以高瞻远瞩的你，还等什么呢？

编辑|罗琪

作者丨MIKI

审核丨Stephy

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