说市丨南部新城：“城市群时代”下 南部新城发展加速

作为长株潭融城之“芯”的南部新城，区位优势明显，在片区房价处于内五区“洼地”的情况下，后期发展潜力大、动力充足。随着长沙南部片区规划的逐步落地，片区有望成为长沙乃至全省新的增长“极”。

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长株潭融城发展的“核心承载地”

随着棚改的逐步完成，楼市发展重心重回一二线城市，其新的发展模式——城市群：由中心城市将带动其周边区域的协同、快速发展，将成为未来城市发展的引擎。

棚改红利“收官”

城市投资回归价值基本面

根据2014年3月发布的《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》，明确到2020年基本完成城市棚户区改造的任务。在此框架之下，2018-2020年，新提出1500万套的棚改任务，自2019年末时，住建局已公布了超额完成289万套。2020年，全国性的棚改目标已经所剩不多了！

从湖南区域来看，2020年全省计划开工建设棚户区改造住宅91217套，其中，城镇棚改89301套，货币安置31083套，货币化比例仅占34.81%。且从重点城市的新建项目来看，多数为实物安置手段，货币化手段几乎降解殆尽。

从湖南各城市来看，长株潭三市2020年棚改总套数环比小幅下降，而其货币化安置总套数环比接近腰斩，降幅较大，随着“十三五”规划棚改任务接近完成，“十四五”规划的棚改量将逐步减少，且更多为实物安置。

城市群、都市圈主概念加强

“长三角”样本力量带动多项资源倾斜

大都市圈发展已经成为世界城市化发展的重要趋势，2018年全球城市化水平已经达到55%，世界进入真正“城市时代”，亚洲未来将成为世界人口增长及城市化加速的主战场。

2019年2月，国家发改委《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》指出，都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。这是我国第一份以“都市圈”为主题的中央文件，标志着都市圈时代正式来临。

基于城市群背景下的都市圈发展已经成为中国未来新型城镇化的大势所趋，在新的发展战略背景下，都市圈的中心城市未来将得到更多的资源倾斜与行政权力，未来将承担主要经济增长和人口聚集功能；而通勤距离与产业协同将决定着都市圈辐射范围内的其他城市增长机遇与速度。

以“长三角”一体化发展的中国都市圈样本，通过长周期的探索、规划、实践，已经进入“质变”期，成为中国首个“世界级大都市圈”。

都市圈的发展推动将形成有效的功能互补的多中心网络格局，促使城市之间的协同性及互动性将有质的升级，跨行政区域抗性减弱。从楼市层面体现出的则是，房价及楼市需求的有效提升。

长三角一体化规划战略发展时序下的主受益城市：

根据上图来看，当前发展时序（2019-2020年）主要受益城市为苏州、南通、嘉兴；未来短期发展时序（2020-2025年）主要受益城市为无锡、常州、湖州、镇江、扬州、滁州、绍兴、宁波；未来长期发展时序（2025-2035年）主要受益城市为泰州、盐城、金华、台州、宣城、芜湖、铜陵、池州、安庆。 

2019年全国百强县（市）前10名中，有8个位于长三角区域，且排名均靠前，在“城市群”发展战略的影响下，中心城市（上海）对周边城市的带动作用明显。

长株潭“正三角形”布局

联系更紧密，优势更明显

长株潭城市群核心区为长沙、株洲、湘潭三市市域，从区位特征来看，三市两两相距不足20公里，结构紧凑，长株潭城市群为市域之间最接近的城市群，联系更紧密，城市黄金等边三角形的布局支撑发展。

融城之“芯”

长株潭城市群“最佳价值落位区” 

长株潭三市所构成的“金三角”的中心点在南部新城，其为长株潭的“心脏”所在，是长株潭融城的“桥头堡”，目前片区房价处于长沙市区的“价格洼地”，有利于吸引人口的聚集，实现其融城的“最佳价值落位区”。

目前片区内已开通地铁1号线及长株潭城际铁路，未来地铁5号线（二期）、地铁7号线及地铁12号线的开通，将构建“一横三纵”轨道交通系统。在加强规划控制并预留轨道交通通道走廊空间的情况下，逐步实现轨道交通服务全面覆盖。

除地铁外，片区以零距离换乘为目标，建设服务三市的区域交通枢纽。建设的城际铁路先锋站与规划的长沙客运港（湘江水上总码头）等综合交通枢纽，形成多层次多类型枢纽体系。

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政府主导 规划快速落位 升华区域价值

目前片区的发展框架已基本确定，开发进程初具规模，虽受限于机场尚未完成搬迁及“融城绿心”政策的影响，但片区的发展规模及速度仍有进一步提升的空间。

发展现状：

规划落地加大开发力度，区域价值提升 

前几年因片区离市中心较远，未作为城市重点发展区域，加之机场、绿心政策的制约，实质性动作不多，控规落地执行有限，发展速度较缓，更像是大力发展前的探索阶段；

随着暮云大托由长沙县划入长沙市，能级提升，片区发展逐渐进入快车道。2018年市政府发布《长沙南部片区规划纲要》，同时推出2大重点推介项目，片区发展真正进入快车道。2020年确定重点招商项目，规划更细更明确。

目前区域内已有中海、美的、中信、五矿、海伦堡、中建等房企入驻并开发楼盘，长郡、雅礼、明德等名校均已落户该区域，友阿奥特莱斯已开业，长沙理工大学（云塘校区）与长沙生态动物园均以投入使用，湘雅五医院有望于今年开始问诊。随着各项配套的逐步完善，区域价值进一步升华。

发展建议：

转变运营思路，提升区域价值

虽然近几年片区发展取得一定的成就，但限制因素依然存在，最主要的2个限制因素为大托机场尚未完成搬迁及“融城绿心”的政策影响较大程度减少可开发的土地。

建议一

协调多方力量，形成合力，推动大托机场快速迁出

鉴于大托机场为军用机场，湖南省、长沙市政府应根据长沙城市发展的现状及未来规划并结合周边居民的诉求向国务院及中央军委申请机场搬迁。

建议二

转变区域运营思路，借鉴其他先行区域的成功经验

随着核心城市的人口及资源承载力遇到瓶颈，且与周边城市差距越来越大，其开始向周边城市扩散、辐射形成新城新区，并共同组成城市群。

结合城市群先行区的经验，长株潭融城可先完成体制制度的一体化，打破行政隶属和行政边界，保障后续一体化规划的实施；其次可在城市结合部（南部新城及周边）设立一体化发展示范区或者新区，起到带头或者示范作用；再次可整合融城后的土地实行整体规划，并创新土地供应政策及建立新型住房保障体系，吸引人才及有实力的企业；最后精准高效招商引资，实现各项规划的落地。

3市场较为健康 未来发展可期

受区域地理位置及发展规划的影响，片区近几年土地市场招拍挂地块出让少，地价可控，同时片区低密度品质楼盘云集，但基本进入尾盘开发，存量少，竞争强度低，市场比较健康，未来空间大。

土地市场：

供应少，地价可控，未来发展空间大

近四年片区土地市场维持较低迷状态，每年土地成交较少，片区发展速度较缓慢，但成交楼面价逐年上涨。

2020年涨幅较大，各房企逐渐看好片区的发展，前期开发项目多为政府招商引资及收并购项目，同时每年产业用地供应占比较高。

近四年，片区仅供应1宗限价地，住宅毛坯限价8800元/㎡，为中交地产以底价竞得。随着各项规划利好的落地，在土地供应有限的情况下，未来区域市场竞争将渐趋激烈。

新房市场：

中低密度品质楼盘云集，库存低，竞争小

片区在售项目少，供不应求，库存低，价格处于内五区“洼地”，未来价格上涨空间大。住宅居住舒适度高，公寓投资预期好，风险小。

目前，片区在售项目少且多为老项目，近两年新入市项目较少，老项目中多为容积率在2.7以下的中低密度小区，其中部分项目处于待加推或尾盘状态，在售公寓产品在项目中占有一定比例，片区在售住宅项目及房源均较少，亟待新地块、新项目的入市及现有项目开发速度的提高。

近一年南部新城处于内五区“价格洼地”，在售项目较少，库存维持较低水平，而在内五区中，其库存也处于较低水平，去化周期仅6个月左右，片区楼市比较健康，住宅市场后期仍有利可图。

高潜力区域集中 公寓项目投资预期向好

图：南部新城栅格能级图

图：南部新城栅格潜力图

通过克而瑞栅格大数据，将长沙划分为1*1公里的栅格，将大量行业（土地、新房、二手房）及非行业（消费、教育、医疗、产业、交通、酒店等）数据落位，将板块能级及潜力进行划分，全市栅格能级排序分为5个档次，全市栅格能级排序分为3个档次。

根据栅格能级及潜力图来看，片区在售项目中，高能级高潜力的项目仅有美的梧桐庄园、绿地新都会、中建璟和城、丽发新城、金谷豪庭和福天藏郡6个项目，部分区域投资预期好，升值空间大，但片区在售投资属性公寓的仅绿地新都会和福天藏郡2个项目。

在2020年1-7月的公寓套数榜中，南部新城仅福天藏郡1个项目上榜，虽其产品为精装房，但其成交套数位居榜首，市场认可度高，投资预期好。

地铁加持名校

区域重点商圈的公寓是首选

福天·藏郡广场——10万方复合体量，依托福天藏郡70万方综合体，组团打造商业广场、文教街区、商务公寓等多重前沿业态。项目已引进世界500强零售巨头沃尔玛，致力于打造区域旗舰商圈，未来客流有保障。

配套


多维立体交通，零售巨头沃尔玛，十二年一站式教育

交通配套：项目位于芙蓉南路旁，地铁1号线（已开通）、7号线（规划中）、长株潭城铁（已开通）穿梭而过，多条公交线路从项目旁通过。多维立体式的交通覆盖，让出行更方便。

教育配套：项目自带幼、小、初十二年一站式教育，全额出资建造全日制公办九年一贯制长郡天心实验学校，小学、初中均已开学，学校共60个行政班级，3000余名师生，将带来大量陪读家长及教培机构的稳定租赁需求，公寓升值空间大。

商业配套：世界500强零售巨头沃尔玛，已正式签约，弥补了所在区域的商业空白，致力于打造区域旗舰商圈，借助地铁效应，未来人流量得以保证。

其他配套：项目周边3公里范围内，聚集友阿奥特莱斯、环宇城、步步高广场、麦德龙、湘雅五医院、融城医院、长沙生态动物园等生活配套，满足生活一切需求。

产品


公寓空间利用率高 投资自住两相宜

福天·藏郡广场公寓产品分两期销售，目前在售一期3#、4#、5#栋产品，建面约28-46㎡精装公寓，不限购不限贷，户型方正、自带飘窗，无阻隔空间。小户型投入少，办公、商用、居住三位一体，交房即享收租。

总结

近几年南部片区土地招拍挂供应较少，多为招商引资项目或收并购项目，随着中心城区竞争压力越来越大及该片区的规划逐渐落地，品牌房企纷纷入驻该片区，成交规模已处全市前列，但成交均价仍处于全市较低水平，成交受供应少的影响，短时间内难有大的爆发，房企进驻仍存机会，后期竞争依然较小，价格上涨空间大。

在各项规划逐一落地后，以教育作为首要推广点，辅以稀缺高性价比产品及品牌效应等吸引潜在客户。

来源：克而瑞湖南图文/刘志能审核/刘芳、蔡嫣